段淑英诉郑州强达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案

段淑英诉郑州强达房地产有限公司房屋买卖合同纠纷案

作者：郏县人民法院 刘晓军 马唷清

【问题提示】

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符时，该怎么处理？

【要点提示】

诚实信用原则是民商事领域的一项基本原则，房屋买卖合同的双方当事人应严格按照合同的约定履行义务。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照法律规定处理。出卖人没有按照合同约定履行义务，属于违约行为，应承担违约责任。

【案例索引】

一审：郏县人民法院(2011)郏民初字第690号民事判决书(2011年7月13日)

【案情】

原告：段淑英

被告：郑州强达房地产有限公司

郏县人民法院经审理查明：2007年12月16日，原告段淑英与被告郑州强达房地产有限公司(以下简称强达公司)签订了编号为2008-077的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于郏县行政路东段北侧的现代城2幢2单元2层202号房，户型为三室两厅两卫，合同约定该商品房建筑面积共126.8㎡，单价为1235.69元/㎡，总价额156686元。合同还约定以产权面积为准，单价不变，房款据实结算。原告支付被告房款共计56686元，下余10万元以按揭贷款方式也已全部支付给被告。2009年9月26日，原告又购买被告位于现代城2号楼3#商铺两间，双方口头约定3700元/㎡，面积81.2㎡，总价款300440元。原告支付被告房款300000元，被告将两套房交付给了原告。

2010年5月17日，原告办理了现代城2号楼3#商铺房产证(郏房字第20100133-01-352号)。房产证载明：建筑面积76.48㎡，“套内建筑面积73.335㎡，共有分摊面积3.144㎡”。比双方约定的面积81.2㎡少了4.72㎡，按3700元/㎡，多收原告房款17464元。20010年5月24日，原告又办理了现代城2幢2单元2层202号商品房房产证(郏房字第20100133-01-038号)，房产证载明：建筑面积125.05㎡，“其中套内建筑面积112.300㎡，共有分摊面积12.754㎡”，比双方约定的面积126.8㎡少了1.75㎡，按1235.69元/㎡，被告多收原告2162元。后双方发生纠纷，原告诉至本院，请求依法判令被告退还原告多收的房款共计19626元。

【审判】

郏县人民法院经审理认为：原告段淑英与被告强达公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，其内容合法有效，双方当事人均应严格依约履行。且约定了房屋实际面积以产权证登记面积为准，现合同约定面积与产权证登记面积相差4.72㎡和1.75㎡，对被告多收的房屋面积差额款19626元理当退还。故原告要求被告返还面积差额款的诉讼请求，本院予以支持。故依照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：

被告郑州强达房地产有限公司于判决生效后十日内返还原告段淑英19626元。案件受理费290元，由被告郑州强达房地产有限公司负担。

宣判后，双方均未上诉，判决已经发生法律效力。

【评析】

本案为房屋买卖合同纠纷案件，争论的焦点在于房地产开发商交付的房屋面积和预售合同规定的面积不一致，开发商没有按照合同的约定履行义务，属于违约行为，违背了市场交易中的诚实信用原则，应当承担违约责任。

一、诚实信用原则在商品房买卖合同纠纷中的适用

诚实信用原则是民商事领域的一项基本原则，它要求民事主体在民事活动中以诚实、善意的态度行使权利，履行义务，维持双方当事人以及当事人利益与社会利益的平衡。在当事人间的利益关系中，诚信原则要求尊重他人利益，以对待自己事务的注意对待他人事务，保证法律关系的当事人都能得到自己应得的利益，不得损人利己。

我国明确规定了诚实信用原则的法律有《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《消费者权益保护法》等14部法律。这些法律都在总则中把诚实信用作为一项原则予以明确规定，并把诚信思想贯穿于整部法律，渗透于字里行间。除了对诚实信用作出原则规定之外，部分法律还明确了违反这一原则应当承担相应的责任。

自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些惩罚性赔偿责任的规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。

《商品房销售管理办法》作为部门规章也对违反诚实信用原则作出了惩罚性规定。该办法第20条规定商品房面积误差绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

在本案中，被告作为房地产开发商，没有严格按照合同履行义务，使合同约定购买的房屋面积与产权登记的面积不一致，违背了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，故应承担相应的法律责任。

二、产权登记的面积与合同约定的面积不一致时，该怎么处理？

本案争论的焦点是房屋面积差，作为审理案件的法官，该依据什么样的法律条文作出裁判，才能给当事人一个满意的答复。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

本案中，双方当事人在合同中约定了房屋实际面积以产权证登记面积为准。而现在合同约定面积与产权证登记面积相差4.72㎡和1.75㎡，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：合同有约定的，按照合同约定处理。故原告购买房屋的实际面积应以产权登记的面积为准，被告强达公司应返还原告段淑英房价款共计19626元。

在房地产市场交易日益火热的今天，作为开发商想要在市场中立于不败之地，必须坚持诚实守信原则，严格依照合同约定履行义务。不仅要保障供应房屋的质量和安全，还要保障买受人在交易时的知情权和选择权。买受人也要诚实守信，不隐瞒财产状况，按时交纳房款。坚持诚实信用原则，给房地产交易市场提供一个良好的发展环境，减少矛盾纠纷的发生，维护每一个开发商和买受人的合法权益不受侵害，促进社会的和谐稳定。