名义权利人如何阻却对未登记在被执行人名下不动产的强制执行

 名义权利人如何阻却对未登记在被执行人名下不动产的强制执行

司法实践中常见的有关不动产的执行异议之诉是，不动产登记权利人系被执行人，案外人主张其对该不动产享有排除执行的民事权益。本案情形相反，被执行人是拟通过以房抵债受让该房屋的主体，提出执行异议的是该房产的名义权利人。在这种情况下，名义权利人如何排除针对该房屋的强制执行，特别是以房抵债中能否产生物权期待权从而将该房产纳入被执行人的责任财产，本起案例作了详尽分析，以供参考。

名义权利人如何阻却对未登记在被执行人名下不动产的强制执行

【裁判要旨】

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣规定》）第二条以及第十九条之规定，人民法院对不动产采取的强制执行措施，指向的标的物应当是被执行人实际享有所有权或拥有物权期待权的不动产。其中对于登记在非被执行人名下的不动产进行查封，必须符合一定的要件方能具备强制执行行为的合法性，否则，案外人有权提起执行异议之诉，依法阻却强制执行。

【案号】

一审：( 2015 )葫民初字第64号

二审：（2016）辽民终394号

申请再审：（2016）最高法民申3620号

【案情】

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙宝刚。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：中业公司。

被申请人（一审第三人）：恒远公司。

2012年7月28日，中业公司与恒远公司签订《团购商品房预售协议书》，约定：恒远公司向中业公司团体预购中央商务区开发的高层12#住宅楼196户毛坯房及车库；总价款11602.9870万元；双方用现行价格核定商品混凝土价款抵顶恒远公司在中业公司购房所需房款及车库款，购房款多退少补；等等。

孙宝刚与恒远公司之间存在借贷纠纷，双方形成两份公证债权文书后，孙宝刚向辽宁省葫芦岛市中级人民法院（以下简称葫芦岛中院）申请强制执行。2012年11月13日、2013年4月27日，葫芦岛中院先后做出执行裁定书，查封位于葫芦岛市CBD中央商务区领航国际花园12#楼共42户房屋（以下简称涉案42户房屋）。2012年11月20日，葫芦岛中院向中业公司留置送达协助执行通知书，中业公司未以回执答复。2013年5月29日、7月16日，葫芦岛中院对涉案42户房屋进行了预查封。

2013年6月8日，中业公司与恒远公司签订《团体商品房预售补充协议书》，其中载明：“恒远公司可以对上述房屋进行转让、抵押及变卖，但平均价格不得低于每平方米4200元，如果平均价格低于每平方米4200元，中业公司不予办理任何销售合同和相关登记手续。”

2014年5月16日，中业公司与恒远公司形成“对账明细”，载明：恒远公司尚欠中业公司款项1665.4645万元，领航国际花园12#楼抵顶混凝土款的楼房共计115户，其中不包括涉案42户房屋。

2014年8月22日，葫芦岛中院告知中业公司涉案42户房屋将被拍卖，中业公司提出执行异议，请求立即中止执行。2015年3月7日，葫芦岛中院驳回中业公司的异议。中业公司提起诉讼，请求确认涉案42户房屋归其所有。

【裁判】

葫芦岛中院经审理认为：恒远公司与中业公司协议真实有效，涉案42户房屋应包括在中业公司已经出售给恒远公司的楼房之内。中业公司对恒远公司对外出售提出了限制条件，但并未否定恒远公司可以作为自己房屋出售的权利。在一审法院执行过程中，中业公司也是积极配合法院工作，进一步证明中业公司对法院查封42户楼房未提出异议。一审法院按规定将查封拍卖裁定及协助执行通知书等材料多次向中业公司送达，中业公司并没有在法定期限内对查封、评估、拍卖程序或权属提出异议，更加证明了涉案42户房屋权属按照合同约定应属于恒远公司。另外，案涉42户房屋其中有3户房屋已进行装修，说明恒远公司也实际占有了这些房屋。综上，一审法院执行行为并未侵害中业公司的合法权益，故判决驳回中业公司的诉讼请求。

中业公司不服一审判决，向辽宁高院提起上诉。

辽宁高院经审理认为，虽然案涉协议约定中业公司将领航国际花园12#楼的196户房屋及车库出售给恒远公司，用以冲抵混凝土价款，但在实际履行过程中，中业公司只向恒远公司交付了115户，涉案42户并不在115户之中。而且，经对账，中业公司已不再欠恒远公司混凝土价款，反而恒远公司尚欠中业公司款项。涉案42户房屋现并未登记权属，相关审批建设手续也均登记在中业公司名下，故没有证据证明恒远公司已经交付了涉案42户房屋的房款并实际占有该房屋。而且《团购商品房预售协议书》明确约定出售房屋的价格不能低于4200元每平方米，而现在法院拍卖的价格无法满足4200元每平方米。通过以上分析，根据现有证据状况不足以认定涉案42户房屋已归恒远公司所有，故一审判决结果处理不当。综上，二审判决撤销一审判决，停止对涉案42户房屋的强制执行。

孙宝刚不服，向最高人民法院申请再审。

最高人民法院经审查认为：本案涉及两个方面，一是恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权，二是恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权。

关于恒远公司对涉案42户房屋是否实际享有所有权的问题。依据《团购商品房预购协议书》可以认定，中业公司欲以其开发的196户房屋及车库抵顶未来应支付给恒远公司的混凝土价款，该协议应属有效。物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式。从上述协议内容看，恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。因涉案42户房屋属于应当登记的不动产，故按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案42户房屋的物权并未发生变动，恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。同理，虽然中业公司在2013年6月8日《团体商品房预售补充协议书》中明确确认恒远公司已购得196户房屋，但却始终没有为恒远公司办理物权登记，因而不能满足法定物权变动要求，于此情形下，恒远公司并不享有房屋所有权。《查封扣规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”之规定，系基于现实当中名义购买人与实际购买人不一致的情形而进行的规制，且需要不动产的登记人向人民法院以书面方式确认实际权利人。在本案中，恒远公司与中业公司之间签订的《团购商品房预售协议书》以及《团体商品房预售补充协议书》均属于以物抵债协议，二者之间并非“名义购买人与实际购买人”的关系。中业公司不但从未向人民法院作出任何书面确认，反而坚持主张其为房屋的所有权人。因此，恒远公司不能依据《团体商品房预售补充协议书》之约定对涉案42户房屋享有实际所有权。

关于恒远公司对涉案42户房屋是否享有物权期待权的问题。涉案42户房屋为中业公司抵顶恒远公司混凝土款之标的物，而非恒远公司买卖之标的物。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《查封扣规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，恒远公司依据其与中业公司之间签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，故不能产生物权期待权。

鉴于恒远公司对于由中业公司开发的涉案42户房屋既无所有权又无物权期待权，不属于恒远公司的责任财产范围，人民法院不应采取强制执行措施。二审法院判决停止强制执行行为的认定结果正确，故裁定驳回孙宝刚的再审申请。

【评析】

本案系一起针对非登记于被执行人名下不动产进行强制执行而引发的案外人执行异议之诉，案涉强制执行行为是否具有合法性是本案的审查重点。

一、具备“合法要件”的前提下，人民法院可以对登记在第三人名下之不动产予以查封

依据《查封扣规定》第二条以及第十九条之规定，人民法院查封不动产的强制措施，指向的应当是被执行人实际享有所有权或拥有物权期待权的不动产。实际享有所有权的情形，一是指登记在被执行人名下的不动产；二是指在实际购房人与名义购房人不一致的情形下，不动产虽登记在第三人名下，但该第三人书面确认被执行人为不动产的实际权利人，从而人民法院亦可以予以强制执行。物权期待权，是指在有效的买卖协议的前提下，被执行人购买的不动产虽未办理产权过户登记，但其已经支付了全部或部分价款，同时在事实上已经自主的、合法的、直接的占有了不动产（对于购房者而言，应以实际入住为标准），此时被执行人虽无法定物权，但基于其已经完成了支付对价的合同义务、又有对外公示的事实，从而拥有了不同于一般债权的期待利益，使得该不动产将确定无疑地变动到其名下，因此，人民法院可以将该不动产纳入被执行人的责任财产范围予以执行。

二、对“合法要件”的准确理解和把握

在大多数强制执行行为中，执行标的应为被执行人的动产、不动产及其他财产权。涉及不动产的，一般应当限定在登记于被执行人名下的不动产范围。此外，依据相关司法解释的规定，还存在一些特殊情况：

（一）名义购房人与实际购房人

不一致情形下的强制执行

在涉及房屋买卖行为中，可能会出现购房人将房屋权属登记于他人名下，即发生名义购房人与实际购房人不一致的情形。此时，基于权利的真实状态，只要名义购房人在执行中书面确认该房产属于被执行人，则人民法院也可以对该未登记于被执行人名下的房产认定为属于被执行人实际享有所有权的财产，依法纳入责任财产范围并予以强制执行。此即《查封扣规定》第二条第三款规范之内容。但应当注意的是，由于该种情形下物权登记已经对外进行了公示，因而为避免陷入其他纠纷，人民法院在执行过程中应当尽可能审查与被执行房产有关的事项，尤其是被执行人真实出资的情况，并且，以名义购房人书面确认为基本要件。此外，名义购房人应当是卖房人以外的其他第三人，不能将房屋买卖完成前双方没有进行过户登记的情形，认为属于登记与实际不符，从而依据《查封扣规定》第二条第三款的规定予以强制执行。因为，对于购买房屋未办理登记的情形，不属于被执行人实际享有所有权的情形，应属于《查封扣规定》第十九条规定的范围。

本案中，被查封的42户房屋为中业公司开发建设，属于中业公司原始取得的物权，依据其与恒远公司之间签订的协议，双方属于以房抵债关系，而非名义购房人与实际购房人的关系，因而，涉案42户房屋不属于恒远公司实际享有所有权的范围。

（二）购房人未办理房屋

过户登记情形下的强制执行

囿于各种缘由，实践中仍然存在大量非买受人的原因而未登记的不动产，而买受人往往已经向出卖方支付了全部或大部分价款，并且已实际占有。此时，虽然买受人对该类不动产依法并不享有物权，但实际上该类不动产的物权已经确定无疑将归属于买受人。买受人对该类不动产也已经享有足以排除他人干预的权利，此即构成物权期待权。对于物权期待权，《查封扣规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条均作出了明确规定。一般认为，一般购房人物权期待权的产生应当符合以下四个要件：1、在人民法院查封之前已书面签订合法有效的买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。具备以上要件，享有物权期待权的买受人即可以阻却人民法院对该不动产的强制执行行为。同样，人民法院也可以将被执行人享有物权期待权的不动产，纳入被执行人的责任财产范围予以强制执行。这里需要另行明确两个问题：

一是买受人在人民法院查封之前已经合法占有不动产，必须是实际的、直接的、自主的占有。基于物权的公示公信原则，物权的取得必须采取一定的方式对外进行公示，进而才能产生外在的公信力。而物权期待权的产生，也是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示而形成外界的确信和自身的期待，进而产生类物权的权利。因而，这种公示行为，必须以买受人直接的、实际的、自主的管理和支配为前提，如果是商品房，则应以入住为标准。尽管这种公示方式与法定的登记公示方式在效力上较弱，但在外在的效力上，却已经足以排除他人的主张和期待，从而使该期待权利产生了物权化效应。而如果买受人购买的房产由他人间接占有，或者购买的商品房并未实际入住，则从外观上难以判断实际的占有人，其对物权的表征几乎没有，故不能产生物权期待权的效力。

本案中，没有证据显示恒远公司实际管理和支配了涉案42户房屋，恒远公司仅是提供了对其中3户房屋交其公司人员后进行装修的证据，因而，不符合物权期待权产生的实际、直接、自主占有的要件。

二是依据现有法律及司法解释的规定，以物抵债之行为尚不能产生物权期待权。目前，把物权期待权的产生仅狭义地限制在买卖行为当中，而不包括以物抵债的范围，即抵债受让人不产生物权期待权。这主要是基于以下三个方面考虑：一方面，以物抵债的行为效力较为复杂。以物抵债行为可能发生于债权债务发生的前、中、后三个阶段，相应的合同效力结合不同的情形可能会有不同，在执行阶段作出对以物抵债行为效力的判决属于裁判权利范围，已超出了执行范畴；另一方面，信用风险较大。如果以物抵债已经办理物权登记，则受让人已成为不动产所有权人，自应受到保护，人民法院当然可以对该财产采取强制执行措施。但如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。在执行阶段，目前尚无有效手段确认以物抵债行为的发生时间以及真实性，进而有可能造成以抵债行为恶意对抗法院执行行为，恶意损害申请执行人权利的风险，因而，从阻却执行的角度出发，不宜将物权期待权扩大到抵债受让人；第三方面，与买卖房屋的目的不同，以物抵债目的是为了消灭债权债务关系，基于债权的平等性，也不应赋予抵债受让人享有优先于其他债权人之权利。

本案中，基于恒远公司与中业公司之间的相关协议内容，足以认定双方拟通过包括涉案42户房屋在内的196户房屋抵顶恒远公司的混凝土款，据以上分析，尚不能产生物权期待权。况且双方是在尚未结算的前提下进行的约定，更不符合物权期待权产生之条件。

三、本案引发的问题和启示

本案一审法院在认定执行行为合法性时，过于强调在执行行为中中业公司的默示和消极行为，从而认为执行措施没有错误。但没有认识到，中业公司与恒远公司之间仅仅是债权债务关系，以物抵债之约定并不直接使恒远公司对涉案的42户房屋享有所有权，也不能产生物权期待权。当中业公司明确提出执行异议并主张物权权利时，也没有考虑到对非登记于被执行人名下不动产进行强制执行的法定要件，进而作出了错误判决。二审法院虽然纠正了一审判决结果，停止了强制执行行为，但却过分信赖中业公司与恒远公司在执行阶段形成的“对账明细”，并且依据以物抵债协议之内容予以判定，不仅缺乏足够的法律依据支持，也难以令申请执行人信服。在再审审查中，考虑到作为利益共同的双方，中业公司和恒远公司很有可能形成默契，恶意对抗法院的强制执行，这也是前已论及的以物抵债行为风险性之所在。对此，最高人民法院从根本上分析并判断一审法院执行行为的合法性，结合“合法要件”作出更为符合法律规范的结论，最终在结果不变的基础上驳回了孙宝刚的再审申请，既阐明了基本的法律规则，维护了当事人的合法权益，又避免了不必要的诉累。

最高人民法院法官助理

作者：刘绍斐 、裴跃