杨某与许某确认宅基地合同无效纠纷案

杨某与许某确认宅基地合同无效纠纷案

裁判要旨

同一集体经济组织成员之间签订的宅基地流转合同，已经本村集体经济组织同意，如果不违反合同法第五十二条规定的情形，应认定合同的效力。

案情

许志福、杨宏玉系北京市怀柔区燕栖镇永乐庄村村民，许志福于2003年7月申请获批宅基地一处，并在该宅基地上建有北房4间的地基，但未继续建房。2010年3月9日，许志福、杨宏玉签订《协议书》一份，许志福将上述宅基地上的4间房屋地基转让给杨宏玉，杨宏玉给付转让款9万元（该村村民委员会在协议尾部加盖了印章）。协议签订后，杨宏玉向许志福支付了9万元转让款，在该宅基地上建造房屋居住使用。许志福搬至北京市密云区居住。后许志福认为该转让行为其未征得妻子同意，且《协议书》违反国家土地政策及法律法规中宅基地禁止转让和一户一宅的规定，起诉请求确认其与杨宏玉于2010年3月9日签订的《协议书》无效。

裁判

北京市怀柔区人民法院经审理认为：许志福、杨宏玉签订的《协议书》实质上是宅基地的买卖协议。根据我国相关法律规定，宅基地不得买卖，宅基地使用权的村内流转应经有关行政机关的审批方为有效。故对许志福之诉讼请求予以支持，判决确认许志福与杨宏玉在2010年3月9日签订的《协议书》无效。

杨宏玉不服一审判决，提起上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为，我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转，《协议书》具备有效合同的全部要件，《协议书》的效力不受物权登记、无权处分的影响，遂判决：撤销北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初4025号民事判决，驳回许志福的诉讼请求。

评析

1.我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。根据土地管理法第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。在保证农民集体土地不得用于非农业建设的框架下，限制农民转让宅基地或地上房屋，势必影响农村财产效益的发挥和农村经济的发展。根据土地管理法第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以看出土地管理法并不禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。物权法确立宅基地使用权的用益物权地位，如果宅基地使用权人为取得其他财产权利而自愿放弃宅基地使用权，当然应被法律允许。物权法第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上示明农村宅基地使用权可以转让。

2.《协议书》具备有效合同的全部要件。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”合同法第五十二条规定了合同无效的情形。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。从《协议书》订立阶段来看，许志福与杨宏玉均为北京市怀柔区燕栖镇永乐庄村同一集体经济组织成员，杨宏玉系可受让许志福的宅基地（含部分附属设施）的适格主体。双方当事人处于平等民事主体地位订立的《协议书》，系双方真实意思表示，经过了宅基地所有权人，即本村村民委员会的盖章认可。法律、行政法规亦未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效；从《协议书》履行阶段来看，现双方钱款已结清，杨宏玉在涉诉宅基地新建房屋，即涉诉宅基地的使用用途并未改变，合同已经履行完毕。因为这种交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规。《协议书》亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”土地管理法虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定，且该法律规定非效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定。综上，《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。

3.《协议书》的效力不受物权登记、无权处分的影响。物权法第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案中，双方签订的《协议书》属于债权行为，涉案宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，因此涉案宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成的一致的意思自治的效力。有关行政管理机关是否已经对涉诉宅基地使用权变更登记，不影响《协议书》本身的效力。许志福要求确认《协议书》无效，主张其签订《协议书》的行为并未征得妻子同意，但未提供夫妻关系不正常的证据，其妻作为重要家庭成员不可能对家中的重要财产不闻不问，许志福所述不符合生活常理；即便许志福属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。可见，许志福是否征得其妻同意亦不影响《协议书》的效力。