如何作出一个房屋的准确估价

例如当地市场均价为4500元/平方米，那么如何作出一个房屋的准确估价？

回答：计算方法如下：1.评估说明：①房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期；②混合一等房屋折旧期限是50年，每年折旧率为-2%；③符合旧房特点的扣减为-10%；旧房特点是指套型落后或功能陈旧或三小（小厅、小厨、小卫）；④楼层不同的影响：1屋基准价；2层、5层和6层为-3%；7层为-5%；3层和4层为+3%；若是楼顶-5%；而窗朝向如无朝南外门-5%；⑤环境因素：即有自然的，也有社会的。既有大环境，也有小环境。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减-5%.有省、市重点中小学的+15%；⑥心理因素：人们买旧房一般有顾忌-8%；

2.举例说明：张先生2000年欲买一套旧房，情况如下：房屋情况合算

（1）某住宅建成于1998年，房屋结构为混合一等；折旧率为12×（-2%）=-24%

（2）此房位于二层：（实际共7层）；楼层（2层）-3%

（3）建筑面积51平方米；

（4）地区属二维地区：心理因素：-8%

（5）为“三小”套型：-10%

（6）朝向南北，非小区和物业管理；（-5%）+（-5%）=-10%

（7）属于有重点中小学区；+15%

（8）当地商品房价格为4500元/平方米

（9）旧房每平方米价格公式如下：4500元/平方米+（4500元/平方米×24%+4500元/平方米×10%+4500元/平方米×10%+4500元/平方米×3%+4500元/平方米×8%-4500元/平方米×15%）=4500元/平方米-（1080+450+135+360-675）元/平方米2700元/平方米

最后成交价格：2700元/平方米×51平方米=137700元