问题提示：婚前以一方名义签订房屋买卖合同、交付定金及首付款，婚后办理产权登记离婚时如何认定该房屋的归属？
【要点提示】
婚前一方父母以该方名义签订房屋买卖合同、交付定金及首付款，结婚后办理房屋产权登记，且登记在该方个人名下。离婚时双方对该房屋产权归属不能达成协议的，人民法院可以判决该房屋产权归登记一方。
【案例所引】
一审：黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2011）龙民初字第472号（2011年12月23日）
【案情】
原告：王某某
被告：吴某
黑龙江省大庆市龙凤区法院经审理查明：原、被告于2006年1月15日办理结婚仪式并开始同居生活，于2007年9月7日办理结婚登记。在共同生活中，原、被告因办理澳龙小区B20-3-601室房屋过户事宜产生冲突，无法互谅互让，甚至大打出手，原告与被告已经难以共同生活，从去年夏天分居至今，原告要求离婚，被告亦同意，双方感情确已破裂。原、被告无婚生子女、无夫妻共同债权、债务。夫妻关系存续期间共有财产有家具（电视柜1500元、茶几500元、床1700元）、家电（冰箱2700元、电视2300元、电脑3000元、饮水机900元），以上财产价值为双方认可的估价。
另查，原、被告共同居住的澳龙小区B20-3-601室房屋，是被告父亲吴井焕、母亲韩淑英以被告名义于2007年8月20日向大庆市澳龙房地产开发有限公司交付的定金5000元，于2007年9月2日交付的首付55000元。原、被告婚后，被告父母继续为该房屋偿还房贷。
原告诉称：原告与被告于2007年9月7日结婚，婚后购买大庆市龙凤区澳龙小区B20号楼3单元601室房屋，被告父亲要将该房屋过户到他的名下，原告不同意，此后被告父亲经常大喊大叫辱骂原告，被告后来对此不予制止并也经常辱骂甚至殴打原告，原告与被告难以共同生活，从去年夏季至今分居，现双方感情却已破裂，请求法院判决：（1）判决原告与被告离婚；（2）依法分割夫妻共同财产，包括住房、家具（电视柜1500元、茶几500元、床1700元）、家电（冰箱2700元、电视2300元、电脑3000元、饮水机900元）；（3）由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：（1）原告要求与被告离婚，被告同意；（2）原告要求分割住房，被告不同意，因为该房屋是被告父母在原、被告结婚前，为被告个人出资购买，属于被告个人财产，原告要求分割，与法无据，请求法庭驳回该请求；（3）对原告对家电和家具的陈述无异议，认可原告对家电及家具的估价。
【审判】
大庆市龙凤区人民法院认为：夫妻双方在共同生活中应互相谦让、多沟通交流，原、被告结婚后，发生冲突和矛盾，无法互谅互让，甚至大打出手，且双方从去年夏天分居至今，原告要求离婚，被告亦同意，双方感情确已破裂，对原告要求离婚的诉讼请求本院予以支持。本案原告出生于1987年1月10日，2006年办理结婚仪式时，原告尚未达到法定结婚年龄，原、被告系无效婚姻，不受法律保护。原、被告合法有效的婚姻关系成立时间为原、被告办理结婚登记的日期即2007年9月7日。婚姻期间双方共同居住的房屋购买于2007年8月20日，被告的父母以被告名义交付定金、首付均发生在双方结婚登记之前，且被告父母一直为该房屋偿还房贷。虽房屋登记办理发生在原、被告结婚登记之后，但登记在被告吴某个人名下，且原告未提供相关证据证实房贷系原、被告共同偿还的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第一款之规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，故澳龙小区B20-3-601室房屋为被告吴某婚前个人财产，原告要求按共同财产分割的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对原、被告认可的共同财产：家具（电视柜1500元、茶几500元、床1700元）及家电（冰箱2700元、电视2300元、电脑3000元、饮水机900元），因双方已经对价值达成一致意见，故本院将按照双方估价依法予以分割。依据《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，判决如下：一、准予原告王某某与被告吴某离婚；二、财产分割：电视机一台、电视柜一套、饮水机一台、床一张归原告王某某所有，电脑一台、冰箱一台、茶几一个归被告吴某所有，原告王某某于本判决生效之日起七日内支付被告吴某折价款100元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费300元，由原、被告负担150元。
一审宣判后，原、被告均未上诉，一审判决已经发生法律效力。
【评析】
所谓夫妻共同财产，是指受《中华人民共和国婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有或取得的财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第13条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产。婚姻关系存续期间即夫妻登记结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。《中华人民共和国婚姻法》第17条采取列举并概括的方式对夫妻共同财产进行了界定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”同时第18条对婚前个人财产进行了规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”
实践中，对夫妻共同财产争议较大的主要是对房屋归属的认定。本案中，原、被告双方对是否离婚及屋内家具、家电如何分割均无异议并达成一致意见，唯一的争议焦点为房屋归属问题。经查，涉案房屋，是被告父母以被告名义与大庆市澳龙房地产开发有限公司签订的购房合同，交付定金及首付均发生在原、被告结婚登记前。原、被告结婚后，涉案房屋办理完产权登记手续，并登记在被告个人名下。根据《婚姻法司法解释（二）》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”本案被告父母为被告出资购买房屋并登记在被告个人名下，虽产权登记办理完毕发生在原、被告结婚后，但该房屋仍应认定为被告父母对被告个人的赠与，涉案房屋为被告婚前个人财产。
《婚姻法司法解释（三）》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”，结合该规定及体现的立法精神，涉案房屋为被告婚前个人财产的主张也能得到印证。因涉案房屋在原、被告婚前未获得完全所有权，那么，原告是否能够主张婚后偿还房贷部分的款项及其相应的财产增值部分呢？假设婚后还贷部分系首付方或原、被告以工资，奖金，生产经营收益还贷，那么此房屋应视为共同还贷，婚后偿还房贷部分的款项及相应的财产增值部分属于夫妻共同财产，应当予以分割，即该房屋虽判为被告婚前个人财产，但其份额比例由定金、首付款及已还房贷部分总额占分割时房屋的市值总价款的比例而定，其余部分则应按照夫妻共同财产予以分割。本案中，原、被告婚后一直由被告父母为该房屋还贷，那么就带有赠与的性质，故本案原告无权主张涉案房屋的任何份额，故法院驳回了原告关于分割涉案房屋的请求。
（一审合议庭成员：林淑芳张迪孙明昱 编写人：黑龙江省大庆市龙凤区人民法院林淑芳 责任编辑：韩建英 审稿人：曹守晔）
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