开发商应对消防设施的设置进行合理规划，不能因此侵害购房人的权益

天津某投资有限公司（以下简称某投资公司）与牛某商品房销售合同纠纷案

——开发商应对消防设施的设置进行合理规划，不能因此侵害购房人的权益

【基本案情】

牛某、某投资公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积为 261.79 平方米，其中：套内建筑面积为218.86 平方米，公共部位分摊建筑面积为 42.93 平方米。双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件中案涉房屋建筑面积平面图与不动产权证书记载案涉房屋建筑面积平面图一致，均将电梯前室面积计入案涉房屋套内面积。因电梯前室内装有消防栓、消防管道、风井口等公共设施，消防部门需要经常进入室内检查消防设施。牛某认为案涉房屋电梯前室面积应为公摊面积，不应计入套内面积，某投资公司交付房屋的面积与合同约定不符，主张某投资公司应赔偿其损失 8 万元。

【裁判结果】

牛某依买卖合同而取得案涉房屋的物权，某投资公司理应依据买卖合同将无瑕疵的完整物权案涉房屋交予牛某。某投资公司将电梯前室的面积计入案涉房屋的套内面积售予牛某，牛某依法对电梯前室享有独立占有、支配和使用的物权。某投资公司将本应设置在公共区域的消防栓等公共设施设计安装在牛某享有物权的电梯前室内，消防部门要经常进入到该电梯前室进行消防设施的检查，致使牛某对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，牛某对电梯前室享有的完整物权不能实现。因此，某投资公司的行为属于违约，由此给牛某造成的损失，某投资公司应承担相应的赔偿责任。法院结合牛某目前对电梯前室的使用情况以及某投资公司的违约情况，酌情确定某投资公司赔偿 5 万元。

【典型意义】

开发商在设计建造房屋的过程中需要遵守消防设计规范，但是消防栓等防火设施需要合理规划设计，避免侵害购房人的合法权益。本案中，开发商按照《消防给水及消火栓系统技术规范》强制条款，规划设计了消防栓、消防管道、风井口等防火设施。上述公用设施本应当合理规划设置在相应的共用区域内，但是却安装在购房人享有物权的电梯前室内，被计入了套内面积。由于消防检查等客观需要，造成购房人对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，购房人对电梯前室享有的完整物权不能实现。开发商的行为构成违约。实践中，开发商在设计建造商品房时应当合理安排、统筹考量，在确保建筑安全的同时也要考量购房人的权益，避免因追求一时利益而失去消费者的口碑。

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