开发商作为担保人代为偿还公积金贷款后，买方未向开发商偿还购房款的,开发商主张解除合同应否予以支持

在逾期交付房屋的情况下,开发商以约定的违约金过高为由请求法院予以减少的,法院应当如何确定违约金的具体数额?商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此,人民法院可以参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为当事人遭受损失的依据,来确定违约金的具体数额。

作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前,与买受人签订的商品房认购书是否有效?既然作为预约合同的商品房认购书是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的商品房买卖合同所作的承诺,而非正式的商品房预售行为,作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应成为出卖人订立预约合同行为的干预甚至禁止。未取得商品房预售许可证前签订的商品房认购书等预约合同均为有效。

基于后让与担保签订的商品房预售合同经调解解除是否构成虚假诉讼房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定

关于商品房预售合同约定带装修的商品房交付条件的认定关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。

合同已明确约定将广告宣传等排除在合同内容之外，则开发商的广告宣传不属于合同内容

开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约

房屋买卖合同签订后，因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

签订商品房预售合同，应具备哪些条件？商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

按揭贷款未办理成功的法律责任认定格式条款系针对不特定多数的社会公众，在建立合同关系之前已经存在，无需经双方协商，只要双方建立合同关系，就必须接受约束的条款。双方签订的合同补充协议是开发商提供的格式合同，这类格式合同若存在不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，相应条款应属无效。购房者能否顺利按揭贷款有不确定性，其中包括购房者自身原因、开发商原因、不可抗力或者其他不可归责双方的原因等，若要购房者为未能成功办理贷款的全部风险“买单”明显有失公允。