不动产长期租赁设立登记对抗机制的思考

不动产长期租赁设立登记对抗机制的思考
——以三年以上租赁期为研究对象

在“基本解决执行难”向“切实解决执行难”迈进的征程中，司法实践中发现存在这样的情形：被执行人与其名下不动产长期租赁承租人恶意串通，通过倒签租赁合同、一次性支付了十年租金（有的情况是一次性支付二十年租金），以“买卖不破租赁”对抗抵押权人，规避法院强制执行，成为被执行人逃避债务的挡箭牌、护身符。与此同时，真实的不动产长期租赁承租人由于未对租赁物上权属状态，尤其是抵押情况，进行租赁前的尽职调查，从而投入巨额装修费用。在正常经营过程中，因被执行人无力支付抵押权人债务，从而被法院强制执行，真实承租人所遭受的损失即使向被执行人追偿，亦无果。

上述两种情形，就承租人的主观状态可以分为两种：一种是恶意的，而另一种却是善意的。在法院强制执行上述被执行人名下不动产过程中，不管是恶意承租人还是善意承租人，均会向法院提出执行异议，法院在异议审查过程中，需要对被执行人与执行异议人之间是否存在恶意串通进行严格审查。但往往承租人实际占有、使用不动产的时间节点难确定、时间跨度长，从而给证据认定带来很大困难。有的租赁合同具体签订时间很难通过技术手段进行鉴定，大量人力、物力沦为无用之功。往往需要通过执行异议、申请复议或者执行异议、执行异议之诉之后的一审与二审程序，才能查明事实，最终与被执行人恶意串通的不动产长期租赁承租人受到法律制裁，但抵押权人却因债权实现时间太长从而认为法院效率太低；而善意的长期租赁承租人因其承租的不动产被法院强制执行，对其造成巨大损失，且难以向被执行人追偿，从而不断上访、信访。法院耗费了大量司法资源，却没有提升司法公信力。

对于不动产租赁，我国只有住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》部门规章，暂且不论其法律位阶，从其规定中可以看出“租赁合同备案登记”规定属任意性规定。租赁合同不进行备案登记，既不影响租赁合同的效力，法院亦不能以未进行备案登记为由直接裁定承租人不能对抗抵押权人。被执行人与不动产长期租赁恶意承租人正是利用了不动产租赁登记对抗制度的法律空白，从而规避执行。而不动产长期租赁的善意承租人，也以法律没有强制规定必须办理租赁合同登记手续为由，向法院提出对其所遭受的损失，应该一并在不动产拍卖价款中得以解决的无理要求。

在“买卖不破租赁”原则下，租赁权已经具备物权的一些特征。因此有必要对其进行登记，予以“权利固定”，以保护善意第三人权益。尤其是三年以上租期的不动产，在租赁期间，更容易发生权属变动，若是未进行租赁登记，在第三人不能查询到租赁登记相关信息的情形下，该租赁权却能对抗后续权利人，显然是有失公平的。考证域外法，依据《日本民法典》第六百零五条规定：不动产租赁实行登记后，对以后的不动产取得物权者，不管是所有权还是抵押权，亦发生效力。我国台湾地区的“民法典”也规定了不动产租赁期五年以上（含五年）的合同应当至不动产登记中心办理登记手续，未经登记，不发生对抗效力。不管是日本还是我国台湾地区，采取的均是登记对抗主义，只有经登记，不动产租赁才能对抗善意第三人。若是未经登记，则租赁关系不具对抗效力。

不动产长期租赁设立登记对抗机制，对于承租人、抵押权人、不动产物权人的各方利益，均可以在公示公信的环境下得到平等保护。一方面，债权人在与债务人发生交易时，需要事先对债务人不动产登记情况查询时，获知债务人拟向债权人提供抵押担保的不动产是否已经出租给第三方，若是已经出租，则租赁期限为多久、租金支付状况为何？债权人在获知上述信息之后，双方交易是否要继续进行，风险如何控制、分担，债权人作为理性人，可以作出有利自身利益最大化的判断；另一方面，承租人拟长期租赁被执行人不动产时，由于租赁只有经登记才能获得对抗后手效力，这样就可以敦促租赁人查询不动产权属负担，经查询获知不动产已抵押给他人，是否要租赁已经设立权利负担的不动产、或者通过变更租赁期限、减少装修投入等措施来控制交易风险，均由承租人自行决断。

债权人在明知债务人提供担保的不动产已设定长期租赁，仍然接受抵押，并办理抵押登记，向债务人出借资金，最终因“买卖不破租赁”导致其债权不能全额收回的风险，应由其自行承担。承租人在明知被执行人不动产已设定大额抵押的情况下，仍然与被执行人签订长期租赁合同，最终因被执行人不能清偿到期债务，从而导致其承租的不动产被法院强制拍卖所产生的损失，只能由其自负。

综上，通过设立不动产长期租赁登记对抗机制，从而使被执行人与“承租人”之间的恶意串通、倒签租赁合同对抗抵押权人、规避执行的故事成为历史，杜绝类似情形的再次发生。鉴于此，笔者建议在即将出台的民法典中就合同法部分应该增设不动产长期租赁（租赁期限三年以上）登记对抗机制，为“切实解决执行难”提供法律保障。

（作者单位：江苏省苏州市虎丘区人民法院）