按揭买房征信未能通过，无权要求开发商返还定金

按揭买房征信未能通过，无权要求开发商返还定金

攒好首付准备购买商品房，向开发商交了定金再向银行申请按揭贷款，却因征信未通过无法贷出，购房者要求开发商返还定金被拒，便将开发商告上法庭。近日，海门法院审结一起商品房预售合同纠纷案，判决驳回原告购房者要求开发商返还定金的诉讼请求。

2021年，90后原告贝某工作多年终于积攒好足够首付，想在海门某高档小区购买一套预售商品房。经售楼处销售人员推荐，决定购买一套高层精装修房屋。贝某便与开发商签订了《定金合同》一份，明确约定了房号、单价、总价，并约定支付房屋及精装修定金共计13万元，由购房者在定金支付后3日后携带银行出具的“按揭确认书”与开发商签订正式预售合同，如因购房者自身原因导致不能通过银行审核，开发商有权没收定金并将房屋出售给他人。贝某交付定金后向银行申请按揭贷款，却被银行告知因存在多次信用卡逾期，征信未能通过。经双方交涉未果，开发商便向贝某发出“没收定金函”一份，告知贝某定金没收。贝某即诉至法院，要求解除《定金合同》，开发商返还定金。

海门法院经审理认为，双方签订的《定金合同》合法有效，开发商在签订合同前向购房者充分展示了合同条款并进行了说明，该条款系面对全部购房者，并非仅针对贝某。贝某未能取得银行按揭贷款，过错在于自身，其以不了解合同内容为由要求解除合同、返还定金的主张不应予以支持。最终判决驳回原告诉请。贝某不服一审判决提起上诉，南通中院依法驳回上诉，维持原判。

法官说法：

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”本案购房者不能履行债务的原因是其征信存在问题，造成按揭贷款无法落实。出现该问题的责任在于购房者自身，开发商无从知晓购房者征信情况，且无法避免该问题发生，不存在过错。双方约定的定金数额13万元，为案涉房屋售价194万元的6.7%，未超过20%的法定限额，开发商有权根据“定金罚则”没收全部定金。贝某在签订《定金合同》前，未能谨慎审查自身征信情况和贷款能力，是造成本案损失的原因。在按揭贷款购房时，银行都会查询贷款人及其配偶征信情况，一般要求为24个月内累计逾期不超过6次、连续逾期不超过3个月，为基本合格；个别银行还要求贷款人期间贷款次数不超过两笔及2个月内其他机构查询贷款人征信记录次数不超过4次。贷款人在计划购房前，可通过登录中国人民银行征信中心个人信用服务平台网站、各大银行手机银行APP及设立在区行政服务中心的自助查询打印机自行查询个人征信。避免发生该案贝某草率签约支付定金，又因无法贷款不能履约而造成无谓损失。

作者：南通市海门区人民法院 　杨东旭

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