借名买房，法官提醒这些事儿你应该知道

借名买房，法官提醒这些事儿你应该知道

实践中，基于购房资格、贷款限制等原因，借用他人名义购买住房的情况并不鲜见。近日，北京一中院审结一起因借名买房引发的诉讼，原告赵某夫妇起诉要求确认其与刘某之间的借名买房合同有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。一审法院支持了赵某夫妇的诉讼请求，刘某不服提起上诉，北京一中院二审维持原判。

基本案情

刘某从开发商处购买房屋，双方签订了《北京市商品房预售合同》，后涉案房屋登记至刘某名下。赵某夫妇与刘某系亲家关系，赵某夫妇主张因购房时未落户北京，受政策影响，遂与刘某协商借用其名义购买涉案房屋。双方聊天录音显示，赵某曾和刘某谈及购买涉案房屋的情况，对于借用刘某名义、使用其户口簿、赵某夫妇全额付款、房屋过户等重要事项，刘某均予以了肯定答复。出资流水显示，赵某夫妇将其名下原有住房出售后，所得房款交给其女，由其女儿、女婿代为支付购房款及偿还涉案房屋的贷款。此外，涉案房屋交付后，赵某夫妇即入住房屋，并出资对房屋进行了装修，居住使用至今。基于涉案房屋所产生的水电费、燃气费、物业费等费用均由赵某夫妇支付。现赵某夫妇已符合北京市购房资质审核要求。因子女婚姻关系破裂，赵某夫妇诉至法院，要求确认借名买房合同成立且有效，并要求刘某协助办理房屋转移登记手续。

判决结果

法院经审理认为，赵某夫妇与刘某系亲家关系，购买涉案房屋时，当事人之间的资金流转较为复杂，经审查资金流向，法院对赵某夫妇就涉案房屋实际出资的事实予以认定。关于涉案房屋的购买参与度及占有使用情况，涉案房屋交付后，赵某夫妇即对该房屋进行了装修，并居住使用至今。此外，涉案房屋原不动产权证书、商品房预售合同、付款收据及刷卡单、购房发票、房屋验收交验单、各种代收代办税费收据、贷款结清证明等均保存于赵某夫妇处。双方虽未签订书面合同，但综合本案证据，赵某夫妇主张其系借用刘某名义购买涉案房屋，其所提交的证据达到高度盖然性的证明标准，双方成立借名买房的合同关系。赵某夫妇已经符合北京市购房条件，其有权要求刘某继续履行合同约定，将涉案房屋所有权转移登记至赵某夫妇名下。

法官说法

司法实践中，一方因购房资格限制、贷款限制等多方面原因借用他人名义购买房屋，进而引发争议的情形并不鲜见。借名买房时，双方大多因关系亲近、碍于情面而未签订书面的借名合同，待发生争议时，借名人作为原告，即应当就借用他人名义购买房屋之事实成立承担举证证明责任。法院一般结合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书等材料原件的持有以及对于借名购房有无合理解释等予以综合判断。

借名买房存在诸多法律风险。对于借名人而言，如出名人反悔，其未能提供充分证据证明成立借名买房合同关系，可能难以取得房屋所有权；且因房屋登记在出名人名下，如出名人有其他债务，债权人诉至法院并申请财产保全，法院查封了所借名购买的房屋，借名人则要承担房屋被执行的风险；或是出名人擅自处分房屋，买受人善意取得房屋，借名人亦可能无法追回房屋。对于出名人而言，一旦借名人逾期或无力偿还贷款，那么出名人作为名义上的贷款人将因此承担责任，个人征信也可能因此受到不良影响。因此，房屋交易中应增强法律意识，充分认识借名买房存在的法律风险，莫贪一时的眼前利益。

作者：李正

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