没有土地使用权证的房屋所有权证的效力

如何认定没有土地使用权证的房屋所有权证的效力

作者：清丰县人民法院 曹青次

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”，在没有土地使用权证的的情况下，房屋所有权证的效力如何认定？

房屋所有权登记，土地使用权，驳回诉讼请求

原告：李彦峰。

被告：清丰县人民政府。

第三人：陈进学。

河南省清丰县人民法院一审认定：第三人陈进学于1994年以1500元的价格购买第三实验小学（原南关小学）东院的瓦房四间，于1995年向清丰县房产管理局申请颁发房屋所有权证，清丰县房产管理局接受第三人的申请后，经过现场勘丈、审核为第三人颁发了01504号房屋所有权证，于2003年进行了换证，证号为2003-3-0080号。原告李彦峰于1999年办理了土地使用权证，其房屋座落在第三人房屋的西侧，在李彦峰房屋与第三人的南屋之间有一面积约22平方米的土地（争议土地），一直由原告占有、使用，2000年原告与南关三队、六队订立契约，南关三队、六队以6000元的价格将争议土地转让给原告。2009年原告准备在此处建房，第三人以自己持有房屋所有权证为由，称该处土地归其所有，双方发生纠纷。原告向濮阳市人民政府申请复议，市政府维持了原具体行政行为，原告遂提起行政诉讼。

原告诉称，1955年4月22日，经原清丰县人民政府批准，原告的祖辈购买了杜怀玉所有的房产及地产，该地产东至韩、西至道、南至路、北至尚，长阔二十步，横阔四步一尺五寸。原告的祖辈购买该房地产后，一直在该房地产上居住、生活并开办了理发馆，自上世纪八十年代始，又相继在该房产上开办了代销点及经销门市，直至现在。1999年4月份，经原告申请，并经清丰县土地管理局实地测量，被告为原告颁发了土地使用证。2009年 3月份，原告准备在该土地上翻建房屋时，第三人陈进学以自己有房产证为由，声称对原告的部分土地拥有使用权，至此，原告才知道第三人持有所谓的房产证。而经了解，被告为第三人所颁发的房产证平面图中，将原告的部分土地划入其中，侵犯了原告的土地使用权。为维护自己的合法权益，原告依法向濮阳市人民政府提出行政复议申请，请求撤销被告为第三人颁发的清房权证城字第2003-3-0080号房产证，而濮阳市人民政府在未查明事实真相的情况下，于2009年8月10日作出濮政复决字（2009）第42号行政复议决定书，维持了被告颁发的清房权证城字第2003-3-0080号房产证。原告认为，被告为第三人颁发的房产证未经实际调查和实地测量，颁发程序不合法，所颁发的房产证平面图与原告所持有的土地使用证相冲突。为维护原告的合法权益，请求人民法院撤销被告为第三人颁发的清房权证城字第2003-3-0080号房产证，并责令被告为第三人重新办理房产证。

被告辩称，清丰县人民政府给第三人颁发房产证的具体行政行为证据确凿，适用依据正确，程序合法，被答辩人所诉事实理由不足，其诉讼请求不应支持，依法应维持县政府为第三人颁发的房产证。第一，被答辩人在市政府进行复议时，根本未提及其有土地使用证，也未说第三人的房产证平面图中的部分土地在其土地使用证中，被答辩人认为县政府为第三人颁发的房产证侵犯了其土地使用权，无有事实依据。第二，清丰县人民政府房产管理部门在1995年2月27日给第三人陈进学颁发房产证时，清丰县城关镇南关村委、清丰县第三实验小学均无异议，时隔八年于2003年3月第三人陈进学进行了换证，自办证至今已有十四年，被答辩人在县政府职能部门给第三人陈进学办证及换证时，均未提供其拥有第三人陈进学房产证平面图中部分土地使用权的有效证明，所以，被答辩人请求撤销清房权证城字第2003-3-0080号房产证之诉请不成立，其无有权利要求县政府为第三人重新办理房产证 。

第三人述称：一、所争议的宅基是1990年经南关村委会划给陈进学使用，合法取得；二、陈进学的房产证系依法取得，合法有效；三、原告所述理由和证据相互矛盾，不能成立。原告向市政府申请复议时从未提到有1999年颁发的土地使用证，而是以2000年与南关三队、六队的买卖契约为证据，原告既然已取得土地所有权，为何又于2000年以6000元的价格购买该土地，显然自相矛盾；第三人获得房产证在1995年，原告取得土地证在1999年，原告的土地证在第三人获得房产证之后，应系无效。

【审判】

河南省清丰县人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，清丰县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。清丰县房产管理局为第三人颁发房屋所有权证的过程中，审核表、勘丈表中部分意见空白，属颁证程序存在瑕疵；房产管理机关的职权是对相对管理人的房屋所有权进行确认，在第三人没有土地使用权证的情况下，在其房屋所有权证中填写使用国有土地面积没有依据。经审理查明双方所争议土地至今有原告占有、使用，第三人持有的房屋所有权证实际并未侵害原告所主张的合法权益，原告的诉讼请求本院不予支持。根据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告李彦峰的诉讼请求。

【评析】本案的焦点问题有两个：1、没有土地使用权证的房屋所有权证，其效力如何认定？2、被告的颁证行为是否侵害原告的合法权益？。

在合议时存在两种不同意见。

一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，清丰县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第七条的规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；”。本案中清丰县房产管理局根据第三人的申请，对第三人购买第三实验小学的房屋进行了审核和勘丈，经审批，为第三人颁发了房屋所有权证，于2003年进行了换证。被告在审核表中部分意见空白，属颁证程序存在瑕疵；房产管理机关的职权是对相对管理人的房屋所有权进行确认，在第三人没有土地使用权证的情况下，在其房屋所有权证中填写使用国有土地面积没有依据。原告提交的国有土地使用证不能证明原告所使用的土地包括争议土地，双方所争议土地至今有原告占用、管理，第三人持有的房屋所有权证是对其房屋所有权的确认，实际并未侵害原告所主张的合法权益，原告的诉讼请求本院不予支持。根据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告李彦峰的诉讼请求。

二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，清丰县人民政府房产管理部门享有颁发房屋所有权证的职权。清丰县房产管理局在为第三人颁发房屋所有权证时权属审核不清，四邻签字中没有原告的签字；在第三人没有土地使用证的情况下就办理了房屋使用权证并标注有国有土地使用面积，其行为不符合法律规定；第三人所使用的土地应为集体土地，清丰县房产管理局在集体土地上颁发房屋所有权证没有法律依据。被告在2003年为第三人换证时，应当按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行公告，被告没有公告，属违反法定程序；原告的土地使用证是否合法不是本案的审查范围。综上，应撤销被告为第三人颁发的房屋所有权证。

一审判决采纳了第一种意见。理由：第三人的房屋是1994年购买，1995年申请颁证。根据1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第七条的规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；”。在当时的情况下办理房屋所有权证并没有要求土地使用权证。这是否与1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款的规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”相互矛盾呢？纵观其立法原意二者是相辅相成的。前者是为了规范城市私有房屋的管理，后者则侧重于房地产市场的开发，为了维护房地产市场秩序，促进房地产业的健康发展。所以，被告为第三人颁证的具体行政行为是符合当时的法律、法规的。虽然在颁证过程中存在许多瑕疵，倒也维护了第三人的房屋所有权，但是在第三人没有土地使用权证的情况下，在房屋所有权证中填写国有土地使用面积就不妥当了。可是，仅凭这一点就把第三人的房屋所有权证撤销也不合适，毕竟原告和第三人的纠纷不是因为第三人的房屋，而是因为第三人房屋以外的土地。这也是第三人的房屋所有权证没有被撤销的原因。

本案中原告的房屋座落在一条南北大道的东侧，是一间临街门市，上下两层，其东侧是第三人的院落。双方所争议的土地在第三人院子的西南角与原告的房屋相邻。原告诉称1999年清丰县国土资源局为其颁发的土地使用证中包括该争议土地，但从土地证的平面图中无法看出是否包含该争议土地。由于原告的土地使用权证不属本案的审查范围，所以没有细究其办证是否合法。仅从土地的使用现状看，双方所争议土地一直由原告占有、使用，原告说第三人侵犯其权益没有道理。所以被告为第三人颁发房屋所有权证的具体行政行为实际并未侵害原告的合法权益。根据2005年《河南省高级人民法院关于行政审判工作有关问题的意见》第30条第（2）项的规定：“原告与被诉行政行为有形式上的利害关系，但经实体审查后发现被诉行政行为实际并未侵害原告所主张的合法权益的，应当驳回原告的诉讼请求。”的规定，法院判决驳回了原告的诉讼请求。