关于继续履行二手房买卖合同纠纷案

吴某某与李某某及广东某房屋中介公司关于继续履行二手房买卖合同纠纷案

——购房人没交付了足够定金，卖房人不办理房产证交易递件手续，二手房买卖合同履行过程中谁违约？

一、案情简介

申请人：吴某某

第一被申请人：李某某

第二被申请人：广东某房屋中介公司

2006年5月13日，申请人与第一被申请人及第二被申请人签订《二手房买卖合同》，三方约定：买方（即申请人，下同）向卖方（即第一被申请人，下同）购买广州市天河区某物业（以下简称涉案房屋），建筑面积为68.6181平方米，买卖双方独家委托第二被申请人作为本次交易的经纪方，卖方持有房地产权证，涉案房屋成交价为79万元。该合约第4条约定：买方税费由买方支付、卖方的个人所得税由买方为卖方支付；第5条约定：买卖双方同意卖方交付涉案房屋予买方使用的日期为：完税过户当天。第10条约定：卖方在收取定金时须将涉案房屋之权属证明原件交由经纪方或银行代办点保管至交易递件当日。上述三方当事人均在该合约上签字或盖章，代表第二被申请人签约的员工吴伟强也在该合约上签字。

合约附件A（一次性付款）约定：（1）定金2万元买方应在签署本合约同时交付给经纪方，由经纪方无息转给卖方并自动转为部分楼款。（2）定金余款5万元买方须在2006年5月15日前交付给经纪方，由经纪方无息转给卖方并自动转为部分楼款。（3）买卖双方应在2006年12月1日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。

合约签订当日，申请人向第二被申请人支付购房定金2万元，第二被申请人于当天将该定金款项转交给了第一被申请人。

三方当事人确认，合约签订后，三方口头约定买方应交付的定金余款5万元由2006年5月15日推迟至2006年5月17日交付给经纪方，交付该定金余款的同时卖方应将房屋权属证明原件交付给经纪方。

2006年5月17日，本案买卖双方签署了涉案房屋的《家私电器清单》。同日，申请人带了5万元定金余款来到第二被申请人，但没有交付给第二被申请人，第一被申请人当天也没有将房屋权属证明原件交付给第二被申请人。

申请人的仲裁请求为：（1）被申请人继续履行2006年5月13日签订的《二手房买卖合同》，第一被申请人交付《二手房买卖合同》约定的交易房屋，并要求两被申请人到房管部门办理过户手续；（2）第一被申请人立即向申请人双倍返还定金人民币4万元；（3)第一被申请人承担申请人支出的律师费人民币3万元；（4）第一被申请人承担本案全部仲裁费用。

二、争议焦点

本案的争议焦点是合同履行过程中谁违约的问题。申请人称其向第一被申请人交付了定金，第一被申请人却不办理房产证交易递件手续，构成违约行为。第一被申请人则称是申请人没有交付定金，申请人才是合同的违约方。第二被申请人则称无论买卖双方谁违约，中介都有权追究违约方责任。

三、裁决结果

仲裁庭根据《合同法》第8条、第60条第1款的规定，裁决如下：

（1)申请人与第一被申请人及第二被申请人应继续履行三方于2006年5月13日签订的《二手房买卖合同》；申请人应于本裁决送达之日起五天内将定金余款（即房款）5万元交付给第二被申请人，在交付该定金余款（即房款）的同时第一被申请人应将涉案房屋的权属证明原件交付给第二被申请人保管；

（2）第一被申请人与申请人应在本裁决书送达之日一个月内配合第二被申请人完成本次交易的递件手续，办理涉案房屋的交易过户手续；

（3）第一被申请人承担申请人支出的律师费1.5万元；

（4）对申请人的其他仲裁请求不予支持；

（5）本案仲裁费22,300元，由申请人承担1426元，第一被申请人承担20,874元。该款项已由申请人预缴，第一被申请人应承担的部分迳付给申请人。

上述裁决确定被申请人应支付给申请人的款项，自本裁决书送达之日起十日内一次性支付。逾期支付，按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。

四、裁决理由

关于申请人要求被申请人继续履行《二手房买卖合同》的请求。第一被申请人认为，申请人没有按合约约定支付定金余款人民币5万元，已构成违约，按照合约第11条的约定，本合约自动解除。仲裁庭认为，从双方履行合同义务的情况来看，申请人按照约定于合约签订当天向第一被申请人支付定金人民币2万元，之后买卖双方及经纪方达成口头协议，同意申请人推迟至2006年5月17日支付定金余款5万元，交付该定金余款的同时第一被申请人应将房屋权属证明原件交付给经纪方，但双方均未在2006年5月17日履行自己的义务，任何一方均无权要求解除合约，且从查明的事实来看，涉案合约并不存在无法履行的情况，因此，从维护交易安全和稳定的角度出发，双方应继续履行本合约，申请人愿意继续履行合约，并要求本案三被申请人继续履行，对此，仲裁庭予以支持。申请人应于本裁决送达之日起五天内将定金余款（即房款)5万元交付给第二被申请人，在交付该定金余款的同时第一被申请人应将涉案房屋的权属证明原件交付给第二被申请人保管。

关于申请人要求三被申请人到房管局办理交易过户手续的请求。如前所述，买卖双方应继续履行买卖合同，而第二被申请人庭审中表示只要双方愿意继续履行合同，其愿意继续为双方提供合同约定的服务，故买卖双方以及第二被申请人应按合同约定办理涉案房屋的交易过户手续。根据合约附件A第3项的约定，买卖双方应于2006年12月1日前配合经纪方完成本次交易的递件手续，鉴于该日期已过，为便于实际操作，仲裁庭认为买卖双方应于本裁决书送达之日起一个月内配合经纪方完成本次交易的递件手续。

关于申请人要求第一被申请人交付房屋的请求。根据合约第4条和第5条的约定，卖方交付涉案房屋予买方使用的日期为完税过户当天，而卖方的个人所得税及买方的税费均由买方缴纳，现申请人并未提供证据证明已缴纳本次交易的税费，且交易过户手续亦尚未完成，第一被申请人交付房屋予申请人使用的条件尚未成就，故对申请人要求第一被申请人交付房屋的请求不予支持。

关于申请人要求第一被申请人双倍返还定金的请求。如上所述，仲裁庭已支持申请人要求本案三被申请人继续履行合约的请求，在此情况下，申请人再要求第一被申请人双倍返还定金没有法律依据，仲裁庭不予支持。

关于申请人要求第一被申请人承担其律师费3万元的请求。如上所述，本案申请人与被申请人第一被申请人在合约履行过程中均存在违约行为，对本案纠纷的发生均负有责任，双方应对对方因本案发生的合理费用给予一定的补偿，仲裁庭酌定双方按5:5的比例分担，故第一被申请人应承担申请人百分之五十的律师费。关于第一被申请人提出的申请人提供的律师费发票“备注栏”里注明的编号与《委托代理合同》的编号不一致的问题，申请人解释编号不一致是律所财务标错，并在庭后提供了广东某律师事务所就该问题出具的《证明》，说明申请人提供的律师费发票确为本案所出具，编号不一致系该所标注错误，仲裁庭经审查发现，该发票上的顾客名称及收费金额与《委托代理合同》完全吻合，发票出具时间在《委托代理合同》签署后一个月内，亦符合常理，因此，仲裁庭认为申请人的解释可信，确认申请人为本案已实际支付3万元律师费的事实。综上所述，第一被申请人应承担申请人1.5万元的律师费。第一被申请人并未在本案中就其支出的合理办案费用提起仲裁反请求，仲裁庭不予处理。

关于仲裁费的承担问题。根据仲裁请求获得支持的比例，本案仲裁费22,300元，由申请人承担1426元，第一被申请人承担20,874元。