商品房备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力

最高院：商品房备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力

【裁判要旨】1.工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。2.案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力。因此，案外人主张其系案涉房屋实际购房者，享有排除执行的理由不能成立。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民终869号

上诉人（一审原告、案外人）：但莉

被上诉人（一审被告、申请执行人）：达州银行股份有限公司万源市支行

被上诉人（一审被告、被执行人）：广安市万佳房地产开发有限责任公司

被上诉人（一审被告、被执行人）：宜昌市万佳实业有限责任公司

被上诉人（一审被告、被执行人）：段闵

一审第三人：四川亚泰建设有限公司

......

但莉上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对房屋买卖网签认定与实际不符。但莉与宜昌万佳公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》后已对案涉房屋买卖合同备案登记，一审法院认为案涉房屋在法院查封之前未办理网签备案与事实不符。二、一审判决认定但莉对案涉房屋不享有物权期待权错误。本案涉及三个法律关系：（一）宜昌万佳公司与亚泰公司的债权债务关系；（二）亚泰公司将其对宜昌万佳公司的1,033,941元债权转让给但莉形成其与但莉之间的民间借贷关系；（三）但莉与宜昌万佳公司的房屋买卖关系。这三个法律关系相互独立，合法有效。但莉与宜昌万佳公司签订合同后，交纳了全部房款，宜昌万佳公司开具了财务收据和发票，宜昌万佳公司与但莉所签房屋买卖合同真实有效，不能因但莉支付房款的方式而否定其合法性。但莉借用亚泰公司的债权支付案涉房款符合法律规定，没有任何证据证明宜昌万佳公司以案涉房屋抵顶其欠亚泰公司工程款。宜昌万佳公司与亚泰公司之间的债权债务关系因亚泰公司将债权转移而消灭，并不是宜昌万佳公司将案涉房屋抵给亚泰公司而消灭。三、一审判决适用法律错误。案涉房屋是但莉的唯一一套住房，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。四、一审法院程序违法，在没有保全裁定作为依据的情形下查封了但莉购买的房屋，后滥用补正裁定补正。

达州银行万源支行辩称：一、但莉并非真实的买受人。买受人的实质是商品房的购买者，属于消费者，但莉陈述其购房款为第三人亚泰公司以工程款抵扣，亚泰公司抵扣的工程款为案外人宜昌市康龙实业有限责任公司以工程款形式支付给亚泰公司，但莉并没有支付案涉房屋的交易对价，并非真实的购房者。二、但莉和宜昌万佳公司2011年签订商品房买卖合同，达州银行万源支行在2017年对案涉房屋申请保全，但莉在2020年才提出执行异议。但莉签署合同后十年都没有去办理案涉房屋的权属变更登记，存在重大过错。三、一审法院作出保全裁定时，将案涉房屋011104误写为000114号属于笔误。

广安万佳公司、宜昌万佳公司对但莉陈述无异议。

亚泰公司述称一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

段闵未提交答辩意见。

但莉向一审法院起诉请求：一、不得执行位于湖北省宜昌市××道××号××花园××座××房屋（产籍号：01-0048-0033-011104）；二、确认其为上述房屋的所有权人。

一审法院认定事实：被告达州银行万源支行与被告广安万佳公司、宜昌万佳公司、段闵金融借款合同纠纷一案经一审法院受理后，被告达州银行万源支行于2017年4月14日向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年5月5日作出（2017）川民初23号民事裁定，对宜昌万佳公司位于湖北省宜昌市××道××号的9套住宅用房予以查封，其中的011104号为案涉房屋。2017年6月1日，一审法院对案涉房屋进行了查封。2020年4月27日，一审法院作出（2017）川民初23号之四民事裁定，对上述住宅用房予以续查封。

2011年12月29日，原告但莉与被告宜昌万佳公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0126591）购买案涉房屋，约定购房总金额1,033,941元，付款方式为一次性付款。案涉房屋房款1,033,941元系用宜昌万佳公司欠付亚泰公司的工程款抵扣，但莉于2013年9月24日向宜昌万佳公司支付房屋面积补差款16,390元。案涉房屋在查封前未办理网签备案，目前房屋仍登记在宜昌万佳公司名下。

另查明，2020年12月16日，一审法院作出（2017）川民初23号民事裁定，将（2017）川民初23号民事裁定书第二页第三自然段中“一、查封被申请人宜昌市万佳实业有限责任公司所有的位于湖北省宜昌市××道××号××权证号为0340403、编号为000114、012102、021707、022707、022709、022809、022909、023009、023109的房屋”补正为“一、查封被申请人宜昌市万佳实业有限责任公司所有的位于湖北省宜昌市××道××号××权证号为0340403、编号为011104、012102、021707、022707、022709、022809、022909、023009、023109的房屋”。2020年12月29日，一审法院作出（2017）川民初23号之四民事裁定：一、（2017）川民初23号之三民事裁定书第一页案号“（2017）川民初23号之三”应补正为“（2017）川民初23号之四”；二、（2017）川民初23号之三民事裁定书第三页第二自然段中“一、继续查封被申请人宜昌市万佳实业有限责任公司所有的位于湖北省宜昌市××道××号××权证号为0340403、编号为000114、012102、021707、022707、022709、022809、022909、023009、023109的房屋”补正为“一、继续查封被申请人宜昌市万佳实业有限责任公司所有的位于湖北省宜昌市××道××号××权证号为0340403、编号为011104、012102、021707、022707、022709、022809、022909、023009、023109的房屋”。

一审法院认为，根据原告的起诉理由及被告的答辩意见，本案争议的焦点为：但莉对案涉争议房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋登记在宜昌万佳公司名下，宜昌万佳公司即为案涉房产的所有权人。但莉虽实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其取得案涉房屋所有权。因此，原告但莉请求确认其为案涉房屋所有人的主张不能成立，一审法院不予支持。

其次，但莉对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，还应当审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。执行异议之诉不仅涉及申请执行人的利益，还涉及案外人和被执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素，在依法充分保护各方当事人的合法权益的基础上，作出恰当平衡。本案中，案涉房屋系宜昌万佳公司开发建设的商品房，登记于宜昌万佳公司名下，属于宜昌万佳公司所有。达州银行万源支行在与广安万佳公司、宜昌万佳公司、段闵金融借款合同纠纷一案中系以债权人身份申请查封案涉房屋。但莉则以案外人身份提出异议，主张案涉房屋已出卖给但莉，不应将案涉房屋作为宜昌万佳公司的财产予以查封。

从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定看，第二十八条是关于无过错一般房屋（不动产）买受人物权期待权的保护条款，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条款，在申请执行人所依据的权利系一般金钱债权的情形下，购房者只要满足其中一条即可排除执行。但是无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。从本案查明的事实看，宜昌万佳公司因差欠亚泰公司工程款，案涉房屋的购房款1,033,941元系用宜昌万佳公司欠付亚泰公司的工程款抵扣。尽管宜昌万佳公司与但莉签订了书面买卖合同，但这仅是抵债的具体实现方式，并不能改变宜昌万佳公司以案涉房屋抵偿所欠亚泰公司工程款并登记在但莉名下的事实。该抵债行为的目的在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务，而签订《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式。至于亚泰公司为何将抵偿的房屋登记在但莉名下并不影响一审法院作出宜昌万佳公司系将案涉房屋用于抵债的事实认定。在完成案涉房屋过户登记手续之前，但莉享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，但莉与宜昌万佳公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》，并不能改变但莉在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权人。但莉在本案中对案涉房屋不享有物权期待权，其权益不足以阻却人民法院对案涉房屋的查封。

综上，但莉的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回但莉的诉讼请求。第一审案件受理费14,105.47元，由但莉承担。

二审审理过程中，当事人提交以下证据作为新证据：

但莉提交以下证据作为新证据：宜昌市城市发展物业管理有限公司出具证明一份，证明2013年10月但莉对案涉房屋进行装修后直到该公司退出物业小区期间居住于该小区。

达州银行万源支行质证认为，对该证据的证据三性均有异议，该证据加盖印章不是物业公司公章。

广安万佳公司、宜昌万佳公司对该证据的证据三性均无异议。

关于但莉提交的新证据，本院将结合本案案情综合予以认定和评判。

另查明，根据宜昌市不动产交易和登记中心盖章的《商品房网签数据查询》（受理编号2019091350176），案涉商品房合同于2011年12月29日备案登记。一审认定案涉房屋在查封前未办理网签备案属认定事实错误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：但莉对案涉房屋是否享有排除达州银行万源支行执行的权利。

但莉举示了亚泰公司出具的《情况说明》《借条》证明除其实际转账支付的16,390元房款外，剩余房款1,033,941元作为亚泰公司对但莉的欠款，并由宜昌万佳公司在欠付亚泰公司的工程款中予以抵扣。另，但莉陈述案涉房屋系其哥哥但一兵给她的，出具借条是为了完善财务手续，其已经交纳了全部房款，办理了商品房买卖合同网签备案手续，并实际占有使用该房屋，对案涉房屋享有物权期待权。达州银行万源支行认为但莉并不是真实的买受人，案涉房屋购房款为亚泰公司工程款抵扣后由宜昌市康龙实业有限责任公司以工程款的形式支付给亚泰公司，但莉并未实际支付房屋交易对价，不是真实的购房者。且但莉作为购房人在2011年签订了商品房买卖合同后，直到2020年提出执行异议时仍未办理房屋权属变更登记，存在重大过错。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，案外人请求排除执行的，应当符合第二十八条或者第二十九条的情形。

第一，但莉对案涉房屋的权利不能优于达州银行万源支行金钱之债。案涉房屋登记在宜昌万佳公司名下，但莉虽然占有使用该房屋，但民事法律行为下的不动产物权变动以登记为要件，故其并不享有房屋所有权。但莉主张其与宜昌万佳公司形成房屋买卖关系，其取得对宜昌万佳公司的债权来源于亚泰公司对宜昌万佳公司的工程款债权，大部分房款通过其对宜昌万佳公司的债权予以抵销完成支付，然而，这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且没有证据证明亚泰公司享有该工程款优先受偿权。退而言之，工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，但莉对宜昌万佳公司享有的权利仍为普通债权。进而，宜昌万佳公司将案涉房屋抵债给但莉，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，但莉对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于达州银行万源支行金钱之债。

第二，但莉怠于行使物权变更登记手续，存在过错。但莉与宜昌万佳公司于2011年12月29日签订商品房买卖合同，截止到本案诉讼期间仍未就案涉房屋进行权属变更登记，其所举证据亦未证明尚未办理商品房权属变更登记系除本人之外的客观原因所致。

第三，案涉商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力。因此，但莉主张其系案涉房屋实际购房者，享有排除达州银行万源支行执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人但莉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实虽有不当，但适用法律并无错误，且裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14105.47元，由但莉负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　 王朝辉

审 判 员　 郭凌川

审 判 员　 刘丽芳

二〇二一年十二月三日

法 官 助 理 　余　帅

书 记 员　 罗映秋

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