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开发商签完商品房认购书后拒绝售房应否承担违约责任

日期:2022-09-26 来源:- 作者:- 阅读:1次 [字体: ] 背景色:        

开发商签完商品房认购书后拒绝售房应否承担违约责任

案情

某村的肖某为方便孩子在县城上学,经多方考察,决定选择购买县城某小学附近的一套90平方米的房屋。2020年9月3日,肖某与某房产开发公司签订商品房认购书一份,约定:肖某向某房产开发公司预订商品房一套,总房价80万元,签订认购书时支付定金2万元,肖某应于2020年9月12日前到某房产开发公司售楼处与某房产开发公司签订《商品房买卖合同》,否则作违约论。肖某于签订认购书当天即向某房产开发公司转账支付2万元定金。2020年9月12日,肖某带着购房款前往某房产开发公司准备签约。某房产开发公司告知该套房屋已经出售给他人,无法签约,其同意退回肖某的2万元定金。肖某认为其与某房产开发公司已经签订认购书,要求某房产开发公司与其签订商品房买卖合同。双方由此发生争议。开发商签完商品房认购书后拒绝售房应否承担违约责任?

权威观点

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书为预约合同,一方在约定期间届满时不签订合同,构成违约,对方可请求其承担违反预约合同的违约责任。

法官解读

(一)预约合同的概念。

预约合同又称预备性契约,指当事人达成的约定将来在一定期限内订立合同的协议。预约是谈判期间对未来事项的预先规划。在市场交易活动中存在形形色色的预约,如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、定金收据、原则性协议、谅解备忘录、缔约纪要、临时协议等。商品房认购书属于预约合同。

(二)违反预约的违约责任。

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款的规定,违反预约要承担违约责任。在承担违约责任的方式上,《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定了继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任形式。由于预约的特殊性,违反预约并非一定能适用该条规定的全部违约责任形式。首先,一般情况下,违反预约不得适用继续履行,即不得强制签订本约。强制缔约适用于为社会提供公共服务的企业,在法律有规定的情形下才可以适用。民法典规定的强制缔约有以下情形:1.第四百九十四条规定:“国家根据抢险救灾、疫情防控或者其他需要下达国家订货任务、指令性任务的,有关民事主体之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。依照法律、行政法规的规定负有发出要约义务的当事人,应当及时发出合理的要约。依照法律、行政法规的规定负有作出承诺义务的当事人,不得拒绝对方合理的订立合同要求。”2.第六百四十八条第二款规定“向社会公众供电的供电人,不得拒绝用电人合理的订立合同要求。”3.第六百五十六规定“供用水、供用气、供用热力合同,参照适用供用电合同的有关规定。”4.第八百一十条规定:“从事公共运输的承运人不得拒绝旅客、托运人通常、合理的运输要求。”本案不属于强制缔约的情形,不适用强制缔约,故肖某不得要求某公司签订正式商品房买卖合同,只能要求其承担其他违约责任。其次,违反预约是不诚信的行为,可能会给守约方造成财产损失,对于财产损失应当通过违约方承担违约责任来填补。违约责任中的赔偿损失、支付违约金、定金罚则均为填补损失的形式,具体适用何种责任形式要根据当事人的约定决定。当事人约定了违约金或定金时,适用违约金或定金的相关规定,没有约定时,可以根据其实际损失主张违约方赔偿损失。本案中当事人未约定违约金的计算方法,而是约定了定金,应适用定金罚则。本案定金是在订立预约时交付的,是订立本约之保证。交付定金的一方无正当理由拒绝订立本约时,丧失定金;收取定金的一方无正当理由拒绝订立本约时,双倍返还定金。因此,某房产开发公司应向肖某双倍返还定金4万元。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

特别提醒

预约是独立的契约,违反预约亦需承担违约责任。

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