《土地管理法》出台之前的农村房屋买卖契约是否有效

《土地管理法》出台之前的农村房屋买卖契约是否有效？

【案情】

1981年，李某因资金短缺，将房屋（1986年颁发宅基地证）以1000元卖给张某（城镇居民）。双方签订了房屋买卖契约，并有中证人签字确认。此后该房屋一直由张某夫妇使用管理，并未办理房产过户手续。由于该房屋属于老宅要被征收，李某主张自己享有该房屋的所有权，为此双方发生纠纷。

【分歧】

本案争议焦点：1986年6月25日发布的《中华人民共和国土地管理法》对之前发生的交易事实是否有溯及力，即双方签订的房屋买卖契约是否有效。

第一种观点认为，该份房屋买卖契约无效。由于涉案房屋土地是宅基地，张某是城镇居民，根据《土地管理管理法》规定，非同一集体经济组织成员间房屋不得买卖的禁止性规定，该份房屋买卖契约属无效合同。

第二种观点认为，该份房屋买卖契约有效。该份契约是双方自愿达成，房屋已经交付使用。该份房屋交易发生在1981年1月，按照当时的交易习俗、村规民约，该房屋买卖契约是合法有效的。

【管析】

笔者同意第二种观点。

根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。” 2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”虽然上述法律规定农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用，但其颁布时间均在1981年以后。这些后公布的法律法规均没有明确约定在颁布之前发生的行为可以适用新法律法规。故1986年公布的《中华人民共和国土地管理法》、2014年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》均无溯及力，不能对之前的行为进行约束。故笔者不同意第一种观点。

在本案中，由于房屋买卖交易并签订契约发生时间在1981年1月，当时房屋交易习俗是双方自愿交易并签订卖房契约，几个中证人签字即可。当时没有相应的法律法规对于一户一宅、禁止城镇居民买卖等出台强制性规定。在没有法律条文明确规定禁止的前提下，交易双方均按照村规民俗、自愿平等的进行房屋买卖交易。况且，双方的房屋交易完毕也是在1981年1月，已成既定的事实。当时农村老宅也没有房产证，也不存在房产登记的情况。李某不能以现在的法律法规来主张房屋买卖契约无效。故该份房屋买卖契约为有效合同。故笔者同意第二种观点。

司法实践中，存在许多老宅没有房产证的情形，买卖双方均自愿交易，书写卖房契并交付房款、房屋，买卖双方签字、中证人签字确认。买受方负责保管卖方契，以契为准。这种情形符合当时的交易习俗。现在城市发展加快，当地政府为加快城市化建设大量征收老宅拆迁并给付征收补偿款。这时房屋的出卖方见利忘义，以受欺诈或违背现行法律法规规定为由主张撤销房屋买卖契约或确定房屋买卖契约无效。为维护交易秩序的稳定，对该种见利忘义的行为，法院审理该类案件应从诚实信用、公平正义原则的角度认定房屋买卖契约的合法效力，不应轻易确认房屋买卖契约无效或撤销房屋买卖契约。