房地产基础知识
一、土地与房地产开发
1、房地产基础概念
房地产
也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
房地产业
是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
房地产开发
是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
2、土地及土地使用年限
土地所有制
在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。
任何个人均不能取得土地所有权。
土地所有权
是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。
开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：
a)土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
b)土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
c)土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
1988年1月3日后凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其最高使用年限为：
居住用地:使用年限≤70年
工业用地:使用年限≤50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地:使用年限≤50年
商业、旅游、娱乐用地:使用年限≤40年
综合其他用地:使用年限≤50年
土地开发
土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。
生地
是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
熟地
是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。
三通一平
是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。
七通一平
给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平
3、与房地产开发相关的企业
开发商
是指从事房地产开发经营业务的企业。
资质一级企业
自由流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。
有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。
设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
具有5年以上从事房地产开发的经历。
近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。
资质二级企业
自由流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。
有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于10人。
工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
具有3年以上从事房地产开发的经历。
近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。
对于合法的再售项目，其开发商首先应取得“五证二书”
五证：《国有土地使用权证》、《建设项目规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。
二书：《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》
二、住宅的类型
单元式住宅
单元式住宅是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层住宅。
公寓式住宅
公寓式住宅一般建筑在城市的商业中心，多数为高层大楼，装修标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台等等；如酒店式公寓。
花园式住宅
花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。显著特点是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，一应俱全，装修豪华，并富有变化。一般为高收入者购买。
错层式住宅
错层式住宅是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系.优点是能够动静分区，空间极富层次感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，一般卧室比较高，客厅比较低。
跃层式住宅
跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客
厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之
间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。
优点是: ①每户都有较大的采光面，通风较好；
②户内居住面积和辅助面积较大；
③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
复式住宅
复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层
高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安
排卧室或书房等用楼梯联系上下，两层合计的层高要大大低
于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），
其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利
用率。
简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅，如
上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、
栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。
退台式住宅
退台式住宅又称为“台阶式”住宅其外型类似于台阶。特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的的退台式住宅都通常属于中高档住宅。
板楼与塔楼
板楼、塔楼主要是建筑形式明显不同。
※国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：
板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或
楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯
、电梯。
塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高
层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，
上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
※板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响：
外部——建筑高度、密度、容积率不同
内部——户型、销售分摊不同
•商品房
商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。
•经济适用房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。
安居房---是指实施国家“安居工程”而建设的住房.
解困房---是指在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。
•廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
•房改房
是指按照单位分房原则，已经分配的执行国家规定的房改标准出售的住
房。
•集资房
是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三共
同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全
额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给
予部分减免。
•平价房
是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供
的住宅。(一般作为动迁安置房)
•小康住房
是指为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”
项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅，这
将是我国住宅产业未来发展的方向。
SOHO公寓
是商业住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸多硬件设备，尤其是网络工程的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
酒店式公寓
是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场地位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自由”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
SHOPING MALL，
直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开发性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
三、住宅的建筑结构
框架结构
框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
混合结构
指砖墙壁及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。
剪力墙结构
剪力墙结构其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
钢筋混凝土结构
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。
钢结构
钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作，它具有强度高、重量轻、抗震性能好、施工速度快、结构占用面积小、地基费用省、不污染环境，以及废旧材料可以回收利用等优点。
四、住宅相关名词解释
(套)建筑面积：套建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用
建筑面积．
套内建筑面积:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积
+外阳台建筑面积．
使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户
生活使用的净面积之和．
公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、
正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、
电梯间、水箱间等所占面积的总和。
分摊面积：按每套套内建筑面积的比例进行分摊。
得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的
垂直距离(标准层高为2.8m）。
进深：在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙
皮到后墙皮之间的实际长度。
开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之
间的实际距离（客厅开间在3.8m—4.5m）。
楼板(楼板厚度)：多层一般为8—10cm，高层在10cm以上。
楼高：狭义的说就是指一栋建筑物的总层数。
标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
裙楼：从地面至标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至
四层或以上不等,多用作绿化或会所用途。
架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至至标准间，以柱梁承
托标准层建筑物的空间,一般用作绿化或会所用途。
剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产
生的横向推力.横向推力会产生剪力,抵抗剪力的墙
叫剪力墙.
占地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线
所围合的用地水平投影面积.
总建筑面积：也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影
面积的总和．
容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比
（高层≤5;多层≤3)
楼面地价：楼面地价=土地总价／总建筑面积
楼面地价=土地单价／容积率
建筑密度：是指地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用
地面积的比率
投资回报率:房屋或商铺年租金的总和与房屋总房价的比值.
居住用房回报率为3%--7%
玄关
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是家庭的“领地”讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
隔断
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
外瓢窗
外瓢窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
五、价格与银行按揭及购房稅费
1、价格术语
起价
在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。
基价
所谓“基价”，也叫“基础价”，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。“基价”是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。
均价
在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是业内踩盘人员的做法。
所谓“均价”，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。
表价
客户问到具体单元的销售价格时，一般应以“表价”或高于“表价”的价格告知。
所谓“表价”，是指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，在销售时，开发商都会制定出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格。这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向客户提出的报价。
底价
“底价”是指可以对外销售的最低价格。“表价”不同于“底价”。通常情况下，公司内不同级别的人所拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予客户低于售楼人员底价的价格；而老板则拥有最低的价格权限。
预售价
预售价是商品房预售时的价格。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
2、付款方式
一次性付款
一次性付款，是指购房者签约后必须将购房房款一次性付给发展商。
分期付款
分期付款，是指整个购房款被分成若干比例，依照楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。
按揭付款
按揭付款是指购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分代款，依抵押约定按期向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
3、贷款类型
目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。其中，住房公积金贷款利率是最低的，并且住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
1）、商业贷款
商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对而言其贷款利息是最高的。由于资金完全来自银行，在银行能接受的范围内，贷款额度通常不会受到什么限制，目前一般为购房款的70%左右。
2）、公积金贷款
公积金贷款属于政策性贷款，相对来讲利息是最低的。由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至暂停。
住房公积金的提取
住房公积金不是随时都能提取的，必须符合一定的条件，也就是说只有在某种特定情况出现的前提下才能提取。你在四种情况下可以提取住房公积金：
a)购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。
b)离休、退休时。
c)完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。
d)户口迁出本市或者出境定居时。
另外，当你在偿还住房公积金贷款本息时，也可提取住房公积金帐户内的存储佘额用于冲抵贷款余额。
3）、组合贷款
组合贷款顾名思义是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起，通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分，利息介于公积金贷款和商业贷款之间。
4、还款方式
一种叫做等额本息还款法，另一种叫做等额本金还款法。两种还款方式的区别主要在于每月的还款额，前一种每月还款额固定不变，后一种还款额逐月减少，你可以根据自己实际情况进行选择。
a)按月等额本息还款方式是指借款人在还款期内每月尝还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。
b)按月等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少，还款期内月还贷额逐月递减的一种还款方式。
5、购房费用及税费
大修基金
契税
合同印花税
交易手续费
6、产权办理
大产证
大产证，即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。
小产证
小产证，即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。
产权证书
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产座落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
客户接待时的注意事项如下：
1、自我介绍：简洁、明快、诙谐的介绍可以让人印象深刻；
2、规划介绍：注意思路清晰明了，包括产品的位置、规划设计亮点、定位及项目大概入市时间，并事先统一解说词；
3、项目介绍：着重朝向、户型分布状况、配套设施、基本情况数据（电梯配比如何、几梯几户、容积率、绿化率、楼间距等），再根据客户需求指出客户所需户型在模型上体现的位置和特点；
4、参观样板房：制定规范的讲解词，在参观途中做到一步一景一说明，穿插开发企业独特用心打造的亮点，加深客户对产品的认可；
5、返回售楼处：参观途中多让客户谈谈其对所关注户型的感受，同时多了解客户的基本情况（目前居住片区、户型、职业、项目的谁知途径等），以作合适的推荐；
6、送客：根据客户需求做好记录，留下电话号码，陪同客户离开售楼处，且目送客户离开。
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