买受人可否以装修标准缩水为由主张差价损失

对于该问题，笔者认为，应当遵循区分纠纷的类型，并根据不同的类型确定不同的判断标准，同时，行政措施和司法救济合力，引导全装修房屋预售市场健康有序发展。

1. 区分类型

全装修商品房预售合同纠纷中是否存在装修标准缩水问题的处理，可根据买受人可否对装修价值进行预测、评估以作出是否缔约为条件，区分为两种不同的情形：

其一，商品房买卖合同中对装修所用主要材料的品牌、型号、数量进行明确约定，或开发商提供了装修样板房的情形。此情形下，因买受人实际掌握了装修所用材料的品牌、型号、数量，可以据此判断装修的价值。

其二，商品房买卖合同中仅约定装修标准，而未约定具体品牌、型号、数量，且开发商未提供样板房的情形。此情形下，买受人无从判断装修的价值，即其在作出意思表示时，无法预测装修的结果。

2. 确定标准

主观价值论认为价值只能通过人们在自由市场中的实际行为和选择得到体现，对价只要当事人主观上认为具有等值性即可，客观上价值是否相当在所不问。客观价值论则认为商品的价值是客观存在的，是凝结于其中的人类无差别劳动。

目前主流的观点认为，采用客观价值论抑或主观价值论，应依据合同的程序正义和实质正义。程序正义审查的是当事人在合同缔结、履行的过程中地位是否平等、意思是否自由。实质正义审查的是合同所反映的当事人之间权利义务关系本身是否妥当、是否等值。

如果合同的缔结过程程序上是正义的，应采用主观价值论，尊重当事人谈判的结果；如果合同的程序正义无法保障，则要进行实体性正义的审查，判断合同的内容是否平等、均衡。

根据以上所述，对第一种情形，应采主观价值论，司法不干涉当事人的意思自治，除能举证证明开发商所使用的材料的品牌、型号、数量与约定不符的情形外，买受人主张装修标准缩水的，应当驳回其请求；对第二种情形，则应采取客观价值论。

3. 合力规制

采取客观价值论时，案件具体如何处理，无法避免一些担忧：商品房预售合同中涉及的买受人众多，一旦可以通过鉴定的方式来判断装修是否符合约定的标准，可能会导致买受人不管对装修是否满意，都会对装修标准提出异议，会造成大量长期未结案，对商品房市场造成极大的冲击，这显然不是司法作为一种社会矛盾消解机制应当扮演的角色。

因此，买受人的权利固然不能漠视，但全装修作为一种新鲜的、处理难度极大的社会问题，显然也不可能是法院一家之力就可以完全解决的，笔者认为可从两个方面着手：

其一，行政方面。行政主管部门强化商品房买卖合同备案的管理，并加大对开发商备案违规的处罚力度，而备案的示范合同中，装修的具体品牌、型号、数量应是其必须具备的内容。如此可保障买受人对装修标准的预测，从而采主观价值理论来处理双方产生的纠纷，这既是规范市场行为，也是妥善处理这类纠纷的最有效的途径。

其二，司法方面。对于极少数合同中未列明具体品牌、型号、数量的情形，考虑到这类纠纷的涉众型，而开发商通常会在一个楼盘中提供有限几种不同的装修方案，因此可采取类型化处理的方式，即对每种装修方案作出一个司法鉴定，其他同类型房屋参照上述鉴定是结论来处理。

当然，在行政与司法未能协调一致的情形下，采取客观价值论，以鉴定的方式来判断装修是否缩水应当慎之又慎。

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