按揭购房，逾期办证如何计算违约金

按揭购房，逾期办证如何计算违约金

2002年9月30日，王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》（下称合同），付款方式为首付加按揭，首付款为10万元，按揭20万元。双方还约定，如因开发商的责任，王先生不能在规定

期限内取得房屋产权证书，开发商按已付房款的2%，向王先生支付违约金。

2005年10月，王先生尚没有取得房产证，多次协商未果，王先生向仲裁委提起仲裁申请，请求开发商承担逾期办证的违约金。但对于逾期办证违约金的计算，开发商与王先生又有了分歧。

专家解析：

西安市仲裁委受理处处长白晓莉解释，案例中王先生的一个关键问题，是违约金的计算基数如何确定。

一种是王先生已经缴纳了全部房款，违约金的计算基数应以全部房款计算（即30万元的2%，6000元）；另一种是，如果王先生作为买受人，未按期付月供达到一定期限，出卖人将承担补供和回购担保责任，况且按揭贷款的10%-20%作为保证金被银行冻结。这与买受人一次性全额付款情形不同，因此认为违约金的计算应当以“首付+王先生已付月供”作为违约金计算基数。实践当中，以两种方式计算违约金的判例都可以见到。

防范措施：

陕西永嘉信律师事务所韩永安主任建议，出现前述争论的关键，在于对已付房款或总房款的概念产生了不同理解。建议商品房买卖合同的当事人，可以在合同中对已付房款或总房款的概念进行明确，明确约定已付房款或总房款是指合同总金额，或直接明确一个数额，避免分歧与误会。

同时，对于违约金的计算方式，不要约定为单纯的固定数额，最好明确为按日或按月计算，以体现合同的公平合理，体现违约责任条款的作用。

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