农村宅基地上所建房屋买卖合同的效力如何确定

农村宅基地上所建房屋买卖合同的效力如何确定

作者：中原区法院 白鸽 陈爱华

近年来，随着城市化进程的快速发展，城中村改造如火如荼，因拆迁而引发的纠纷不断增多。面对拆迁可能带来的巨大利益，一部分将房子卖掉的人开始后悔，纷纷以农村宅地不能买卖为由向法院提起诉讼，要求确认合同无效，由买受人返还房屋。就此种案件应当如何判定，目前理论上仍有较大争议，实践上各地法院也是判决不一。

反对判令买受人返还房屋的一方认为：目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。从法律后果来看，认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁反言”和诚实信用原则的要求。

赞成买受人返还房屋的一方也提出了有力反驳：目前，在我市农村私房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的；宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转；另一方面，宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。

笔者认为，虽然我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定，但是我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地，也属于集体所有”，《土地管理法》规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，《物权法》第153条也明确规定“ 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据“房随地走，地随房走”的原则，宅基地上的房屋也同样是不能流转的。但是如果买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效。

同时，对于此类案件的解决要结合法律规定和社会实际综合考虑。此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。