该案房客是否可以要求房主补偿转让费

房主收回店铺，房客可否要求房主补偿转让费？

作者：赣县人民法院 陈忠效

【案情】

孙某某于2000年6月承租龙某某位于赣州市文清路一店面，约定租金2000元/月，并按市场行情进行调整，租期3年。当时孙某某支付该店面前任房客8000元转让费，龙某某对此事也知情。租赁到期之后，孙某某与龙某某未续约，但一直支付房租，龙某某也未提出续约，一直收受房租。2014年5月，龙某某告知孙某某要将店面收回，限期2个月搬离。孙某某提出要龙某某将该店按市场行情（该地段同等面积转让费20万）补偿就搬离，否则就继续承租该店面。双方协商无果，起诉至法院。

【分歧】

针对该案房客是否可以要求房主补偿转让费，存在以下意见：

第一种意见认为，房客无权要求房主补偿转让费。原因在于，房主并未收取房客的转让费，现任房客的转让费是交给了前任房客，房主与房客之间仅仅有房屋租赁合同关系，没有转让费合同关系。

第二种意见认为，房客可以要求房主适当补偿转让费。原因在于，转让费为商业活动中的惯例，应按照习惯处理，房主要房客将店面收回，其不仅收回的是其对店面的使用权，还将该店面转让费收取权一并收回，房主将该店面继续转让其有收取下一任房客的转让费的期待权。

【管析】

笔者赞同第二种意见，理由如下：

第一、房主收回店面时，其收回的权利涉及该店面转让费期待利益。该案如果机械的从法律规定上去寻找法律依据，则得不到支持。店面转让费是立法空白，无论是物权法还是合同法均无涉及。从该案情况来看，房客有权收回其所有的店面使用权，但其收回的不仅仅是店面使用权，还涉及该店面继续租赁的转让费期待权。假如房主将该店面继续租赁给下一任 房客，其可收取下一任的转让费，是可期待利益。店面之所以能随着市场行情看涨，其转让费也在上涨的原因在于现任房客一直在经营，其对店面转让费上涨是有贡献。

第二、立法空白时的案件处理。在法无明文规定时，可以根据商业习惯、公平、诚实信用原则进行判定。该案转让费在立法上是空白领域，尽管店面转让费在法律上没有可适用的根据，但店面转让费客观存在，其若不予以进行规范化保护将影响到市场交易，也是对店面转让费的延续，让交易链条不在房东收回而断。根据公平的原则，房东对店面的转让费可以全部获取，将造成现任房客的损失，这不符合公平正义原则。

第三、房客仅仅可以请求适当补偿，而无法根据行情补偿。由于转让费是由现任及下一任进行洽商，没有标准可参照，数额也未定，所以房客仅仅可以请求适当补偿，至于如何才适当可以参照当时该地段的行情由法官酌情。因为此时房东处于强势地位，法院在处理该案时，应做好房客的工作，降低其心理预期。

综上，笔者认为对转让费这一事宜，在法律规定空白的情况下，法院需要充分发挥其价值衡量，实现社会公平正义，适当支持房客对转让费的请求。