未经房屋共同共有人同意,出卖人对外签订的二手房买卖合同,效力如何认定

房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

卖方许诺“买房送学区名额”未履行时买方有权解除合同商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

购房人虽已全额支付购房款但未办理过户登记的，其请求法院确认享有该房屋所有权不应得到支持

合同关键条款约定不明、当庭又无法获得一致意见，法院判决合同解除案本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义，双方在一、二审中对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，法院认为该合同已不具备继续履行的基础，应予解除。法院据此依照本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。通过这个案例提醒大家，在签订协议时应当仔细审阅合同条款，避免歧义发生，否则出现争议后，无法按照合同条款处理，甚至出现合同不能履行的后果。

房屋卖出后，因房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，被判违约赔偿案户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见，法院对于此类问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令赔偿违约金的一个案例。

出卖人故意隐瞒或不告知凶宅的情况，买受人有权要求解除合同择吉而居是中华文化的传统，应当尊重。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。在“凶宅”对房屋交易可能产生重大影响的前提下，出卖人应当基于诚实信用原则和公序良俗原则主动向购买人披露“凶宅”的情况。在本案中，由于出卖人并未告知购买人“凶宅”的相关事实，购买人请求解除合同的应当予以支持。

当心“阴阳合同”莫踩坑《民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。所谓虚伪意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示，该民事法律行为本身欠缺效果意思，双方当事人实际上均不希望此行为能够真正发生法律上的效力。

购房付款须谨慎，严防诈骗莫踩坑购买房屋作为百姓的一项重要消费，购房人应在合同的签订及履行过程中尽到必要的审慎义务。当前二手房交易模式多为经纪公司向购房人进行介绍及推荐，购房人与售房人签订房屋买卖合同，并与经纪公司签订中介合同。为避免购房人踩雷，在房屋交易过程中，购房人既不能过分贪图低价，也不能怕麻烦，从签订合同到履行合同直至合同全部履行完毕，购房人应理性、谨慎对待交易，以期合同能够顺利履行。

房屋连环买卖，签订的过户合同竟为无效关于合同效力问题，《中华人民共和国民法典》第一百五十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。 恶意串通导致合同无效的构成要件有二：一是存在恶意串通的情形；二是损害国家利益。