无法办理过户手续的原因和税费的承担

吴某某与余某某以及广州市某房地产咨询公司关于办理二手房买卖合同纠纷案

——无法办理过户手续的原因和税费的承担

一、案情简介

申请人（反请求被申请人）：吴某某

第一被申请人（反请求申请人）：余某某

第二被申请人（反请求被申请人）：广州市某房地产咨询公司

2005年4月27日，吴某某与余某某、广州市某房地产咨询公司签订《二手房买卖合同》（编号：0001991），约定：吴某某向余某某购买广州市天河区某花园的二手房，建筑面积为77.68平方米，成交价为人民币369,000元。余某某于2005年5月30日前交付房屋给吴某某使用。2005年7月10日前办理好交易过户手续等。合同第5条约定：“是次交易所产生税费按房地产交易所规定以买卖双方各付各税（卖方由中介方付税）方式交付。”同时，合同附件约定付款方式为转按，付款时间为；2005年4月27日前支付定金人民币10,000元，由经纪方代收代付；首期款（已包含定金）119,000元在2005年5月30日之前付清，由经纪方代收代付；余款250,000元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨人卖方银行账号。同时，双方还在合同附件中补充约定：（1）此二手房成交价为36.9万元，业主余某某实收362,000元，其中间差额7,000元作为卖方中介费及税费，其他任何费用一概不理；（2）7月10日前办理好过户相关手续，业主不用供楼，如时间延长，利息由中介方每延长一天，按月利息的每一天负担，同时负责最后一期尾款及退回水电运转金400元。

合同签订后，吴某某向某房地产咨询公司支付了首期房款人民币119,000元、中介服务费8300元以及税费16,100元，某房地产咨询公司转交给余某某人民币100,000元，扣留了19,000元迄今未给付余某某。余某某依约将房屋交付吴某某使用。

吴某某于2005年6月13日取得中国工商银行广州市某支行同意25万元贷款的承诺，承诺函的有效期为一个月。

2005年4月，某房地产咨询公司给余某某出具《承诺书》，承诺在交付首期房款时，将2700元整作为交通费补偿打人业主余某某指定银行账号。

2005年5月11日，建设部、发展改革委等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收人全额征收营业税。在办理交易过户中，余某某与某房地产咨询公司对该意见发布后增收的营业税应由谁承担发生争议，无法达成一致意见，导致涉案二手房交易过户手续至今未能完成，吴某某的转按也因此耽搁下来，剩余按揭房款人民币250,000元未能支付。

另查明：余某某授权委托广州某房屋理财咨询有限公司负责办理涉案二手房的交易过户手续。

申请人的仲裁请求为；（1）裁决两被申请人在30日内办理好涉案二手房的权属证书；（2）裁决两被申请人向申请人支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以已付购房款总额人民币119,000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准万分之二点一计算至交付房产证之日止），暂计至仲裁立案之日为3498.6元；（3）裁决两被申请人共同承担申请人因本案支出的律师费3000元；（4）裁决两被申请人共同承担工商查询费60元；（5）裁决两被申请人共同承担仲裁费。

第一被申请人的仲裁反请求为：（1）裁决申请人、第二被申请人立即办理房屋交易过户手续并按照合同约定承担各自税费；（2）裁决申请人立即将剩余首期款10,000元、第二被申请人将水电周转金400元交付给第一被申请人；（3）裁决申请人、第二被申请人支付从2005年7月10日起至办理好房屋转按揭手续期间的二手房贷款利息，暂计至2005年11月29日为4268.54元；（4）裁决第二被申请人支付承诺补偿款2700元；（5）裁决申请人、第二被申请人支付差旅、通信费用6574元（包括机票5674元、出租车费600元、长途电话费300元）；（6）裁决申请人、第二被申请人承担申请人为本案支付的律师费3000元；（7）裁决申请人、第二被申请人承担本案全部仲裁费用。

二、争议焦点

本案的争议焦点在于无法办理过户手续的原因和税费的承担。申请人主张其已按合同约定向银行申请转按揭贷款，中国工商银行广州市某支行已于2005年6月13日出具《二手房贷款承诺函》，同意在办妥产权过户等手续后发放贷款25万元，但两被申请人一直不协助办理过户手续，构成违约，应按最高人民法院相关的司法解释的规定支付违约金。第一被申请人主张，由于三方在《二手房买卖合同》中已约定卖方的税费由中介方承担，国家规定从2005年6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的征收营业税，某房地产咨询公司不按约定支付卖方的税费，造成过户手续无法完成，某房地产咨询公司违约，应赔偿余某某的损失。某房地产咨询公司称，合同中约定某房地产咨询公司可从二手房成交价中扣留7000元作为卖方应付的中介费和税费，2005年6月1日起征收的营业税部分已超出约定，应由余某某负担，某房地产咨询公司作为居间人不负责办理过户手续，对过户手续未完成无任何责任。

三、裁决结果

仲裁庭根据《合同法》第5条、第117条、第125条的规定，裁决如下：

（1）余某某在本裁决书送达之日起30日内协助吴某某办理广州市天河区某大道二手房的房地产权属证书；

（2）某房地产咨询公司将代收的房款10,000元以及水电周转金400元支付给余某某；

（3）某房地产咨询公司将税费7000元支付给余某某；

（4）某房地产咨询公司向余某某支付从2005年7月11日起至本裁决作出之日止的房屋贷款利息；

（5）某房地产咨询公司向余某某支付补偿款2700元；

（6）对吴某某、余某某的其他请求不予支持；

（7）本案仲裁费1141元，由吴某某承担913元，余某某承担114元，某房地产咨询公司承担114元。此款已由吴某某预交，余某某和某房地产咨询公司应承担的部分逸付给吴某某。仲裁反请求费2467元，由余某某承担888元，某房地产咨询公司承担1579元。此款已由余某某预交，某房地产咨询公司应支付的部分迳付给余某某。

上述裁决中应由某房地产咨询公司支付给余某某的款项以及应由某房地产咨询公司、余某某支付给吴某某的仲裁费，自本裁决书送达之日起10日内一次性付清，逾期支付，按《民事诉讼法》第229条的规定处理。

四、裁决理由

关于无法办理过户手续的原因和税费的分担的问题。仲裁庭认为，本案中三方在合同中的第5条约定，“是次交易所产生税卖方由中介方付税方式交付”，在补充条款中又约定“成交价为人民币369,000元，业主余某某实收362,000元，其中间差额7000元作为卖方中介费及税费，其他任何费用一概不理”。仲裁庭认为对于国家调整房屋交易中的税收项目三方当事人均无法预见，因此，首先应按国家的相关规定确定买卖各方应交纳的费用，其次对于卖方应负担的税费应结合三方在《二手房买卖合同》中的约定，由卖方与某房地产咨询公司分担，即按规定应由卖方交纳的税费，总额在7000元以内的部分由某房地产咨询公司负责缴纳，超出7000元的部分由余某某缴纳。

关于办理过户手续具体责任人问题。吴某某和余某某均认为，由于本案中三方约定由某房地产咨询公司承担卖方的税费，故某房地产咨询公司对于办理过户手续有协助的义务。仲裁庭认为，由于三方对于应何时缴纳卖方的税费问题未作明确约定，亦是三方互相牵制，迟迟无法办妥过户手续的原因之一。按交易惯例来看，具体办理过户手续的责任人为买卖双方，即吴某某与余某某，其中余某某委托广州某房屋理财咨询有限公司负责办理。因此，为便于操作，某房地产咨询公司应将7000元税费直接交付给余某某。

关于至今未能办妥过户手续的责任问题。仲裁庭认为，如前所述，三方对合同履行过程中的争议主要因税费调整弓｝起，此非三方事先所能预见，对此三方应本着公平合理、互利互让的精神进行协商，迟迟不能达成合意，不宜全部归责为任何一方的单方责任。久拖不办显然不利于交易安全，故基于当事人各方的仲裁请求，仲裁庭裁决：买卖双方应互相配合，及时履行各自义务，在本裁决书送达之日起30日内完成交易过户手续的办理；自本裁决作出之后，由于买受人或出卖人任何一方的原因造成交易过户手续的延迟，其有责任对合同相对方的当事人承担赔偿经济损失的责任。由于三方事先在合同中除了补充条款中约定“7月10日前办理好过户相关手续，业主不用供楼，如时间延长，利息由中介方每延长一天，按月利息的每一天负担。同时负责最后一期尾款及退回水电运转金肆佰元”外，并无其他关于超期办理过户手续责任的约定，故对于吴某某要求两被申请人支付逾期办证的违约金和余某某要求两被反请求人承担办妥转按揭贷款之前的银行利息的反请求，仲裁庭作如下处理：吴某某、余某某应在本裁决书送达之日起30日内共同到房管部门办理过户手续，在涂销抵押登记后30日内办妥转按揭贷款或以其他方式支付房价的余款。由于余某某的原因造成拖延的，余某某向吴某某支付逾期办理房屋权属证书的违约金（按已付购房款总额119,000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准万分之二点一计算至取得房管部门出具的办证回执之日止）；由于吴某某的原因造成迟延的，吴某某承担余某某在此期间发生的银行利息。对于裁决作出之后，双方办理过户手续和支付房价款的情况属于尚未发生的事实，故仲裁庭在此暂不处理。余某某主张某房地产咨询公司支付供楼利息有合同依据，但在某房地产咨询公司向其支付7000元税费之后，办理过户手续的主要责任在于买卖双方，故某房地产咨询公司的承责时间应从2005年7月11日起，至本裁决作出之日止。

关于某房地产咨询公司代收的房款及水电周转金问题。三方在合同中约定，买方应付的房款由某房地产咨询公司代收代付，合同中还约定由某房地产咨询公司退回水电周转金400元，现余某某要求某房地产咨询公司将已收取的房款10,000元以及水电周转金400元交付给余某某，符合合同约定，仲裁庭予以支持。

关于吴某某和余某某所主张的其他经济损失问题。吴某某要求两被申请人支付律师费3000元和工商查询费60元，余某某要求某房地产咨询公司支付已承诺的补偿款2700元以及差旅费、通信费6574元、律师费3000元。如前所述，仲裁庭认为，由于国家政策调整后三方对于调整后的税费的分担多次协商，但无法形成一致意见，在磋商期间所发生的费用应由各方自行承担，某房地产咨询公司自愿承担的部分应按其所作的承诺履行。

关于本案的仲裁费用，根据仲裁请求获得支持的比例，本案仲裁费1141元，由吴某某承担百分之八十即913元，余某某与某房地产咨询公司各承担百分之十即114元。反请求仲裁费2467元，由余某某承担888元，某房地产咨询公司承担1579元。