外地购房客社保不满一年被限购 上家拒不交房

【作者】记者陈琼珂 【来源】解放日报

外地女子黄小青看上长宁区一套房子，签了买卖合同后支付了首批22万元款项。然而，上家却因为黄小青的社保没有缴够12个月，属于限购对象，迟迟不交房。近日，上海一中院作出终审判决，黄小青如今已具备购房资格，判令上家配合办理房屋过户手续。

签约时社保缴费未满一年

2012年11月14日，黄小青购买叶红自有的一套房屋，通过中介居间签订《房地产买卖合同》。双方签订了补充协议：叶红要在当年年底前腾出房屋，双方应于2013年4月30日前办理房屋过户手续。

然而，临近交房时间，叶红得知黄小青缴纳社保费尚未满一年，属于限购对象，便没有按约交房。去年3月10日，在区房产交易中心办理审税手续时，工作人员答复，“外地人购房需缴纳社保费满一年，补缴不算，以签订合同的时间为准。”

而黄小青的情况是，签订购房合同时社保缴费不满一年，但到约定的过户日期时，社保缴费已满14个月。

由于叶红不配合办理过户手续，黄小青诉至法院。原审法院认为，是黄小青自身原因造成合同无法继续履行，驳回了诉请。黄小青上诉至上海一中院。

虽重新网签合同，但效力不变

合议庭认为，叶红是否负有继续履行合同的义务，是本案的争议焦点。

双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。黄小青在签订该协议时，尚未缴纳一年的社保费，因此其尚不能据此合同完成房屋过户。然而，此不足以否定上述买卖合同的法律效力。

根据合同，双方应于去年4月30日之前办理房屋过户。此时，黄小青社保缴费已超过一年。对此，交易中心工作人员表示，黄小青因签署买卖合同时尚处于限购之列，故其无法按照原先合同过户，除非双方重新网签合同。

就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期。显然，叶红不履行该配合义务构成违约，应承担相应法律责任。据此，上海一中院作出了改判。(人物系化名)