房地产名词解释
1.私房
私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。
2.公房
也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。
3.平价房
平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
4、安居房
安居房是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。
国家安居工程是国家为推动房改，加快城市住宅建设及解困和建立住房新制度的一项重大举措。
1995年《国家安居工程实施方案》提出，国家安居工程从1995年开始实施，在原有住房建设规模基础上新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成。国家安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售。3年多来，全国共竣工国家安居住房面积5576.32万平方米，为70多万户家庭解决了住房困难。现在安居房的概念逐渐淡化并已并入经济适用房的建设之中。
5、商品房
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，市府1999年11月发文规定，除花园住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
6.“定制化”商品房
对于一些项目而言，在盖房子前也有定位，但定位并不是定制。一些开发商在向客户介绍他的楼盘时说：“我们的楼盘就是卖给白领的。”这种说法可能会为一大部分开发商采用。有越来越多的房地产项目，在开发建造前会习惯性地称，我们的房子是针对中高等收入阶层的，这样的定位可能会由于太过于模糊、不专业化，导致生产出来的商品房流于一般，没有特色。
“定制化”的商品房，其定位空间极其窄小，针对性很强。其特点如下：
一、 户型变化不大，就几种户型，再大的再小的都没有，就这么几种；
二、 对目标购买人群的收入、文化水平，有较为明显的框定准则；
三、 商品房建造过程中，所有环节都紧紧围绕目标人群，绝不走题。
7.水景商品房，是指依水而建的房屋。
8.期房
习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证即大产证为止，所出售商品房称为期房。
房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
9.经济适用房
经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，由于经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。所以购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。如果购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。于2007年9月25日开始实施的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》也规定经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。由政府回购的房屋继续作为经济适用住房向符合条件的家庭出售。
10.廉租房
廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。《北京市城市廉租住房管理办法》
11.集资房
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
12.微利房
微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。
深圳市在1989年率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。深圳市每年约供应福利房2000余套，微利房7000余套。1997年微利房价格为2500-3500元/平方米，福利房价格约为1000元/平方米。福利房即相当于我们后来说的经济适用房。
13.标准私租房
是指“文革”初期由本市房管部门接管、“文革”后落实私房政策带户发还产权的私人出租房。“文革”初期，本市共接管私人房产51万间。1978年开始落实私房政策试点，1983年落实私房政策工作全面展开，在产权人和承租人继续维持房屋租赁关系，执行政府规定的租金标准的前提下，带户发还了私人出租房。据统计，目前还有近3.9万间，其中96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区，朝阳、海淀、丰台和通州区也有少量分布。标准租私房承租户的认定，以本市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册为依据。但产权人自愿将原自住房与直管公房或其他房屋使用权互换、并按政府规定的租金标准向其自住房屋的承租人收取租金的，不属于解决的范围。
14.预售房
预售房——报告中所指预售，是指项目在施工过程中，符合预售条件，取得管理部门颁发商品房销售许可证(预售)后，准许预售部分的交易。
15.集体单位自管公产
集体单位自管公产是指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。集体单位自管公产的产权性质是集体所有制公有房屋，其产权来源主要是这些单位购置或投资建造的。
16.代管产
代管产是指产权尚未确认或产权人下落不明又未委托，经法院审定后由政府房地产管理机关代为管理的房产。代管产的产极性质未定，根据有关政策、只要出租房屋在改造起点以下，产权人提出申请，缴验有效的产权证件，经审查属实后，随时都可以撤销代管，将房产退还产权人。
17.使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
18.二手房
“二手房”通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。
19.房屋建筑面积
建筑面积也称'建筑展开面积'，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。具体规定如下：包括房屋结构（如墙、柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。
20.使用面积指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和
21.住宅使用面积
是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
22.公用建筑面积
公用建筑面积主要由以下部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
23.阳台建筑面积
指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
24.套内建筑面积
指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，套内建筑面积由以下三部分组成：
１、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积；
２、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；
３、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家《建筑面积计算规则》，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
25.辅助面积
辅助面积:指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等；使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”；
结构面积:指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。
26.建筑密度
是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。
高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。
27.建筑间距 指建筑平面外轮廓线之间的距离。
28.商品房的使用率
商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
29.房屋实用率
房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率。
30.积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。
31.综合开发率
一个地区在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发率=开发建房竣工量/城（郊）区建房竣工总量*100%
32.住宅的层高和净层
住宅的高度计量除了用“米”，还可用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度的差，叫做净高。出于降低成本、节约建材、节约土地等考虑，目前一般住宅层高都在2.8米左右。
33.住宅的套型和户型
“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的'套型'也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。根据1987年7月颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。规定了不同住宅套型设计标准。但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以'室'来划分的，'室'一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个'一室'，6-12平方米房间称为半'室'，小于6 平方米，一般不算'间'数或'室'数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
34.住宅的进深
住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
35.平台
楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供住户纳凉、休憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。
36.勒脚
指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。
37.隔热层指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：
(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施；
(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响；
(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能；
(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。
38.户室比
户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25％，中套（二室户）占47％，大套（三室和四室户）占28％。
39.住宅的开间
在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。
虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。
为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做'演进式住宅'、'空壳式住宅'。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。
40.商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
41.钢结构
指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。
42.钢混结构住宅
钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。
43.框架-剪力墙结构
框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。
44.商品房的变频供水
商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。
45.房屋的所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、使用权、收益权和处分权的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。
取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：
1、依法新建的房屋；
2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；
3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；
4、继承或受遗的房屋。
前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。
46.房屋的占有权
指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。
47.房屋的使用权
房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。
48.房屋的收益权
房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
49.房屋处分权
指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分.
50.房屋的他项权
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
51.商品房现售
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征：
(1).商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
(2).商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
52.以租代售
所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
这种方式有三个优点：
一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。
二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。
三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。因此说，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。
53.《商品房销售(预售)许可证》
查询《商品房销售(预售)许可证》是否合法。《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土资源与房屋管理局，证书由北京市国土资源与房屋管理局统一印制、办理登记审批和核发证书，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
我们也许在不同场合已经有所耳闻，这些证书是可以利用复印件造假的，所以在售楼处应该尽量要看证书的原件。当然看到原件并不是就可以了，还应该逐项检查，包括编号、经营范围、销售许可证的号码、批准的机构以及销售的方式等，是否与现行的销售状况一致。
1、有些开发商开发了几个项目，但有了一个项目的证书，不代表所有楼盘都让销售。所以查看证书时要看看用地单位、建设单位、销售单位是否与售楼单位一致。
2、还有一些开发商并未交齐全部土地出让金，那么他所领取的土地使用证就是临时的，销售许可证的范围就只能是规划项目的部分楼体，或者部分楼层。对于购房者来说可能出现的风险是：如果开发商只有临时土地使用证，比如说，他交了50%的土地出让金，就不可能向别的开发商一样拥有70年土地使用权，那么购房者所得到的产权证就会出现问题。所以要仔细看看所购房屋是否在用地范围、销售范围之内。
3、对开发商资信的考察，目前另一个突出的问题是关于“乡产权”的。也许人们对政府机构有一种天然的信赖感，但现在郊区县仍有部分土地属于集体所有，一些村委会就在这种性质的土地上修建房屋，再拿出来当商品房卖。他根本就不可能获得“五证”，购房者的产权也无从谈起。
54.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这'两证'的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
55.土地证
政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及用途发生变化的，均应重新向土地管理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。
56.一次性付款
这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。
57.分期付款
分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付款是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。
58.按揭
指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款项后，将其依合同取得楼宇的期房产权让与银行作为取得银行贷款的担保。买方还清所有的贷款的本息及相关的费用后，可将期房产权赎回，取得房屋产权。如果买方未能依约履行还本付息。及时支付有关费用的义务。银行有权处分按揭楼宇并优先取得偿还的民事法律行为。
59. 房产抵押贷款
(1)房产在抵押期间，房产的所有权一般仍由抵押人占有和使用，抵押人按贷款合同依期还本付息后，双方到房产管理机关办理注销抵押物的登记手续，抵押借款关系终止。
(2)房产经营者在出卖商品房前与银行洽谈好配合事宜，当买房人购买住房时，可先付按房价一定比例的首期款，并与房产经营者签订买卖合同，由买房人持合同到银行申请抵押购房贷款。银行将买房人视为房屋所有者，接受以房产作为抵押物签订抵押贷款合同，并将贷款以买方人名义直接转到卖方，买方即可到房产管理部门办理房权转移手续，成为业主，取得房产证，同时以业主身份与银行补办房产抵押登记手续，把房产证交银行抵押。买房人按合同，每月以零存整取的形式向银行分期偿还，付清贷款后，银行即将房产证归还购房者。这是一种三方有利的方法，不仅解决了购房者的购房资金，使他提前得到住宅，也解决建房者的投资加快回收的问题，使银行可以增加稳定的存款。
(3)那些以自有资金建造商品房的企业或单位，把银行信贷的职能同房产经营企业的职能结合于一身，直接为买房人办理抵押贷款，连存贷利息的差额也一并赚去。这种形式比较适合于企业、单位用自有资金修建的新房旧房，出售给本单位职工。具体办法：一次付清，可给予优惠；也可规定首期付款数，其余分期付清。
60.一级市场
又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
61.二级市场
是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
62.三级市场
具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。
63.房屋使用年限
使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。
64.房屋折旧
房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。
65.房屋残值
房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。
66.建筑造价
建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
67.按份共有房产
指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利，承担义务。
68.共同共有房产
指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
69.共有住宅补帖出售
指经国家或企事业单位，将公有住宅廉价地向城市居民出售。补贴出售主要采用房价分成承担的行式。
70.方型塔楼
特点：一层8～12户，是塔楼初期最传统的形式。
优点：因户数多，每家分摊的公用面积适当减少。
缺点：1．楼体方正，只有4户能得到正南光线，户型均好性不够；
2．此种塔楼一般每层设2部电梯，日常开一部（此楼每层4部电梯，已算升级），因户数多导致居住环境差，使其有“空中大杂院”之称，属应淘汰的塔楼形式。
71.半蝶型塔楼
特点：此塔楼也想追求蝶型的阳光效果，但没有贯彻彻底，只将北侧的两个“翅膀”张开了！
优点：本来最易被遮挡的北向2户型，因伸展出去而有了些许改善。
缺点：1．因每层为14户，北侧楼体虽拉伸出去，仍然只能解决一个户型的采光问题，另外两个户型一个只能采点西北的光线，另一个干脆连建筑设计规范都不管，直接做成了纯北向房；
2．户型中多处使用落地玻璃窗，因设计问题，““对视”现象较严重；
3．公共走道面积多，加大了分摊。
72.回型塔楼
特点：在不少“商住”型公寓中，多使用这种结构。
1．因楼中承重墙较少，每个单元室内都可自由分隔空间；
2．中庭提供了开阔的共享空间，提升了物业品质，对于思想前卫、讲究个性的住户或者商用客户较适合。
缺点：
1．分摊较大，不适合实用型的购房者；
2．除南向四套外，其余户型采光不理想。
73.异型塔楼之一（倒型L塔楼）
特点：因受地块影响，这个塔楼设计成了倒L型，以便在空当处设计出一块绿地。
优点：
1．此异型塔楼每层设计了4户，居住品质较高；
2．三个户型都被巧妙安排在了南侧，可有南向采光，通风条件也不错。
缺点：
1．因为是异型，不得不增加了一些公共的走廊面积；
2．若西北角的户型能安排在东侧，则均好性更强。
74.蝶型塔楼
特点：塔楼北侧4套户型向东南、西南方向展开，形如蝴蝶翅膀。
优点：1．6个户型采光、通风均较为理想；
2．户型明显均好。
缺点：1．外墙面增加很多，在北京冬冷夏热的气候条件下，对保温隔热要求较高，不够节能；
2．为安排户型，南向两套房子中出现异型房间，不太利于家具摆放和装修。
75.异型塔楼之（倒品字型塔楼）
特点：受地块影响，此塔楼被设计成了倒品字型。
优点：和板式塔楼相同，楼中4个户型均有良好的采光和通风。
缺点：1．外墙面过大，在北京气候条件下保温隔热的能耗较大；
2．楼体中间的结构薄弱，并正处于疏散口位置，对抗震不利；
3．公共过道较长，增加了分摊。
76.叶型塔楼
特点：是塔楼为争取阳光采取的另一种设计形式。
优点：楼体造型别致，南侧的弧形玻璃幕墙令外立面漂亮，增加物业品质。
缺点：1．为多出房，每层设计了10户，楼体纵深稍长，并造成异型房间；
2．为增加采光拉长了最南向户型，室内从户门到厅交通距离长，需通过装修设计予以调整改善。
77.塔连板式塔楼
特点：为在有限的土地上多出面积，开发商有时将塔楼、板楼连接起来，做成这种塔连板式的“混血”楼体。
优点：好歹也算1梯4户，户型方正，都有南向采光，通风也尚可。
缺点：
1．北向的两户型若设在普通塔楼中，还能有东向、西向的景观和采光，在此塔楼中只能被墙隔断了； 2．候梯厅之外，还有不少奇怪的公共空间，加大了公摊；
3．若此种楼不能做成正南正北，则弊病更大。
78.商住楼
根据《上海市居住区、建筑物名称管理规定》，商务楼指用于商业服务用的七层以下的办公楼、写字楼的通称。八层以上可称大楼。商住楼指底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商办综合楼与商住综合楼均分别被上海市规划管理技术规定列为建设用地适建范围四十二种建设项目名称之一。
79.酒店式公寓
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是指提供酒店式管理服务的公寓，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，实际上是一种酒店的延伸业态。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
80.产权式酒店
所谓的“产权式酒店”，是由“时权酒店”演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。它多指的是位于景色优美的旅游地区的一般年出租率大于40%的酒店。
81.分时度假
所谓“分时度假”，就是有关机构先与酒店或度假村签订协议，将客房使用权每年按周划成５２份，用锁定且优惠的价格按份销售给顾客，顾客拥有在一定的期限内（一般为２０至４０年）在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权，当人们购买了某一处住所后，通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方。“分时度假”在２０世纪６０年代起源于法国，７０年代被引入美国，之后开始在世界上很多国家流行。
82.契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。
83.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。
2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。
3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。
4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。
84.物业税
物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如 公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，相应地，每年应缴的物业税也会跟着提高。
85.国有土地 城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的也为国有土地。国有土地是国家财产所有权的客体之一。
86.集体土地
集体土地指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
87.土地使用年限 土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。
88.地价
土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。
89.房地产相邻权 相邻权也称不动产相邻权，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或接受限制的权利。因不动产通常就是指土地及附着于土地上的建筑物，即地产和房产，也就是我们通常所讲的房地产，所以不动产相邻权通常也就是房地产相邻权。相邻权、不动产相邻权、房地产相邻权这三个概念并没有什么实质区别。
房地产相邻权的实质是对房地产相邻各方行使房地产所有权或占有、使用权的合理延伸或必要限制。例如，在相邻一方所有的建筑物范围内的历史形成的必经通道，所有权人不得加以堵塞，以免妨碍相邻他方的生产、生活。这对于使用通道的一方而言，是对其权利的合理延伸；而对所有人而言，则是对其所有权的必要限制。房地产相邻权是由法律所赋予的，它对相邻各方所有权或占有使用权的延伸和限制是法律所允许的，是有关各方的法定权利、义务。相邻宅基地通行权、相邻防险关系中的权利、相邻共墙关系中的权利、相邻通风采光权等就是。
根据法律、法规和有关政策，我国现实生活中主要有四个方面的房地产相邻权：
（一）通行、通道相邻权 关于相邻通行权，应注意两点：（1）相邻通行权的主张必须以确有必要为前提。也就是说，只有在相邻一方的土地或房屋由于自然条件或其他原因限制，而处于相邻他方所有或使用的土地或房屋包围之中，致使其不通过他方土地或房屋就不能通行的情况下，相邻方才能主张其行使相邻权。如果除经由该土地或房屋通行外，尚有公共通道或其他通常可以通行，则相邻方一般无权主张“通行权”。（2）主张相邻通行权的一方应当选择给相邻他方造成损失最小的通行路线、通行方法，并且对所造成的他人损失予以适当补偿。
（二）建筑施工临时占用邻地权 最高法院意见第97条规定：“相邻一方因修建、施工临时占用他方使用的土地，占用一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。”
1、相邻一方因建筑施工需要临时占用相邻他方土地的，他方应给予便利，双方可以约定使用土地的范围、用途、期限，土地权利人不得对临时用地人加以不合理的限制；
2、临时占有方应严格按照双方约定的范围、用途和期限用地，使用完毕应当及时清理现场，排除妨碍，恢复原状；因临时占用造成土地权利人损失的，占用方应当赔偿。
（三）铺设管线相邻权
根据《民法通则》第83条规定的原则和有关法律法规、司法解释的精神，在铺设电缆、管道、架设电线及其他空中线路时，如果必须经过相邻他方的地下或地上时，相邻他方不得拒绝或妨碍。双方应当按照有关法律的规定，协商确定补偿办法。土地的所有权人或使用人应当保护其土地上空或地下的管线和设施。铺设管线占用邻地权与建筑施工临时占用权的区别在于：后者只是施工期间内短期、暂时占用，前者则是较长时期甚至是永久占用。
（四）用水、截水、排水、滴水相邻权
对此除《民法通则》第83条有原则规定外，最高法院意见第98条规定：“一方擅自堵截或者独占自然流水，影响他方正常生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。”第99条规定：“相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许；但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人预以补偿。相邻一方可以采取其他合理措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、清除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。”第102条规定：“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍，赔偿损失。”
（五）防险相邻权
最高法院意见第103条规定：“相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窖等或种植的林木根枝延伸危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令消除危险，恢复原状，赔偿损失。”
相邻防险关系除上条所列情况外，还包括：相邻一方在自己房地产范围内放置或使用易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险物品的；相邻一方房屋或其他设施有倒坍、脱落、坠落危险，可能危及相邻他方人身、财产安全的；相邻房地产权利人在铁路、公路、机场、码头、航标等专用设施两侧或周围挖土、取沙、掘井，可能动摇上列设施基础的，等等。
防险相邻权的主要内容是：（1）要求相邻他方保持适当距离。这是预防危险发生，避免危及本人的最基本的要求。（2）要求相邻他方采取其他必要的预防措施。这主要是针对那些客观上没有或不可能保持适当距离或即使保持一定距离也不能消除危险的情况，对此相邻他方应依法律法规、技术规程或生产、生活常识，采取必要的防险措施。（3）要求相邻他方及时制止危险，防止损害扩大。对危险已发生的，例如在他人房屋旁挖井使房基下陷，房屋所有人或使用人有权要求行为人采取补救措施，修复、充实房基。
（六）环保相邻权
根据《民法通则》第83条规定的原则和《环境保护法》等法律法规的精神，环保相邻权的主要内容是：
1、相邻人在排放废水、废渣、废气、噪声、粉尘时，必须严格执行国家的环境保护法，不得超过规定的排放标准，不得影响相邻他方生产、生活和人畜安全以及植物生长。
2、相邻人在修建厕所、污水池、牲畜厩栏，或堆放垃圾、腐烂物、有毒物、恶臭物及其他污染物时，应当与相邻地方住房保持一定距离，或采取必要措施，防止污染他人生活环境。
3、相邻人不得制造噪音、喧嚣、震动、恶气、异味等，妨碍相邻他方的正常生产、生活、损害他人身心健康。
环保相邻权作为权邻权的一种，与一般意义上的环境权是不同的：后者为一切公民所享有，不以房地产毗邻关系为基础，且内容十分广泛；前者则仅为特定范围内的人所享有，以房地产相邻关系为基础，且内容较为有限。
（七）通风、采光相邻权
对此除《民法通则》第83条有原则规定外，《城镇个人建造住宅管理办法》第6条第1款也规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市规划的要求，不得妨碍交通、消防、市容=环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”
1、相邻通风权。是指房屋的所有人或使用人所享有的通过门窗或其他通风设施，保证其室内与室外空气流通与变换的权利。
2、相邻采光权。是指房屋所有人或使用人所享有的从室外采进适度光线（主要是指自然光）的权利。
（八）地界相邻权
根据有关法律法规和司法解释，地界相邻权的主要内容是：
1、对于毗邻土地、山林、草原、牧场、水面、河道、道路、宅基地等，相邻各方应当协商划定地界。地界不清的，应在主管机关主持下，参照历史和现实情况，协商确定。相邻各方不得越界或采用危及邻人的方法使用土地，侵犯邻人权益；
2、相邻地界线上的竹木及界限、界碑、界桩、界篱、界河、界沟等，所有权或使用权不明的，推定为相邻各方共同所有或共同使用，双方应共同搞好养护，不得破坏。
（九）共墙相邻权
共墙是指同一墙壁为相邻双方共同所有或一方所有、双方共用。共墙相邻权的主要内容是：
1、相邻各方对共墙的使用不得妨碍、损害相邻他方的合法权益，一方不得实施可能危及相邻他方人身、财产安全的行为使用共墙；
2、相邻一方需要搬迁，一般不允许拆除或拆走共墙；如果要求拆走一方对共墙享有所有权，一般也应保留共墙，由相邻他方折价合理补偿；
3、共墙的维修和翻建，一般应由双方协商，合理出资出力共同承担。
（十）城市异产毗连房屋相邻权
这是近年来出现的一种新型产相邻权，1989年11月21日建设部发布，1990年1月1日起实施的《城市异产毗连房屋管理规定》对此作了较为全面的规定。该规定第5条明确指出：：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗邻关系。”城市异产房屋相邻权的主要内容是：
1、所有人或使用对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼顶、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施、煤气暖气管道设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
2、异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。相邻一方所有人无权擅自同意让异产毗连房屋所有人以外的人使用毗连房屋的共有部位。
3、一方所有人如需要改变共有部位的外形或结构，除须经需市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。
4、异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险的行为时，他方有权采取必要措施，防止危险发生。
90.住宅小区
住宅小区也称'居住小区'，是由城市道路以及自然界线（如河流）划分并不为交通干道所穿越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
91.居住规划区
是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等。
92.智能化住宅
根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。
智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使小区内居民可以２４小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。
93.“错层式”住宅
主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。
错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。
94.跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。
95.复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。
这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
96.单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排２４到２８户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
97.花园式住宅
花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
98.板式小高层
指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。６层以下的称为'多层'；更高的则称为'高层'，这与标准规范有些出入。'塔楼'主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内；而板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看，不一定都呈'一'字型，也可以是拐角、围合等形状。 板楼具有三大优势：一是每户占的面宽比较大，进深较小，通风、采光各方面条件比较好；二是从室内空间的行为路线来看，大进深的塔楼或其它住宅，从单元门口到各个房间的路线比较长，而板楼是从中间进，两边相对近；三是从朝向来看，一户可占到两三个面宽，朝南的房间自然就多了。
小高层介于多层和高层之间，按规范要求１１层以下至少配一部电梯，既解决了上下交通的问题，同时又保留了多层住宅的优点，自然受到了人们的欢迎。但是板楼一梯两户至少要一部电梯，从投资和维护费用来讲成本也比较高，使用系数比塔楼低，所以在寸土寸金的市区依然应当是塔楼的天下。
99.住宅配套设施
指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次应包括以下内容：
(l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；
(2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；
(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；
(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。
100.住宅产业化
６０年代中期，“住宅产业”一词首先在日本出现。日本的混凝土构配件生产首先脱离建筑承包企业，形成独立行业。构配件与制品的工厂化生产和商品化供应发展很快，参与住宅生产的各类厂家越来越多。日本政府围绕住宅生产与供应，将各有关企业的活动加以“系统化”协调，提出了发展以承担住宅生产与供应的企业群为对象的“住宅产业”，这是最早的住宅产业化。
住宅产业化一般有以下几个特点：一是标准化、系列化、通用化。二是现场施工的技术服务体系，如现场运输、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。三是将“可持续发展”概念引入住宅建设领域。
101.房地产典当
房地产典当是房地产权利人特有的一种流通方式，它是指房地产权利人（出典人）在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人（承典人）的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息，按约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
102.房地产抵押
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
103.双重抵押
对同一房产作两次(第一次和第二次) 的抵押。
104、抵押买新
押旧买新---简单地说，就是房屋所有人可通过房地产公司担保将自有房屋设定抵押从银行获取贷款，用于购买自用新房的一种个人住房融资业务。
押旧买新必须具备的条件：
申请人所应具备的条件：
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力，具有北京市常住户口和合法有效的居民身份证件；
2、有稳定合法的收入，有还本付息的能力；
3、同意将其房产及权益作为抵押物。
抵押房屋应具备的条件：
1、产权明晰，符合北京市规定可进入二级市场流通的条件；
2、用于抵押的房产不在拆迁范围内。
押旧买新申请人应提交的证明文件
1、收入证明（单位开具收入证明，并有选择地提供存款证明、有价证券，其他房产证明及其他收入证明）；
2、本人及配偶身份证、户口本、婚姻状况证明；
3、抵押房屋共有人身份证、户口本；
4、若由代理人代为办理，还须提供受托人的公证委托书和身份证明；
5、房屋共有人同意抵押的书面文件；
6、抵押房屋的产权证明文件；
7、银行需要其提供的其他文件。
105.个人住房商业性贷款
个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。
106.住房公积金贷款
建立职工住房公职金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决职工住房困难。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利,均可按公积金贷款的有关规定，申请公积金贷款。建立职工住房公积金的作用：
1:筹集住房资金；
2:提高职工个人购房、建房能力；
3:使房屋福利分配制向房屋货币化分配转变。
107.住房抵押贷款
住宅抵押贷款在现代商品经济中有着多种功能，具有重要的社会经济意义。
(1)住宅抵押贷款改变了国家或企业住宅统包制的弊端，具有促进住宅商品化的功能。在国家或企业住宅统包制下，住宅价格与价值背离日益严重，并导致住宅资金的严重短缺。住宅抵押贷款的发展是以住宅买卖，即以市场发育为基础，它使包括住宅信贷在内的住宅交易统一于全社会的商品经济运行机制之中，因而，从根本上消除了住宅经济游离于全社会商品经济之外的状况。使原来国家或企业无偿性的住宅投资改变为有偿，而且使住宅投资具有很强的再生能力。
(2)住宅抵押贷款解决购房者资金的因难。由于住宅价格昂贵，买方往往缺乏一次性付款的经济能力。而住宅抵押贷款是在多年内采取分期付款的方式逐期偿还，因而解决了买房者购买住房的资金困难。
(3)住宅抵押贷款具有储蓄的功能，可以起到拉平经济周期波动和支持建筑业的作用：居民借入住宅抵押贷款是先购买住宅而后储蓄，故其实际是一种强制性储蓄；住宅抵押贷款也是住宅储蓄的一种替代方式，它节省了原来个人的储蓄时间，把个人长期储蓄的购买力转变为通过信用方式的现实购买力。
(4)住宅抵押贷款的作用，是确保贷款的安全性和效益性。住宅抵押财产的所有权，必须是借款人所有，否则不予办理抵押贷款，从而确保贷款的安全性。
108.住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化也称二级证券化，是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者，缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。渊源于上世纪60年代的美国，操作运作流程为：银行确定目标，即规模。将期限相同、金额相同、利率相同的资产(抵押物)组成不同的资产池。使其标准化，以便可以测定现金流量；将此资产出售给特设的有实力、有信誉的信托投资公司，银行回笼资金；信托公司内外进行信用增级；评估公司对证券进行评价定级；信托公司选定证券公司，由其负责承销债券或上市。
目前人民银行正在对此进行研究，也正在加紧制定《住房抵押贷款债券发行管理办法》，使这项业务在开办之初就能有规可循。除四大国有商业银行外，其他多家银行也将积极推出住房贷款证券化业务。
109.内部认购
近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种'内部认购'的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照'开盘价'而言的，如果按照目前房地产发展商通行的'低开高走'的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的'最低时段价'，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的'便宜'。当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。
和内部认购相类似，商品房的开盘价中也包含了某种优惠因素。一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销商为了创造一种旺销氛围，保持项目物有所值的美好形象，往往作出切实的让利，其优惠的可信度较高，值得关注。当然，无论是内部认购价还是开盘价都要随着市场的变化和该项目的销售情况而变化，不可能都是直线上升的趋势，购房者应做通盘考虑。现在，房地产广告的花样很多，其中有的注明购房者在某一时段购房可以享受优惠，其中有的不过是商家吸引客户注意力的促销手段而已。
“低开高走”目前已成为房地产开发商们常用的销售手段。期房销售过程中，房地产开发商出于资金滚动的需要，一般将价格定得很低，然后随着开发进度和市场形象的确立和市场占有率的提高，价格会逐渐上扬。相反，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入了房地产项目的清盘销售阶段。此时价格一般也较低，在上述两个时期购买住宅应该是最实惠的了。这种实惠一般体现为价格形态和实物形态两个方面。前者，消费者从中得到的实惠少则几千元，多则几万元甚至更多。后者，消费者除了低价购房的优惠以外，还可以得到房屋质量方面的切实保证，因为清盘房基本是现房，房间本身的质量问题已经经过竣工后一段时间的检验，问题基本暴露出来，购房者可以心明眼亮，精挑细选，也可以让开发商进行返修，保证其内在的质量。这里需要说明的是：清盘房一般在房型、层次、朝向的选择方面有一定的局限，一般底层与顶层的住宅、朝向不太好的住宅比较多，消费者在选择的时候更应该从长计议、严格把握标准，不要因价格偏低的诱惑而买进不称心的住房，以至于造成长久的遗憾。
110.格式条款
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当 事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对 该条款予以说明。
当对格式条款的理解发生争议时，首先应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。《保险法》第30条规定：“对于保险合同的条款，保险人与投保人、被保险人或者受益人有争议时，人民法院或仲裁机关
111.确权
确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
112.产权分割
产权分割是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、姊妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。
113.共有房屋买卖
指以共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签定买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。
114.房地产经纪人
经纪是市场经济的一种居间代理制度。房地产经纪是指房地产经纪机构为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪主要是在房地产开发、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中，为当事人提供信息、咨询、代理等有偿服务。房地产经纪人是指在房屋和土地的买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介，接受委托，收取佣金的自然人和法人。
房地产经纪人是购房过程中的一个连接者，起着非常重要的作用主要包括：
（1）开发商分析：开发商是否有实力、是否有丰富的开发经验、过去的成功项目案例、五证是否齐全、土地性质产权是否有问题、承建单位是否有良好安全的建筑历史、代理公司的口碑、信誉度，是否有代理资格。
（2）楼盘分析：业主的人群组成，楼盘类型，塔楼、板楼、别墅等，楼盘结构，浇铸、砖混等，容积率（建筑密度），项目配套设施、超市、幼儿园、学校、会所、健身场所、车库等，区域配套、交通（公交车线路，首、末车时间等）医院、银行、邮局、饭店、娱乐场所、旅游景点、商场等。
（3）户型分析：朝向、楼层、使用率、建筑面积、分摊面积、使用面积、（是否适合购房者居住）。
（4）分析合适的付款方式：一次性付款、分期付款（商业贷款，公积金贷款，组合贷款）、银行贷款利率表。
（5）装修标准：初装修、精装修、菜单式装修、
（6）物业公司情况、物业费标准。
（7）周边项目的开发商、承建单位、价格，规划面积等情况。
（8）项目利弊、是否能保值、是否有升值潜力。
只有对房地产经纪公司、房地产经纪人有了一个很好的了解，才能在您的买房过程中事半功倍，使您用最少的时间、金钱和精力买到最称心如意的房子。
115.房屋产权证件
指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。
116.典权
所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。
承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。
典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为抵押权的标的物。
117.抵押权
抵押权刘指房屋所有权人有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。
118.抵押人
指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。
119.抵押权约款
国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标的物上设定出卖人第一顺序抵押权的条款。如买受人不按约支付分期价款时，出卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿。
120.租赁权
指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得转租，除非事后得到出租人的追认，否则为无效行为，自始不产生法律效力。
121.房产信托
指由专业化房产信托公司或房产企业，受托经营其他单位的自营房产、集体的合作房产和个人的私有房产。房产信托经营的业务范围包括信托出租、出售、维修、托管和监督等。
122.房产互换
房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。
按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：房产管理部门出租的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。
不能进行互换的房屋有：房产权和使用权不清的房屋；部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；属于违章建筑和危险建筑的房屋；因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的；未按规定缴纳房屋租金的；私自转让或转借、转租的房屋以及其他违反房屋管理政策的房屋。
房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。
123.产权办理手续
依据建设部城市房屋权属登记管理办法的规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。城市规划区国有土地范围内的新建的房屋权属登记，申请人应当在房屋竣工后向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件，如房屋面积测量成果报告、竣工项目地价款核实复函(出让宗地)、商品房需提交公用建筑面积分摊材料、国有土地使用证或土地来源证明材料、房屋竣工证明文件、立项批复、建设工程规划许可证、申请人身份证明或法人资格证明；委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书、代理人资格身份证明。一般购房者取得产权证通常的做法是购房者与开发商或开发商指定的代理人签订代理办理产权证协议，收费由双方协商。购房者需要做的是提供购房合同一份，购房发票(复印件)、身份证、户口本(复印件)、人名章等。若是单位购买还须提供营业执照(复印件)、法人身份证明、授权委托书等。另外，购房者还需要在产权登记表、申请购买商品房登记表、买卖契约上盖章，按照国家有关政策交纳费用。
办理产权证书的大致步骤为：首先，开发商要向房地局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、拨地图、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。第二，根据上述资料，由房屋所在地测绘所进行实地测绘并绘制管理图。第三，根据实际测绘的面积结果到房地局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房地局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。一般而言，整个过程大约需要3到6个月左右的时间。至于有些购房者在相当长的时间内仍拿不到产权证，原因有可能是开发商的前期资料不全、土地出让金未交纳齐、服务体系不完善等，也有的是房地局有关测绘及行政部门因作业繁忙而延缓了发证时间。
124.生态家装
国际上通常包括生命、节能、环保三个方面。具体说来包括节约资源，减少污染；绿色消费环保选购；重复使用，多次利用；垃圾分类；循环回收；救助物种，保护自然等五个方面的内容。生态装修的六个基本环节：科学设计、环保建材、规范施工、绿色监理、质量监控和适量化。
125.国家康居示范工程
由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的2000年小康住宅科技产业示范工程和城市住宅小区建设试点的基础上，以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑，将近年已有的新技术、新 材料、新工艺集成，以工程示范作为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体 系、隔墙体系、厨卫体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范。通过示范，以点带面，推动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有较大的改善，适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能全面提高，达到国际文明居住水准。
126.房屋权属登记
房屋权属登记，是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门即登记机关申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
127.土地抵押
指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：城市土地使用权可以抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。
128.定金 指依据担保法的规定，当事人一方向对方给付的作为债权担保的一定数额的金钱，给付定金一方履行债务后，定金抵作价款或者收回，如果不履行约定的债务的，定金不能返还。收受定金一方不履行约定债务的，则要双倍返还定金。
129.订金
根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；
(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；
(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
130.诚意金
目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交“诚意金”。所谓“诚意金”是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。代理方收取“诚意金”后，会非常努力地发挥其“团体力量”，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子。
131.业主公约
业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。业主公约的法律依据主要是《民法通则》及建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》。
132.地籍、产籍、房地产籍
通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积
它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
计租面积
作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
得房率
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
套内面积
俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
竣工面积
竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.
辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
共有建筑面积
房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
共有建筑面积分摊系数
整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
特别说明：
第一、分摊系数≠分摊率。例如，某甲买下一套53.74平方米的小户型写字楼。选房时，售楼小姐告诉他，分摊系数是29.3%。根据购房合同描述的“建筑面积共53.74平方米，其中实得建筑面积37.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.75平方米”计算，分摊建筑面积除以整个房屋的建筑面积，正好得到29.3%的“分摊系数”（即15.75÷53.74=29.3%）。分摊系数是怎么计算的呢？建筑面积＝套内建筑面积＋分摊公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数＝分摊的公用建筑面积/套内建筑面积。某甲房屋的分摊系数应为公共部位与公用房屋分摊面积与实得建筑面积的比，即15.75÷37.99=41.46%。因此某甲所购房子的29.3%这个比率，其实是公共建筑面积的“分摊率”不是“”分摊系数”。开发商往往利用消费费没有正确理解分摊系数这个概念，来增加分摊面积。如果你在现实生活中遇到此种情况，可以可能诉讼请求开发商退还多计算的分摊面积的款项。
第二、分摊面积目前我国还没有法律上的统一规定。一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在０．１８至０．２６之间。而板楼的分摊系数则在０．１４至０．１６之间。这也是一套房屋分摊面积的适“度”范围。
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