房地产律师网房地产基础知识
工程知识
一、工程进度：
（1）钻探：初勘（扩初设计 ） 详勘
（2）基础工程： 桩基：（类型）人工挖孔桩、沉管灌注桩、预制静压桩、锤击
桩、锚杆桩、围护桩
（3）土方开挖
（4）浇注底板 模板制安 钢筋制安 浇捣砼
（5）钢筋砼工程
（6）砌体工程
A、外墙
内墙：空心砖、实心砖、轻质内隔墙
B、墙体粉刷
（7）楼地面工程
（8）安装门窗
（9）外立面装修
（10）屋面及地下室防水工程
（11）设备安装调试
（12）竣工验收投入使用
特种验收：电梯——劳动局
锅炉房——安全站
水——自来水公司
电——供电局
电信——电信、邮电
消控中心——消防总队
二、楼盘施工进度表：
楼宇 开工 出地面 结构封顶 竣工交房 总计
多层6F 0 2个月 2个月 4个月 8个月
小高层18F/1B 0 4个月 5个月 8个月 17个月
高层30F/2B(带装修) 0 6个月 8个月 10个月 24个月
三、建筑分类：
1、一幢建筑的组成：由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分构成。
2、建筑的结构：
依建筑物本身使用性质和规模的不同，可分为单层、多层、大跨、高层建筑。
单层及多层建筑的主要结构型式分为墙承重结构、框架承重结构。墙承重结构是指由墙体来作为建筑物承重构件的结构型式。框架结构则主要是由梁、柱、板作为承重构件结构型式。
依结构构件所使用材料的不同，目前有混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构之分。
混合结构又称砖混结构，它是多层建筑的主要结构型式。
钢筋混凝土结构是发展较广的一种结构型式，也是我国目前高层建筑所采用的主要结构型式。
四、工程规划设计分析内容：
第一部分：概述
1、背景分析
2、区位与环境分析
3、工程概况
4、总平面图
5、各层平面图
第二部分：规划
1、组织结构分析
2、交通组织分析
3、绿化系统分析
4、防灾规划分析
5、智能化物业管理分析
6、公建和市政公用设施分析
7、给排水规划
8、电力规划
9、电信规划
10、投资估算
11、经济指标
第三部分：景观分析
1、空间解析
2、立面分析
第四部分：建筑
面积概念：
一、总体平面图
征地面积：征地范围内的面积，包括社区外道路用地面积。
例：凯旋花园征地面积15933M2（23.9亩）
用地面积：（也称使用面积）开发商实际可使用面积。
例：凯旋花园用地面积14200M2（21.30亩）
基底面积：（也称占地面积）建筑物所占地皮面积。
例：凯旋花园基底面积4980M2
建筑密度：基底面积/用地面积，该指用来标控制或说明小区建筑物的密度，即空地与建筑物之间的比例。
例：凯旋花园建筑密度为35.07%
总建筑面积：小区内所有建筑物各层面积相加之和。
以凯旋花园公寓为例，即公寓、大堂、会所、幼儿园、商住楼面积之和70700M2
容积率：总建筑面积/用地面积，该指标用来控制或说明开发的建筑总量及高度与用地面积的比例关系。
例：凯旋花园容积率为4.98
绿化面积：小区内所有绿化面积之和。
例：凯旋花园绿化面积4692M2
绿化率：绿化面积/用地面积，该指标用来控制或说明小区绿化面积的大小。
例：凯旋花园绿化率33%
二、平面图
共 墙本 墙
使用面积(法定名称为套内建筑面积)：套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
建筑面积：为套内建筑面积与共有建筑面积之和。
面积计算及分摊：（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共用建筑面积之和。
一、套内建筑面积、共用建筑面积计算及分摊：
单元式房屋建筑面积：私有（套内）建筑面积、应分摊的共用（共有）建筑面积。
1．套内建筑面积由以下三部分组成：
A、套（单元）内的使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
B、套内墙体面积；
C、阳台建筑面积。
2．套内建筑面积计算：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
备注：
套内墙体面积：
2000年8月前：单元式房屋各套（单元）之间的分隔墙为共墙；套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙为共墙；外墙（包括山墙）为本墙。共墙墙体水平投影面积的二分之一分别计入相应的套内墙体面积和共用建筑空间的面积；本墙墙体水平投影面积全部计入相应的套内墙体面积。
2000年8月后：套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
阳台建筑面积：
2000年8月前：非封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2000年8月后：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
3．共用建筑面积分摊系数计算：
共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和
共有建筑面积：
2000年8月前：楼房内的电梯间、楼梯间、屋面梯间、公共通道、走廊、门厅、大厅、大堂、管理井、垃圾道，建在幢内为本幢服务的电房、泵房、水箱间、配电间和专用设备房（层）等配套设施。
2000年8月后：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
二、有关面积：
房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。
房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
建筑识图
一、图纸
1．图纸设计大型建筑一般分三个阶段
第一阶段：
初步设计：总平面图、鸟瞰图、单位工程图（平面图、立面图、部面图），重要建筑要画透视图供建设单位选择。
第二阶段：
扩初设计：总平面图、单位工程的平、立、剖面图（同时要标出主要尺寸和设计说明）
第三阶段：施工图设计
2．中型建筑分两个阶段，即第二、三阶段。
3．小型建筑为一个阶段，即第三阶段。
二、设计
建筑设计：范围平面、立平、设计说明
结构设计：基础墙、梁、层面等结构情况（按建筑尺寸来设计）
水电设备设计：
水 ：给水（消防用水设置）、排水
电 ：照明电（民用电）、独立电（设备用电）
三、施工图
图纸型号：0号、1号（90×60公分）、2-5号
图纸尺寸注法：建筑总长、轴线尺寸和轴线编号(按坐标轴方向编号)、门窗洞墙尺寸
结构类型：砖墙承重及钢筋于楼板结构，称砖混结构、框架结构
图纸方向：一般方向下部朝南，上部朝北，特殊要在图面上注明方向。
图纸类型：建筑图（建施）、结构图（结施）、给排水图（水施）、供电图（电施）、设备图（设施）
四、平面图常识：
名称 图例 说明
新设计的建筑物 比例小于：2000时，可以不画出入口
需要时可以在右上角以点数表示层数
原有的建筑物 有设计中拟利用者，均应编号说明
计划扩建的预留地或建筑物 用细虚线表示
拆除的建筑物
围墙 上图表示砖石、混凝土及金属材料围墙下图表示镀锌
坐标
原有的道路
计划的道路
室内地坪标高
室外整平标高
方格网交叉点标高
底层楼梯
中间层楼梯
顶层楼梯
厕所间
淋浴小间
孔洞
坑槽
烟道
通风道
空门洞
单扇门
预售知识
一、商品房预售管理
1．商品房预售是指：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为（只适于城市商品房预售）。
2．申请商品房预售的条件：
a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
b)持有建设工程规划许可证；
c)投入开发建设资金达到总投资25%以上，并确立施工进度和竣工交 付日期；
d)向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。（多层桩基结束，高层+0.0）商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。（合同签订后30天内）
3．商品房预售实行许可证制度：
办理许可证须提交资料：
a)申请项目批文；
b)土地使用权证；
c)土地使用合同；
d)征地批文；
e)建设工程规划许可证；
f)建设规划红线图；
g)建筑总平图；
h)征地红线图；
i)营业执照；
j)工程资金投入证明；
k)建筑施工合同；
l)施工计划书；
m)施工计划书（表格式反映）；
n)拆迁安置证明；
o)商品房预售项目统一标识；
4．商品房预售合同登记：
a)商品房预售须签订《商品房预售合同》，并在签约30日，60日（境外）内将《商品房预售合同》一式三份到市房管交易所办理预售合同备案登记手续。
b)须提交资料
c)商品房预售合同一式三份；
d)预购方（乙方）身份证或营业执照复印件；
e)预售款进入监管银行处凭证（进帐单）。
5．商品房预售合同变更或换房
1）商品房预售合同更名：
a)已登记合同一式二份，新签定的合同一式三份；
b)更名报告（双方亲自到场并签章）；
c)户口簿或当地派出所户籍证照或公证书；
d)更名双方身份证或营业执照复印件。
注：直系亲属不收费
2）商品房预售合同标的物更换（换房）
a)已登记合同一式二份，新签定的合同一式三份；
b)换房报告（预购方亲自到场并签章）；
c)预购方身份证或营业执照复印件。
注：不收费
3）楼花转让
a)楼花转让申请表；
b)转让双方身份证或营业执照；
c)转让报告；
d)已登记的合同一式二份。
注：按应付购房款的0.2%收费。
4）商品房预售合同注销登记备案
条件须是：所批准预售的商品房竣工交付使用前。
须提交资料：
a)乙双方所持的商品房预售合同；
b)申请注销商品房预售合同登记备案报告；
c)填写商品房预售合同注销申请审批表；
d)预购方身份证。
注：按应付购房款的0.2%收费。
6．申请商品房预先登记统一标识标核
根椐[榕房综字（1998）262号]文件规定，在1999年1月1日以前已经预售批准而未预先登记的商品房项目，在申请预先登记时，应向登记机关出具经交易确认的该项目售楼时使用的原标识，原标识与现要求使用的统一标识没有原则予盾的，应尽量采用原标识。无法使用的应按规定重新编排。新标识经产权处确认后，应及时将新旧标识对照材料书面通知交易所，并在档案中记载新旧标识。
须提交资料：
a)预售许可证复印件；
b)预售申请时所申报的项目名称、座落、楼号书面报告；
c)预售（含销售）时单幢（座）楼宇建筑平面图及单元、附属间等编号；
d)预售（含销售）时单幢（座）楼宇楼层、单元等编号立图示意图；
e)已预售（含销售）抵押时各合同（以合同编号为准）实际使用项目名称、座落、楼号、单元、附属间标的物编号花名册。
二、相关内容：
房地产转让
1．房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式包括以下行为：
1）以房地产作价入股（投资）；
2）一方提供土地使用权，另一方提供资金、合资、合作开发经营项目（合资、合作形式）；
3）因企业被收购、兼并或合并，其房地产权随之转移；
4）以房地产抵债的（委托拍卖、法院判决、债权债务）；
5）法律、法规规定的其他情形。
2．房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，下列房地产不得转让。
1）以出让方式取得土地使用权，但不符合规定的条件；
2）抵押或查封的或其他形式限制房地产权利的；
3）依法收回土地使用权的；
4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
5）权属有争议的；
6）未依法登记领取权属证书的；
7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3．办理转让的程序及收费标准
领取表格→收件初审→调查→复核→审批→收费→别证（２个工作日）
契税的交纳
1.契税的交纳：97年前契税6%
97年后契税3%（分别以合同和发票为准界）
99.8.1后按契税1.5%
2.以下行为为减免或者免征契税
1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承觅土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征；
2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征；
3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
4）土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属其重新承受土地、房屋面积没有超出被征（占）用原有土地、房屋面积的，应缴纳契税；
5）土地、房屋权属继承共同占有的土地、房屋权属分析的免征契税；
6）承受荒山、荒水、荒地、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的免征契税；
7）我国予以外国驻华使馆、领事馆、联合国机构及外交代表等可以免征；
8）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
房地产抵押管理
1．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2．房地产抵押包括：购房抵押、房屋抵押、在建工程抵押。
3．购房贷款抵押：是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
下列行为不得设定抵押：
1）权属有争议的房地产；
2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（职工住宅〈房改房〉不得抵押）；
3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5）出典的房屋不得抵押（典当行）；
6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
7）已注销或吊销的房地产有得抵押；
8）依法不得抵押的其他房地产。
4．如何办理抵押登记
根据类型索取申请表→如实填写申请表并盖章签字→提供有关材材料→房地产抵押柜台递交申请→获取收件立案单→当日或次日凭立案单进行实地查看办理情况（４个工作日）→办理收费手续→邻取合同和发票→交付抵押权人收存→通知抵押权人领取产权房屋租赁管理。
房屋租赁
1、房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2、房屋租赁实行登记备案制度： 签订、变更、终止租凭合同的，当事人应当向房屋所在地房地产管理部门登记备案。
下列行为不得出租：
1）未依法取得房屋所有权证；
2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3）共有房屋未取得共有人同意的；
4）权属有争议的；
5）属于违法建筑的；
6）不符合安全标准的；
7）已抵押未经抵押权人同意的；
8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定；
9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3．房屋租凭登记提交证件房屋所有权证复印件；
1）租赁双方身份证复印件；
2）租凭双方租凭合同复印件、租凭合同审批表；
3）私房住房出租，18岁以上非本市区户口的承租方需提供婚育证明；
4）单位须提供营业执照复印件。
4．收费标准和税费证收（由出租方缴款）
1）住宅、非住宅均按租金总额的１％收取；
2）税费征收；
商品房产权须知
一、产权办理程序：
1、客户自行办理产权证（代办人须持业主的公证委托书办理有关手续）
1）须由业主本人或购房合同指定代理人持购房合同正本、楼款收据及业主或代理人身份证复印件到公司签订增/减面积补充合同及增/退差额款；
2）业主或代理人领取购房证明书；
3）业主持收款收据及补充合同到财务部换正式购房发票；
4）业主自行前往交易所办理产权手续；
5）业主或代理人须向交易所提交以下文件：
a)商品房预售合同正本及复印件1份；
b)购房证明书正本及复印件1份；
c)正式发票正本及复印件1份（单位购房持盖购房单位公章的发票复印件2份）；
d)身份证复印件2份（如是单位购房须带营业执照复印件2份及法人代理身份证复印件2份，代理人须持公证委托书）；
e)印章；
f)有关产权税费。
2、由我司代办产权证：
1）业主或代理人须将上述材料及代办费交予我司，我司经办人全权办理有关手续；
2）产权领取：
a)须由业主或代理人持身份证领取产权证并签收及盖手印；
b)如是代理人须持业主公证委托书、身份证领取并签收及盖手印；
二、商品房在办理房屋所有权证时应提交的证件：
1、私人买房：
a)购房证明书；
b)商品房预售合同；
c)发票；
d)身份证、产权人私章（产权人须到场，代理人须持公证委托书）；
e)外文证件须有中文翻译公证。
2、单位买房：
a)购房证明书；
b)商品房预售合同；
c)发票复印件（加盖购房单位公章）；
d)营业执照复印件（加盖购房单位公章）；
e)法人身份证复印件。
有关二手房转让程序
——二手房交易程序
交易受理：
1）随带《房屋所有权证》书。
2）卖方夫妻双方随带结婚证原件（未婚的应持有未婚证明，离异或丧偶的还应持至今未再婚证明）到现场签字；买方本人或夫妻双方到现场签字。
3）买卖双方随带身份证、私章。
交易审核：
由市或区交易所对本宗买卖进行必要的交易审核，以确保交易的安全性，保护买卖双方的合法权益。
交易评估：
由评估师到交易房屋现场进行实地评估。
缴税：
以评估的价格为依据，根据国家和福州市政府有关规定纳税。
交易收件：
缴完税后，买方会获得交易所开据的“收件收据”，凭本件可在三个月内领取《房屋所有权证》书。
按揭贷款程序及所需费用
一、按揭流程表
二、办理按揭贷款所需费用：
律师监证费：贷款额×0.5%
保险费：合同价×0.08%×年限
交易所抵押监证费：
50万元以内0.08%；
50-100万0.06%；
100万-300万0.04%；
300万以上0.02%。
备注：以各地情况为准
按揭贷款中出现的问题
一、申请按揭贷款资格审查：
1）年满18岁——60岁的法定公民。
未满18岁的不能申请按揭，包括合同中同时签属其父母姓名的，做为共有权人的也不能申请。
2）申请按揭的年龄上限为60岁。
i.男性公民申请按揭，申请年限的年龄不得超过60岁；
ii.女性公民申请按揭，申请年限的年龄不得超过55岁；
例如：现年53岁，男性只能申请7年按揭，女性只能申请2年按揭。其实际年龄决定申请年限。
二、按揭所需费用及相关处理办法：
1、交易所抵押监证费
2、保险费：购房人要到银行指定的保险公司购买保险，以保证银行及购房人的合法利益。如遇意外，按保险合同规定的赔偿范围进行赔偿，银行作为第一受益人，在还清银行余款情况下，剩余金额退还购房人。保险费须一次性付清，如提前还清按揭余款，购房人不想再保险，可向保险公司退回剩余年限的保险费。
3、律师监证费
律师是银行指定委托的，所有在律师面前签章、盖手印过程具有同等法律效力。
三、其他问题及处理办法：
1.关于开银行存折及卡事宜：购房人持身份证到指定银行办理一张卡和存折，以便银行以后从卡中直接划收还款本息。
2．关于利率问题，如遇国家利率调整，按银行规定，以第二年的第一个月执行最新的利率为准。
3．办理交易所抵押监证手续时，需要提供银行进帐单的复印件。
4．银行审批下来后，购房人就应于每月20日前将每月应付款转入卡中，银行每月20日从卡中划走该收款数，如购房人未在卡中存入留有余额的月付款，则银行自动打出已存款。（这是目前普遍存在，总是客户常常忘记要付款时间）。
5．购房人要提前还款，提前30天书面通知银行。
6．交房后由我司代办产权证，产权证交银行抵押，购房人只留产权证复印件及完税单。
7．办理律师监证时，夫妻双方需到场，如无法到场，需提供公证委托书才能生效。
8．未婚的购房人需到户口所在地居委会开具未婚证明；离婚时间超过半年的，也要开具一张现有未婚证明。
9．办理公积金贷款：要先到住房资金管理中心申请，同意后到原公积金指定的开户银行办理公积金贷款手续，最后再返回我司办理按揭手续。
10．按揭还款期间，如要转让给第三人，必须要把所欠余款付清的情况下可转让。
11．凡境外人士办理按揭（港、澳、台）均需加保并受权代理人。如按揭期间发生的一切后果及其责任，均由代理人全全负责（以上为购房本人不在国内，无法通知其本人的情况）。
物业管理
物业：指各类有经济价值和使用价值的房屋及其附属的市政、公用设施、相邻的场地。社区内的物业包括建筑、道路、管网、车场、车道、绿地等。
物业管理：指专门的物业管理机构与人员，受物业所有者的委托，按照法规以经济手段对物业进行养护、修缮、经营，为使用人提供多方面的服务。
开发销售未过半时，由开发商委托物业管理公司执行物业管理。
在楼盘入住率超过50%时，由业主选举业主委员会与专业管理公司签订托管合同，由专业公司根据法规，对已竣工验收的各类房屋、绿化、市政道路、配套设施的管理。
物业管理的作用：提高居住的生活效率、帮助房产保值增值。
缺乏专业管理的恶果：未能施行专业物业管理的社区易出现一年新、二年旧、三年破、四年乱情形，就是因为缺乏有效的经济管理手段，缺乏物业管理的理念，管理部门非专业部门。而在这些缺乏专业管理的社区内，最受损失的是物业价值受贬的业主。最明显的例子是在管理不好的社区，业主拒交管理费，物业管理公司遂减少服务项目或降低服务质量，最后的结果必是物业贬值。
小区内物业管理的基本内容与配备
客户最敏感与最喜欢的物业标准是：安全、方便(配套全)、舒适、周边环境优美。在销售中对项目的具体情况要全部掌握，多加宣传项目在安全、方便、舒适、环境优美方面的优势。
1、了解小区设计开发目标，包括水、电、气等，凡项目所采用的建材与设备都应详加了解，掌握其性能与优点。如：
A)小区采用变频供水，变频供水的好处。变频供水指不在屋面上安装水塔，建地下水池，气压调节，输送到各户。好处：可减少二次污染，满足对水压的需求，保持屋顶美观、节能、管理成本低。（水塔需清洁，水塔中的浮球易坏导致漏水）
B)给排水管件的性能与品质。管件安装多为隐蔽工程，用材好坏，是使用效果的关键。可以向客户介绍管件的品牌，及该品牌与其它品牌相比的优越性能。
C)户内电设施系统。如户内电流容量最高可申请40安培，40安培无需二次电增容改造，可节省客户二次装修中的费用。如电缆品牌的性能好，日后也无需更换，足够使用。上述建施内容可根据客户需求，进行宣传。
D)客户在购房中所问的多为社会楼盘中的通病，上岗前要针对性地准备好相关部分的介绍内容。
2、小区服务配套：客户购房买的不只是面积、更要考察小区内生活的方便度。常见的有：
A)自选商场
B)餐厅
C)美容厅
D)医疗保健：社区医疗保健，业主小病在社区内可解决。
E)老人活动中心
F)家政服务中心
3、物业服务部门设置：
A)物业办公室：日常事务处理，包括接楼、收楼等。
B)工程部：对公共设备进行维修养护，为住户家中设施提供修护帮助。
C)卫生、绿化维护管理部
D)安全保卫部：负责小区内的消防与治安
4、专业物业公司还负责小区与社会上各职能部门的协调工作。
建设项目报批程序
（以新成立房地产公司报批程序为例）
一、与被征用地单位签订《征地协议》。
申办《建设项目选址意见书》（即所谓的“一书两证”）
主办单位：福州市城市规划局介入项目可行性研究
目的：根据福州市城市建设总体规划的要求，初步确定用地的功能：
A)住宅小区、商业区、商住两用、办公、公益事业等；
B)多层、高层。
用地现状涉及：（1）菜地：应征得福州市蔬菜产销领导小组办公室同意。
目的：核算菜地面积，并进行菜地征用补偿费测算。
（2）涉及国有资产：应征得国有资产管理部门同意并办理立项手续。 包括资产评估、确认两方面工作。
目的：防止国有资产流失。
（3）涉及文物保护：应征得文物管理部门的同意。
二、签订《土地使用权预约书》
主办单位：福州市土地管理局用地处
三、申办《企业名称预先核准通知书》
主办单位：福州市工商局外资处
目的：规范企业名称
四、申办“房地产开发资信审查和项目申请”
主办单位：福州市建委外资处
目的：审核开发商的资金
五、申办建设项目立项，项目可行性报批
1、项目所在地区报计划委员会转报文、初审、外资
2、市计划委员会转报文——外资处
3、省建委审查意见书——房管处
4、省计划委员会——外资办理、批复
5、省土地局审查意见
目的：审核项目是否符合国家产业政策、法规法律，并进行投资指导。
六、申办《外商投资企业批准证书》
1、当地、区、市外经贸委、转报文、备案
2、省外经贸厅——批复、颁发《批准证书》
七、申办《企业营业执照》
主办单位：市工商局（3个月内到资15%）
办理验资手续
八、申办企业《房地产开发企业资质证书》
1、主办单位：福州市建委房管处
目的：审查企业的技术含点、资金状况，并核定开发资质等级
2、报省建委审批颁发的证书
九、办理年度建设项目计划任务书
主办单位：福州市计委
目的：项目跟踪管理
十、总平面规划审批
开发商根据规划局提供的初步规划条件，委托设计院进行项目总平面布置设计，进行最优化设计。
主办单位：市规划局
参与单位：环保局、园林局、人防办、文物管理局、消防支队、开发商、设计单位。
十一、申办《建设用地规划许可证》“一书两证”第一证
主办单位：规划局
《建设用地许可证》
主办单位：土地局
十二、申办《房屋拆迁许可证》
主办单位：福州市城市房屋拆迁管理办公室
1、申办拆迁冻结手续
2、申办《许可证》
在拆迁范围内进行产权调查，冻结、调查摸底
十三、申办《土地使用证》“一书两证”第二证：
交清土地使用权出让，并拆平地上物，形成围墙空地后。
主办单位：土地局
1、确定规划条件
2、建筑方案会审
3、扩初设会审
4、施工图审批
十四、申办《建设工程规划许可证》由以下各部分组成：
（一）．明确规定项目规划条件：
A)征地面积；
B)用地面积；
C)基底面积；
D)建筑密度=③/②
E)总建筑面积（其中住宅、公共设施等）
F)容积容=⑤/②
G)硬地面积：道路、停车场、其它
H)绿地面积= ②-(③+⑦)
I)绿地率=⑧/2
（二）．建筑方案会审（立面设计）
侧重：外观、造型。
规划局牵头、市政府分管领导、建委、土地局、消防、人防、环保、园林、抗震、开发商、设计单位。
目的：方案的最优化、各部门从各自的角度对方案提出意见。
（三）扩初设计会审（总投资在2000万人民币以上的工业建筑），大中型重要的纪念性的公共建筑。高层建筑、多层用地面积7.5亩以上。
侧重：建筑技术性审查
市建委牵头、规划局、消防、环保、园林、人防办、文物、抗震
对初步建筑设计提出意见
（四）施工图审批
规划局、建筑科技科、抗震办、环保局、消防、园林、人防、城建档案馆；
各部门对项目建筑设计作出审核意见，是否同意施工。同意后，向市城建档案馆缴纳档案管理押金，方可办理《建设工程规划许可证》。
管线会审（总用地面积超过1公顷[15亩]或大中型公共建筑和高层十五、建筑均应进行管线会审）。
参加单位：
福州电业局（用电咨询）、电信局、自来水、市政、煤气、温泉、有线电视、交警、开发商、设计单位
目的：使工程交付使用后，各项生活、办公设施到位、并做到整洁、有序，如：强电、弱电分开
十六、《建设工程规划许可证（市政工程）》、《破路证》、《占道证》市规划局
十七、开工准备
资金审核：验资报告、银行存款证明、工程预算
十八、申办《建设工程施工许可证》
已完成“路通、电通、水通、工地平整”，即所谓“三通一平”后，方可向市建委申请《建设工程施工许可证》。
1、开发商与施工队签订合同，合同鉴证。
2、委托质量监督。
3、办理文明安全监察（施工现场负责人、施工员、安全员的培训）。
4、施工临时排水沉淀。
5、核发施工许可证。
十九、施工用水申请
二十、施工用电申请
项目施工开始
二十一、申办《商品房预售许可证》
1、土地使用权出让金
2、持有《土地证》
3、持有《建设工程规划许可证》
4、投入建设资金到工程建设总投资25%以上
5、并确定施工进度和竣工交付日期后
向福州市房管局申办《商品房预售许可证》
二十二、建筑工程单体工程竣工验收
主办单位：市建委、市建筑工程质量监督站
二十三、工程竣工综合验收
用地0.5公顷（5000平方米）以上或建筑面积2万平方米以上的住宅新村，按规划要求，建筑安装单位工程，单体验收合格，并按规划要求各项配套建设已完成的均应向市建委申报工程竣工综合验收。
市建委、规划局、园林局、市容管理委员会、房管局、土地局、环保局、城建档案馆、消防、自来水、电信局、电业局、人防办、邮政、街道、物业公司、共同参与验收。
二十四、商品房、拆迁安置房预先登记
竣工验收之日起一个月内向福州市房地产产权监理处申请，经预先登记，购房人方可办理房地产权属登记。 至此，房地产开发工作合格，全部完成。
第三讲 销售人员专业形象和专业礼仪
服饰：
1、销售人员一律穿统一制服，制服必须清洁平整、钮扣齐全、无开线、无靡损、袖口、领口无污渍、斑痕；
2、不许内衬衣露出外衣 ，不准袒胸露背；
3、手上不许佩戴手表以外的饰物，手表不显露，不松驰；
4、男销售人员袜子着深色，女销售人员最好着肉色；
5、随时保持鞋面清洁、亮泽。
仪表：
1、头发要勤清洗和梳理，保持整洁，销售人员头发不能盖脸，女士一般不留长发，若是长发，必须束起，不可披头散发，身体任何部位不能有零乱散落的头发、头皮屑；
2、男士每日修刮胡子，不露鼻毛；
3、指甲应常修剪，不可留太长；
4、保持口腔清洁，早晚刷牙，上班前漱口，不吃葱、蒜、臭豆腐等有刺激性气味的食物；
5、女销售人员不与客人争芳斗艳，不浓妆艳抹，应以淡妆为宜，不涂指甲油；
6、自我训练笑容，给顾客一种轻松、亲切、友善、愉快的笑容，让人可以接受并能对你树立起信心的职业性微笑。
仪态和举止要求：
1、仪表、举止要求：
仪态指的是人们在交往活动中举止所表现出的姿态和风度
1）走路要轻，说话音量保持适当，举止动作尽量轻；
2）走路姿势要端正，脚步轻稳，不要东张西望、摇头晃脑、勾肩搭背，遇顾客时应给顾客让路，不与客人抢道，有急事应礼貌打招呼。
3）站立时，双手放于身前或身后，随时提供服务；
4）握手时应双目注视对方，微笑示意，不得冷漠；握手力度要注意把握，不能戴着手套与人握手。
5）谈话时面对对方，目光平视，站立位置不要过远或太近，说话不宜太快，千万不要将唾液喷到对方；
6）不能在人前挖鼻子、挖耳朵、抓痒、抓头、打哈欠、伸懒腰、打喷嚏须用手帕掩住背向对方，事后向人道歉。
7）如有进房应先敲门，养成习惯。
8）在走廊上行走要靠一侧 ，遇到客人应先让道，如人在道上谈话，不能未打招呼从中间穿行而过；
9）行走时切忌摇头晃脑、扭身、踢脚、东张西望；
10）两人以上行走，不要成横排、拉手、搭背、搂腰、吃食品、吹口哨、打响指、哼唱；
11）遇上司、同事、顾客应点头问候。
2、坐姿：
坐姿要端正，平坐时的概念是：人体重心是垂直向下，腰部挺起，脊柱向上伸直，挺胸双肩平、松，躯干与颈髋、脚正对前方，双脚并拢，双手以手掌放在膝间或双膝平行，双手平放在两大脚上，双膝不许向外叉开，两腿也不可直伸向前方，双手不要做小动作，就座时切记不要有以下几种姿态：
1）前俯后仰、摇腿跷脚；
2）脚搭在椅子、沙发扶手上或架在茶几上；
3）女士就座不要跷二郎腿，双膝靠紧，脚跟自然靠齐。
3、站立姿势：
站立时从正面看，身体重心线应在两脚中间向上穿脊柱及头部，重心放在两个前脚掌，站立的要领是：挺胸、收腹、梗颈、站立要端正、面带微笑，双臂自然下垂或在身前交叉，右手放在左手之上，站立时应注意以下几点：
1）站立时双手不要叉放在腰间或抚住胸前；
2）站立时身体不能东倒西歪，如疲劳，可将身体重心略向一侧轻移，但上体要保持正直；
3）站立时不背靠他物，更不能单腿站立，将另一腿登在后面的物体上；
4）站立时不趴在其它物体台面上。
4、行走姿势：
行走路线要为直线，走路要轻而稳，上体正直、抬头、目光平视、面带微笑，两臂自然摆动，肩部放松，走时略用点脚尖力量，可显得更加轻松、潇洒而富有弹性，不给人以僵硬的感觉。
1）如与人交谈完毕，要先退一点，然后再转身，以示尊敬对方；
2）为人指路时五指并拢，掌心朝上，拇指弯曲，手臂伸直略向下，不要用手指指明方向；
3）与人交谈（站立时）距离保持在一米左右；
4）礼貌的言语+和谐的动作+真诚的微笑=礼貌的行为，值得一提的是：礼貌的行为不等同于礼貌的言语，只有礼貌的言语配上和谐的动作才能产生感人的力度，从而算之为礼貌的行为。
5）接待客人时，点头微笑、问候、右手示意方向，走在客人的右前方引路。
语言的规范：
1、要求：谈吐文雅、谦让、音量适中；吐字清晰，表达简洁、准确。
2、基本礼貌用语：
A、电话用语：一定要问候在先，不能使用命令口气，不能出现“喂”等习惯用语。
B、称谓语：直接称谓：*先生 *小姐 *太太、夫人、女士、经理、老板、*总、
姓名；
间接称谓：一位顾客、您的先生、太太、夫人
C、欢迎语：欢迎光临、欢迎；
D、问候语：您好，早上/下午/晚上好、午安、早安；
E、祝贺语：生日快乐、周末愉快、恭喜发财、节日快乐；
F、道歉语：对不起、打扰您了、失礼了、非常抱歉、让您久等了、麻烦您了，请
原谅、请多包涵、请别介意；
G、感谢语：谢谢、非常感谢；
H、答谢语：不用客气、别客气、不用谢、没关系、这是我应该做的；
I、告别语：再见！晚安、下次见、明天见、感谢您的光临。
3、服务语言诉正确运用
A、语言要准确、恰当、语意完整、合乎语法、避免口头禅和随意性语言；
B、语言要简练清楚；
C、要注意场合；
D、做到语言、行为和表情的协调一致，面向客人，自然微笑，保持目光接触、专心倾听、举止文雅、吐字清晰、音量适中。
△微笑的作用：
1、微笑表明你对自己的职业有责任感和荣誉感；
2、微笑使顾客的心情向的方向发展；
3、微笑间接地产生不可估量的经济效益；
4、给人一个微笑，可以无本取利；
5、微笑予人有得，予己无害；
6、微笑生财；
7、微笑使同事相处融洽；
8、微笑使公司鼓舞；
9、微笑是解决麻烦的良药；
10、微笑买不到、气不来、借不到、偷不走；
△要注意顾客的习惯、爱好、忌讳、要了解当地风俗。
礼仪
△迎送宾客之礼仪
1、要领：
1)面带微笑、自然诚心；
2)细心；
3)敬业；
4)反应灵敏；
5)记住客人的名字；
6)注意自己的行为、仪表；
7)尊重客人意见、不轻易说“NO”。
2、接待客人、招呼及礼仪：
1)招呼时，应正视对方的脸、微笑“您好!”
2)行握手礼并先自我介绍；
3)名片须用双手接取，读出对方公司名称及姓名（礼仪场合），递名片给对方时，应把字体正面朝对方，双手递上，收到名片不要马上放进口袋或包内，应放在左边资料袋或其它物品之上，切勿以物品压住。
4)遇名片上不认识的字，应将名片放于左手掌心中，右手扶着名片，礼貌询问。
3、引导向入和上下梯：
1)引导客人要配合脚步；
2)在引导中，应适时提醒客人，转角时应稍停再迈步；
3)上楼梯时，若女性穿裙子，则宜在客人之后，让客人先行；下楼梯时，则应先走，上下距离保持一、二级楼梯；
4)推门时，先推入先进入，扶门等待客人进入后方可松手，拉门时，先拉门请客人先进，再随后跟进。
4、接待所须注意事项：
1)热心、面带微笑；
2)与客人交谈时，应专心聆听，并正视对方眼睛；
3)称呼客人姓氏及职称；
4)切莫让客人独自离去，而不招呼他；
5)目送离去。
5、其他场合注意事项：
1)拜访客户时，应先纠正心情，须以振奋和健康的精神面貌去见客户；
2)穿着必须得体，不要过于时髦和过于暴露的服装（女性）；
3)坐姿：a．上身垂直、稍微前倾；
b．女性应坐于位子的1/3处，两腿并拢稍斜；
c．男性两脚自然交叉，切勿抖脚；
4)拜访客户时，如桌子没见烟灰缸，切勿抽烟，即便有也得礼貌征求对方意见，最好不抽烟，切勿递烟给对方（损害人体健康）；
5)社交场合，要准确判断主客位位置，把主位让与客人；
6)与客人告别时，不要马上转身，把屁股朝着对方而走，应适时退几步 ；
7)进出电梯，应让客人先进、先出；
8)握手时注意轻重掌握和男女区别，切勿戴手套与人握手。
△一般工作礼仪
1、打招呼用“您好”，交谈要以“您”相称；
2、员工对主管不可以直呼姓名，应以职称相称；
3、员工之间，在客人面前，不可以外号相称；
4、不可开客人玩笑或说粗俗话语，而引起客人的不悦；
5、工作时，注意自己举止仪态，勿让客人看到不雅的姿势或动作；
6、同事之间见面，应打招呼问候，“您好，早上好”等；
7、看到客人有困难或需要时，要主动帮助，不可视而不见或刻意回避；
8、公共场所勿喧哗、吵闹、大声谈笑，讲话音量应适度控制；
9、对客人有抱怨时，应耐心聆听，不可显示出不耐烦，并适时给予安抚；
10、如男性客人以不礼貌之言语，动作、行为，对待女性业务员时，应即回避，但不可起冲突，改派男性业务员服务；
△交谈礼仪
1、目光正视对方，以视尊重，并面带笑容、态度诚恳；
2、轻声细语，勿干扰周边人，善于控制音量；
3、与客人交谈时，应保持耐心与微笑，切勿随便打断对方的话；
4、说话时，不可口含食物、嚼口香糖，亦勿食有蒜味或特殊异味的食物，注意说话时的距离；
5、交谈时不可打呵欠，如果打喷嚏时，应捂住嘴，并说“对不起”；
6、说话时要注意自己的坐姿、站姿及举止动作；
7、勿远距离对话或呐喊；
8、如要插话，应先说“对不起，打扰一下”；
9、勿与客人勾肩搭背，拉拉扯扯，举止随便；
10、交谈时，要懂得察言观色，勿引起对方之不悦；
11、聆听对方讲话时，应有合宜之表情与适当之回应（不应面无表情或过于夸张之回应）；
12、交谈中如须中途离开（如接电话或上化妆间）应向对方表示抱歉之意；
13、不可与客人谈论公司机密，批评公司或谈论同事间之长短隐私，亦不可打探客人隐私，作为谈话资料。
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