二手房交易典型个案详细分析

二手房交易典型个案详细分析

案例1：未办理到银行房屋贷款

客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。

分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。

案例2：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。

林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。

林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。

分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情况。必要时，让派出所出局书面证明。让购房者知晓。在双方无异议的情况下，再行交易。同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过法院请求强制迁出。另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式），并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。

案例3：客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这样的情况下方式有哪几种？

分析：交易方式有四种：（1）、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续，然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续

（2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵押，但双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日），最好能在拿到产权证当是送件。

（3）、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐

（4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。

案例4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？

回答：①应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章），受托人身份证，国资局批文。

②若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。上述手续齐全，才能办理销售。

案例5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质为联营体，产权人为A公司，但A公司已于1年前注销。问：该房产出售的产权人为谁？怎样办理产权过户手续？

回答：该产权人为A公司办理过户手续需要：（1）A公司在工商局注销登记相关资料，（2）A公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续

案例6：客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方张某想认购该房产，孙某要求首付50%房款后交房。但张某担心一旦价格上涨，孙某毁约。为保障双方，该协议书应如何拟定？

回答：该协议书应体现如下几点：

①产权位置、价格、面积②何时交付50%首付房款，何时交房化乙方使用，最好在同一天。③签当天支付定金④签协议之日起几日卖方将办理产权证，审批及出售待相关手续给中介公司，防止卖方以后悔约。⑤同时建议买方出公证给中原，用以约束双方权利。

案例：甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金，公司代收，现买方无故拖延，迟迟不肯办理合同签证手续，但以不出具书面违约书，致买卖双方均向公司申请定金，公司如何支付？为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？

（1）应支付给卖方，但在支付之前，须让让卖方出具证明，内容为：某年某月某日买卖双方签定协议，签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为买方违约，特申请定金归卖方所有。

（2）为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金，由谁代收，在什么时候支付给对方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。

案例7，客户李某预定了一间二手房，是使用权的，由客户方贷款，可以让卖方转成产权，但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道，口头上说大概2万左右，后来他又说要3万，但卖方用了老人的年龄，2万多也差不多，但要我们弥补该老人的损失，另加5千元，这种情况下怎么办？

分析：该房屋应属于尚未取得产权的公房。要上市进行销售势必要先取得产权，即先向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。而出卖方向产权购买该房屋的价款，即买方转产权的费用应由出卖方自己承担，如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承担，但该费用应从您购买该房屋的价款中予以扣除。但如出卖人与买受人双方约定都由受人承担的除外。中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。

案例8，客户李先生想买朋友的一套二手房，为了避免缴营业税，双方可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法风险是什么？

分析：根据规定，凡购买不足2年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖合同追究其违约责任。

案例9，客户潘先生打算在购买一套二手房，中介公司告之，为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法风险是什么？

分析：根据规定，自今年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。

案例10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份“出售房屋委托书”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这们市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司，结果房子很快卖出。前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的“看房约定书”，将这位市民告上法庭，约定书上称：“自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的3.5%支付违约金。”

分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会，甩掉中介“跳单交易“，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用“看房约定书”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的“霸王条款”，依法不具备法律效力，应予撤销。这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同约定条款。

案例11，一家中介公司为得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为96万，而合同虚填房价为87万元。岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司多收了他9万元的购房款，打官司要求返还。法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价为38万元，中介公司的售房合同中却虚填为50万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番“好心”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款12万元。

分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人均没有得到好处，法院对他们的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。

案例12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售价格为26万元。当日，这家中介公司将这套房子出35万元的价格售出，高出委托价格的9万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某的办理房屋产权过户时，得知被中介公司转手交易吃掉了9万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。

分析：房产中介行业不允许中介公司“低吸高抛”赚取差价，因此，法院的审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。的司法的作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某9万元，案件出和解而告终。

案例13，买房投资成功案便分析：1，成功案例一:半年时间净赚6万，姓名：郭小姐，年龄：约38岁，职业：某贸易公司部门主管

分析：投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于05年底出24万元购入南北广场（位于宝岗大道）约58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了12万元的首期，做了10年按揭，月供仅1300元/月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作长线投资，出1800元/月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达9厘。

到了今年3月，南北广场大部分单位的成交价就已经突破5100元/平方米的关口，郭小姐亦委托中介出30万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就净赚了近6万元。像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理发的投资策略，其物业的所的地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。

案例14，买房投资成功案例分析：

前期租赁后期自住
姓名：黄先生
年龄：55岁
职业：已退休

分析：投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住的广州老城区某小区位于6层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1万元，除可出支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇可以为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6楼仍能胜任，但是多过几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。去年年中黄氏夫妇以92万元购入帝景苑138平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以7000元/月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9厘。

地产中介的建议：像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的上展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充实的保守型投资者。

案例15，周女士今年3月份购买了一套面积为133平方米的住房，就想把原来的老房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照新政，这套40万的房子，如果按照46万卖出的话，可能要多交1.5万元的税费，周女士觉得划不来，于是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备的年底等到房子满了两年之后，再到国土房管局最后交易，以避过缴纳营业税。

分析：这样的购房相当于购买一个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。如果时间更长所承担的风险更大。避税省下多少钱，新政下需要缴纳的营业税：46万×5.5%=2.53万元，省钱数额2.53万元。

案例16，黄先生由于工作调动要去北京，于是把刚刚买到手的房子要卖掉，由于急于脱手黄先生就按照原来购买的价格64.5万买入价格原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税，黄先生就要缴纳35475元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先以租赁的方式入住，每月月租为1500元，到了两年之后双方再交易，当然租费就计入房价，到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约61万元即可拥有此套房屋的所有权。

分析：采用方法：双方可以的确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已付的租金当作房款。由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与两年之后该房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。节约数额：新政下需缴纳的营业税：64.5万×5.5%=3.5475万元，避税后缴纳的营业税0，省钱数额3.3万-1.2万=2.1万=3.5475万元。

案例17，胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为108万，因为刚买了1年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价120万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失1万多元，他心有不甘，而且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60万的价格卖出。双方约定今年年底去国地局进行最后的手续交接。省下的60万元双方则私下交易。

分析：采用方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税:120万×5.5%=6.6万元，避税后缴纳的营业税=60万×5.5%=3.3万元，省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元。

案例8，市民张女士手头有套房子价值45万，有买主愿意出60万买下这套房子，但是，新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。

分析：采用方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税：60×5.5%=3.3万元，假赠与需缴纳的营业税：0元，省钱数额=3.3万元。

案例19，客户通过某中介公司与卖房主签订的房屋买卖居间合同，且支付定金20000元，双方在合同补充条款中还约定“于3月28日前签订房地产买卖合同”，同时支付不低于总房价30%的首付款（含购房定金）。临近约定时限，房产中介公司曾多次与买主电话联系询问筹资进展，由于首付款项高达50万元，又恰逢26日和27日两天系双休日，银行无法提款，买主遂与中介公司联系确认于28日按约支付首付款，得到默认。但至25日中介公司却告知买主，房东限其27日晚12点前必须付清首付款，28日上午9点前不来签约，即属违约。因事前与银行已作提取巨额款项约定，买主于星期一（即28日）从银行提款后，即于当日下午前往中介公司支付首付款，然中介公司告知其“已超过规定时间，违约了，首付款不收了”，且“即已违约，20000元定金不予退还”。买主弄不懂：“我按居间合同规定于28日来交清首付款，违约在哪？”但中介公司坚称：“合同规定是‘28日前’！”“28日前”，究竟是否包括“28日”？一般认为应予包括。但中介公司则辩称因房东坚持认为并不包括28日，买房者已违约在先，故不愿再签买卖合同，也不愿返还定金，因几方各执一词，调解无效已告终止，坚持讨回定金且按原先居间合同和约定签约购房的客户，如今只得将卖主和中介公司告上法院，公堂对簿予对裁决。其实这场争执的发生，即已给大家提了个醒，即目前因房价变动而发生的各类违约、毁约、克扣定金、拗断定金纷争日趋增多，即便对“28日前”究竟是否涵盖“28日”的理解，原先虽有约定俗成，如今也可能“豁边”，故执笔签订各种条约合同时，不妨再“多此一举”：在诸如“××日前”后再添上一笔“含××日”。

案例20，2003年12月8日，赵某（买方），李某（卖方）、房地产中介公司3方签订了一份《房地产转让合同》（下称《转让合同》）。《转让合同》约定，买方向卖方购买价格为人民币31.6万元的商品房一套，首付7.6万元，余款采用按揭贷款的方式支付；买方支付定金20000元后，可入住该房并应在入住后10天内付清首付款；其中第十条约定，如专访在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。2004年1月5日，赵某将定金2万元交付约李某后入住该房。13日，赵某携首付款至中介公司欲交付给李某，但遭到李某拒绝。2004年3月13日，李某以赵某拒不交付购房首付款，已构成根本违约为由，向仲裁委员会提出申请，请求解除《转让合同》并要求赵某承担违约责任。赵某则答辩称是李某拒绝受领才导致首付款无法支付，过错在于李某，请求继续履行合同。中介公司员工出庭作证证明赵某欲交付首付款的事实。

仲裁庭审理后，根据《转让合同》第十条的约定作出终局裁决：解除3方签订的《转让合同》，申请人在解除合约后应双倍返还定金。

分析：所谓“定金”是指合同当事人双方约定的，为确保合同履行在法律规定的范围内，一方向另一方预先交付的一定金额的款项。“定金”分为“成约定金”、“违约定金”、“解约定金”等。本案中《转让合同》第十条约定的定金性质即是解约定金。解约定金是指在定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同；收受定金的一方则以双倍返还定金为代价而亨有解除主合同的权利。由于房产价格的波动，在房地产交易中经常出现卖方为了追求更大的利润究竟，宁肯双倍返还定金也不愿按合同卖房的情况，更有甚者为了逃避双倍返还定金的法律责任，在买方履行相关义务时不予接受，事后又以买方违约为由要求解除合同。为了避免灯似本案的纠纷出现，建议在签订合同前应仔细阅读合同条款，明确自己的合同权利和义务；在订立合同时尽量提高定金的金额（最高为主合同标的额的20%）；在履行合同时应保留好相关单据，出现纠纷应及时收集证据。

案例21，A先生通过中介选定了一套房，就在去中介公司办理下定手续的一刹那突发奇想，认为如果和业主私下交易便可省下一笔佣金，于是赶忙联系到了业主，业主对此也无异议，他就下了两万元定金，交换到一张手写的收据，并约定了去国土局办理过户的日期。没想到了那一天，A先生没有筹到全部的房款，就又去跟业主交涉办理银行按揭，业主不肯，并以毁约为由，将其定金全部没收。

分析：假若A先生当时没有绕开中介，可以肯定的说绝对不会发生这种事情。中介公司不但能协助买卖双方办理一切过户、按揭事宜，还可控制风险，尽可能地维护两方面的利益。此事通过中介机构，至少可有以下两种解决方法：（1）办理银行按揭。没有中介的参与，买卖双方实际上是很难办理银行按揭手续的，即买方不可能愿意以原业主的名字办理房屋抵押，以至买到的房子还在原业主名下；卖方也不会愿意先将房产过户，以至房款没收到，房屋已经转让了。但若有中介参与，则所有事情迎刃而解。由于中介公司与银行签有协议，可以按照以下程序：买方先交部分首期款（一般是全款的三分之一以上）后，中介公司拿委托书到银行申请按揭，银行承诺可按揭后再到国土局办理过户手续，然后以新的房产证抵押贷款贷款额为房价的剩余部分），所贷钱款交原业主。这样，风险得到控制，双方利益均可保障。（2）中介公司垫支。如A先生确实困难，而业主又急于收到房款，中介公司会考虑在收取一定手续费和办理全权委托的前提下，替A先生垫钱支付，以解燃眉之急。这也是给那些跳开中介私下成交的一个教训。

案例22，B先生是位业主，通过中介找到买家后也甩开了经纪人，只收取了少许定金，并约定了先过户后付款，就去国土局递件办理过户。但不想买家又看好了其它的房而毁约，并且因为损失了定金而不愿配合B先生办理撤件手续，这下可害苦了B先生，由于没有见证人，各种撤件手续办下来花了几个月，耗费两万多。

分析：据统计，80%以上业主都是第一次做买卖二手楼交易，大多不了解个中详情，而且买卖二手楼也不同于在市场买菜，可以一手交钱，一手交货。从谈价、签约，到下定，交首期款、过户、付余款，再加上按揭等等，没有多少行外人能搞得明白。而且即使搞得明白，实际操作也有很多困难，操作起来存在很多风险。毕竟，仅仅一个先过户、还是先付款，付多少才合适的问题，就可以难倒所有的自行交易者。中介公司在整个交易过程中实际上还扮演了一个风险承担人的角色，它分别同买卖双方签定委托代理合同，等于把一个复杂的过程分解为买和卖两部分，买卖双方都直接面对中介。这样对于各自的风险，比如毁约、挞定、欺骗等，都可以转嫁到中介公司身上，出了问题，可以凭委托书找中介公司依法交涉。同时，对于各方应承担何种责任、何时交纳多少钱，中介公司明文规定得一清二楚，基本不会发生什么争执。再和客户打交道的时候要告之绕开中介的坏处。

案例23，王先生本来是向一家大型的、有信誉的中介委托购楼，后来又觉得佣金太高，于是被人怂恿去了一家非法中介公司，因为该公司可以保证佣金打折。于是王先生下了定金，并在公证过户前将全房款悉数交由这家公司后，被告知15个工作日再去办手续，谁知到时一看，已是人去楼空。

分析：这样的事情在1993年、1994年发生得特别多，近来也会偶尔碰到。由于买卖房屋动辄是几万、几十万的钱款转移，很容易对不法分子产生诱惑。还有近来一些不正规的中介公司由于生意，不得已铤而走险，使颃出现了一些亚意“吃定”行为，即他们刻意制造一些小借口，以买方银纸为由占有定金，此类官司打起来也非常麻烦，受害方很难不受损失就“全身而退”。对此唯一的办法就是去找有知名度的、有信誉的大型中介公司，那里虽然佣金不打折，但买卖双方利益能够得到充分保证，并且服务也绝对是高质量的。切忌：“占小便宜吃大亏”。

案例24，2005年4月，客户赵某和中介公司达成口头协议，购买一套价格为21万元的二手房，由住 佳代办房屋过户以及按揭贷款所有手续。2005年6月23日，按约定赵某将首付款15万元和办理贷款所需的军官证复印件、未婚证明、收入证明一并交给了住佳，并缴纳代办贷款服务费和代办过户服务费580元。2005年9月23日，赵某向中介缴纳了2100元中介佣金。

2005年12月27日，赵某领到了房屋所有权证，但银行贷款和按揭手续始终未办理下来。今年5月，赵某才发现银行根本不知道他要办理贷款的事，15万首付款未交到银行，卖主也没拿到。买卖双方交了中介佣金，15万元房款在中介存放了近一年，贷款没有办下来，证件复印件以及相关材料被丢失，这让赵某怎么也想不通。因此，他决定终止交易，要求中介退回自己所缴纳费用并赔偿相应损失，但中介只退还了145800元（扣除4200元作为中介佣金），并拒不赔偿损失。

分析：从法律关系上来看，房屋买卖合同与贷款合同属于两个不同的法律关系，而赵某和中介不但没有明确的合同约定，具体条款也没有以书面的形式体现。因此，按照其口头协议，其一，中介完成了产权过户过程，赵某应该承担相应的中介服务费；其二，按揭贷款过程没有完成，中介应承担相应违约责任，并赔偿相应损失；其三，中介对赵某的证件复印件及相关村料具有保护的义务，赵某的证件复印件及材料丢失，不论是银行丢失与否，应属于中介的过错，应由中介承担相应损失。

案例25，蔡先生于今年上半年与张先生签订了购房合同，合同总价为110万元，由于是期房，房产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生支付39万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待房产证办出之后3日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出房产证之后，却以签订合同时没有产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此起诉到法院，要求继续履行合同。

分析：案例中交易双方所签订的购房合同应当受到当选保护，虽然根据相关规定，没有产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。

案例26，客户秦先生通过中介看好一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，秦先生当天付了1万元诚意金。但是一周以后，秦先生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂放弃购房，于是他找到中介公司表明有了自己的赣，要求退回一万元的诚意金。秦先生认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后愤怒的秦先生把这家中介告上了法庭。

分析：秦先生根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购房违约不买或不依约履行，则诚意金由出售方没收”。议价是否成功二手房买卖纠纷里算是比例较高的一种，诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。对诚意金的约定及上下家议价是事成功是诚意金应当返还的关键。在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的诚意金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一拒绝交易，都按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回诚意金。一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把诚意金转为定金。

案例27，客户何某日通过学习中介联系看房并达成购买意向，当天向中介会了诚意金1万元。当何某美美的等着办理手续搬新家的时候，中介方面却告诉他，当中介联系业主确认房屋买卖事宜时，业主却要求提高房价，何某不同意，中介也只得通知何某，请他另换其他房屋，或取回诚意金。何某认为：自己已经交了诚意金，承担了购房的风险，现在说不卖就不卖，道理上如何说得过？何某提出如果把这次买卖无法达成，要求中介公司承担违约责任。经多次协商未取得一致后，何某把中介告上了法院，要求中介按照“定金法则“承担赔偿责任。令他失望的是，最后法院却并没有支持他的赔偿要求。

分析：中介并不能保证买卖成功最近由于房价上涨，许多原来的卖家想要抬高房价或者是改卖房为租房等，于是象何某遇到的情况在二折交易里面出现的频率也一下增多。买家认为既然与中介签证了委托合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的诚意金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，就是中介违约了。这一类的纠纷常常被称为“包购纠纷”。买房不成而房价上涨，购房者心理自然难以平衡。但是像何某这样的主张法院是不能支持的。中介服务属于居间服务，是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。何某交纳的诚意金卖家没有收取，而且双方对楼价也没有达成统一，因此何某也只能是拿回诚意金。

案例28，吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某从购买房屋的街坊邻居等多处得到消息说该房了“不吉利”，虽然喜欢这套房子，但迷信的他左思右想还是觉得不妥。于是吴某向中介发出书面通知，指出上家隐瞒了该套房子在一年左右房屋里连续两人死亡的重要事实，造成了他的重在误解，要求以此为理由解除买卖合同。经中介沟通协商后，卖家同意解除买卖合同，但却不同意返还定金。事情一拖就是两个月。这时又有他人看中该套房子，于是卖家将房屋重新售出。但这时候，吴某终于恼火了，他把卖家告上了法院，要求取回定金。

分析：吴某认为，自己购买房屋是用做结婚新房，房屋内发生过死人情况不吉利，而卖家没有主动告知自己，让自己产生了误解，合同最后的解除责任在卖家。卖家却反驳说，生老病死属从之常理，吴先生没有询问，自己也没有告知的义务，合同解除责任在吴先生。（1）除非下家事先有特别要求，上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。（2）没有证据证明上家或中介有欺诈行为。（3）重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。案例29，马某为改善居住条件，将其滨江东睡一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。双方在合同中约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于28万元的价格出售房屋，合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作合同成立，应按房屋成交价格的2.5%计收中介。但是，居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下已经达成了房屋买卖的交易，也就是说，马某逃避了应该向中介交纳的费用。中介找到马某交涉，马某这时候却不承认他和中介之间的委托合同了，他辩称：房屋是夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订了居间委托合同是无效合同，并以此为由拒绝向中介支付中介费。多次协商无果，无奈之下，中介将马先生告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。法院经过调查了解后认定居间合同合法有效，依法判决马先生支付约定的中介费。

分析：马某存在着一丝侥幸心态，希望能够逃避中介昂贵的费用，但最后还是输了官司。依法签订的合同受国家法律保护。马先生被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。居间合同与房屋买卖合同有本质的区别：属共同财产的房屋若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在这个纠纷中，中介公司已经履行了合同的义务，马某私自成交逃避中介费，难以得到法院的支持。

案例30，张某于2001年与王某签订卫份二手房买卖，在契约中双方约定：张某将个人位于城区的房改房出售给王某，由王某在本合同签订后一次性付给张某人民币28万元整。但到房屋土地管理部门办理产权过户时却被告知此房产不能办理过户登记及产权转移。王某要求退款及相应的经济损失，张某不同意，于是王某将张某告上法庭，要求张某退还全部房款及相应的利息损失，并解除合同。法院经审理查明，张某所有的房改房是于1983年企业分的福利房，根据和单位的协议，20年后张某才有出售的权利。因此法院判定该契约是一份无效合同，张某返还王某的购房款28万元整，利息不予支持。

分析：由于产权的问题，在现实中存在几种不能交易的情况：1、福利分房。有的单位职工参加工作时，分到了一套房，并签订了协议。协议规定个人在单位工作15年或20年后，房子才可以自由出售。2、共有产权。房屋产权的所有人不止一个人，只有在征得全部共有人同意后，产权才能变更。其中一人卖房，必须取得其余产权共有人的书面授权书。3、发生变更的产权。例如，经法院判决，李某与妻子王女士离婚，其名下房屋产权的一半划给了王女士。在判决之后，李某和周某签订了买卖协议，周某付给了李某5万定金。后来王女士把李某和周某诉之法院，法院判决李某和周某所签的协议无效，周某的5万定金由李某返还。

案例31，去年5月，谭女士以只有4岁多的儿子的名义在市内某楼盘购买了一套商品房。她当时的想法是，房子以后总是要给儿子的，用儿子的名字签订合同，日后省了过户的麻烦，而且可以少交一部分手续费。不料，后来房子不但延期交付还出现了一些质量问题，根据购房合同的约定，开发商理应向户主赔付违约金。但谭女士提出的赔付要求却遭到开发商的拒绝，开发商的理由是，合同上的户主是未成年人，不受《合同法》保护，因此合同无效，不能获得违约金。谭女士对此十分不满，却又不知道该怎么办？

分析：开发商以合同一方当事人是未成年人就认为合同无效，从而不承担相关违约责任是没有法律依据的。《民法通则》第十二条规定，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理或征得他的法定代理人的同意；不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。因为未成年人也是消费者，根据《合同法》和《民法》相关规定，只要在今后的司法调查中能够判定是法定代理人替未成年人行使了相关行为，则可视为合同有效。同时，由于购房在目前社会生活中属于比较重大的经济行为，涉及金额较大，且购房合同内容涉及法律关系较复杂，因此，为了避免纠纷，未成年人购房的行为应当由其法定代理人代理实施。在签订合同时，一般未成年人的父母作为法定代理人在代理人栏签字。在与开发商签订购房合同时最好到公证机关进行相应公证，以确定合同的法律效力。

案例32，林先生有一套单位分配的公有住房。由于所在区域有一所较好的中学，林先生的妹妹林女士提出把自己儿子冯某的户口适到该处，以便在该学校就读。此后，迁入户口必须与户籍内成员具有直系亲属关系，林女士和冯某相继迁入户口，并写下一份承诺书：“冯某考取高中之后即将冯某户口迁出。”但2002年冯某考取大学后，两人户口迟迟没有迁走。2004年10月竟然林女士和儿子冯某向法院起诉，声称自己离婚之后无房可住，自己和冯某的户口在林先生房屋内，属于同住人，因此要求法院确认两人享有该房屋居住权。

分析：本案例关键在于区别林女士与冯某是否享有林先生的房屋居住权。冯某虽然在表面上符合同住人的条件，但是本案应当对于其取得户口并居住在内的原因作出判定。冯某迁入户口是为了就读学校，但是在入户时主观上已经表示了不取得该房屋的意愿，所以不享有居住使用权。而林女士迁入户口的行为是为迁入冯某户口所作的准备，也不享有居住使用权。林女士与冯某迁入户口是为了冯某就读学校，公房依法不享有居住权。虽然两人现在均他处无房可住，但林先生对于两人并没有安置的义务。

案例33，2004年9月，任女士与某经纪公司签订委托代理购房协议，由经纪公司代理购买位于北京市海淀区永泰西里一处建筑面积77.43平方米的二居室房屋， 成交价为34.5万元。签协议同时，任女士支付该公司购房定金3万元。协议还约定经纪人收到定金后不得向其他人出售此房屋，并确保此房屋不欠任何费用。在该公司办理过户手续期间任女士若不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续，经纪公司有权不退还定金。不久，任女士得知所购房屋的物业费及供暖费尚欠两万多元，于是向经纪公司提出解除合同。

分析：双方签订的有效协议中约定房地产经纪公司应确保此房屋不欠任何费用，但在实际履行中，出现了协议房屋有物业费及供暖费尚未情况。协议中虽约定任女士在办理过户手续期间不认购此房屋及因任女士的原因导致未完成该房产过户手续的，经纪公司有权不退还定金，但导致任女士不认购的原因系协议房屋存在欠费，经纪公司存在过错，因此任女士放弃购买并主张退还定金。

案例34，2004年4月17日，张女士与某中介公司签订了《房地产居间合同》与《定金协议》，由张女士委托中介公司居间介绍买受上海市浦东新区东环龙路某弄的一套住房。双方在合同中约定“房价为131万元，合同有效期为自合同签订之日起72小时，张女士支付中介公司诚意金6000元”。同日，双方还另行签订了一份《买受方看房确认书》一份，载明“张女士不得私下与中介公司曾介绍的出售方进行本委托事项的交易，违者张女士应按私下成交价的1%支付中介公司违约金。”此后，张女士与卖方都未合同规定的4月20日之前到中介公司处签订合同，中介公司书面通知后，也未见有回音。不久，公司得知，张女士在4月30日已经以101万元的价款与上家自行进行了房屋买卖，房屋产权业已正式变更。由于张女士始终未支付居间服务费，中介公司认为张女士与上家私下交易的行为，违反了双方之间的约定，于是，起诉到法院，要求张女士支付违约金。

分析：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张女士与中介公司之间的《房地产居间合同》合法有效，双方均应恪官运亨通。张女士私下与卖方签订《房地产买卖合同》，其行为显已违反双方之间的约定，应按约承担违约责任。

案例35，黄先生不久前通过中介看中了福田区田附近的一套楼房，并经谈价后以70余万元的价格与“房东”林某签订了中介居间合同。合同签订后办理相关手续时，黄先生才发现原来林某并不是真正的房东，真正的房东是一位李女士。当时李女士告诉黄先生，她忙不过来，所以全权委托朋友林某卖房。黄先生也没太在意，双方顺利办理了相关手续。在贷款手续、过户手续办过后不久，黄先生从另一家中介那里获知，林某并不是李女士的朋友，而是一名炒楼者，他通过这次交易从黄先生处赚取了2万元。一听是这么回事，黄先生马上找到经手中介一再追问，获知林某真是赚取差价的炒楼者。

分析：二手房市场有部分炒楼者都采取林某这种手法，目的就是为了规避税收。炒楼者如果自己买下楼房再出售，一方面需要投入较多资金，另一方面则要多交一次契税等税收；而且如果买下后再转手，在两年之内还要交纳高达5%的营业税。像林某这样操作，炒楼成本就大大降低。这样炒楼也有风险，因为林某也交纳了数千元风险金在李女士那里，楼房不能在规定期限内以约定价格交易，风险金就要被没收。此案例中，黄先生很难拿回多付的差价。这起交易合同手续齐备，除非李女士没有同意让林某吃差价，否则黄先生就只能认了。如果要避免黄先生的情况，也很简单，只需签合同前到国土部门进行查询，看所交易的房产是不是挂在与自己签合同的人的名下。

案例36，房主张某有一套面积1994年85平方米左右的住房，经朋友介绍，与买家王女士签订了二手房买卖合同。合同中约定，房屋总价款34万，王女士在合同签订时支付6万元定金，余款在办理房屋过户时一次性付清。合同签订后，张某收取了房屋定金，但在办理过户手续时，王女士提出资金不足，要求先办理过户，房款后付。因朋友介绍的缘故，张某答应了王女士的请示，但与王女士约定，余款必须在3个月内付清，否则每逾期一日，需要支付全部房款千分之一的违约金。转眼半年就过去了，但张某迟迟未收到房款，于是找到王女士要求解除合同，并要求王女士赔付定金及违约金，王女士同意解除合同，不同意定金及违约金的主张。怎么办？

分析：根据《担保法》及《合同法》的规定，合同的双方当事人可以约定定金条款，如果双方履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。但合同中如果既约定了定金又约定了违约金的话，则只能选择一项，不可同时主张。

张某与王女士签订的两份合同均有效，只是后达成的合同对付款期限做了变更。王女士未按照约定支付房款并且在我催促的合理期间内仍未履行，所以张某有权要求解除合同。但合同中同时约定了违约金和定金条款，只能选择其一，不能既要求王女士赔付定金，又要求支付违约金。

案例37，客户李某有一套房三月份在中介成交，当时买卖双方签了合约买方交了5000元定金，由于房产证在银行抵押赎楼，定金暂由中介托管，但当时张某没签定金托管书，因中介说张某第二天作了全权委托公证就可给定金，第二天做了公证我因忙没去拿，后来听说买方一直没交首期款（买方违约）张某就中介要定金，但中介说合约无效不给钱一直到现在。请问我能拿回定金吗？谢谢！

分析：不能。房屋转让合同以房屋的实际交付为生效要件，虽然双方的合同已经签订，但双方均未实际履行。定金的交付是对双方诚实履行合同的保证，但这并不表示买方对定金的交付负有当然义务。如你以买方违约要求买方履行义务，因你对房屋的所有权有瑕疵，买方可通过履行不安抗辨权以反驳你的请求。

案例38，在中介公司带领下，客户陈某看好一套房，起初交了5000元诚意金，然后，中介公司、业主和陈某签了房屋转让合约，同时又交了1.5万元定金，业主给陈某出具了收到2万元定金的收据。合同是中介公司事先拟好了的，条款我们没有来的及详细研究，签名后才发现里边很多条款对我们不利。在房屋过户时，因业主购买该房时的蓝印户口指标已被他人占用，但是没有办完手续，而业主对此又不知情，导致国土部门拒绝办理过户手续，除非业主登报声明该房蓝印户口从未使用。现在几个月过去了，客房还未办到过户手续，如果不能过户，可以要求退房或签订补充协议吗？

分析：一、为防止二手房出现交易风险，如不能办理过户手续等，建议到国土局查询该房的权属和抵押情况，如果该房不属于业主一个人所有，或者不是红本房地产证的，或者该房正处于抵押贷款、查封中，建议你暂时中止履行合同，征求专业律师意见后，与中介和业主交涉、签订补充协议，或者委托律师终止该合同的履行并索赔。

二、如果该房不存在上述问题的，您们可以继续履行合同，并着手解决过户问题。

1、业主已收定金2万元，如果该房因户口问题不能及时过户的，责任应在业主，你们可以要求解除合同，业主双倍返还定金，因合同解除带来的中介违约金的赔偿应由业主承担。

2、合同属于中介公司的格式合同，如果中介公司凭借格式合同条款加重责任，减轻自己责任，剥夺基本权利的，该格式条款无效，对客户没有法律约束力。具体条款的效力，应具体分析。

3、现在房屋过户遇到挫折或存在过户不能的潜在风险的，有权要求中介公司和业主作出说明，签订补充协议，但是协议的签订应遵循自愿的原则。

案例39，客户李先生最近相中了一套二手商品房，这套房子的原房主入住三年后想将其卖出，而该房的贷款还没有还完。在按揭贷款中的房屋如果要转让应该如何操作呢？

分析：随着二手商品房上市转让量逐年增加，涉及到带有银行按揭的房屋再交易的情况也越来越多。据中介公司介绍这类房屋的交易方式主要有三种：买方或业主垫资提前还款再交易；中介公司垫资提前还款再交易和银行转按揭。就成交资料分析，所有上市出售的按揭贷款房源中，买卖双方同意办理银行转按揭的占12%，同意由中介公司垫资提前还款的占71%，买卖双方自行垫资的占17%。由此可见，目前带有银行按揭贷款的房源再上市交易绝大多有选举权都不是通过银行转按揭的方式完成的。中介在进行此类房源交易时绝大多数不是通过银行转按揭的方式完成的。之所以会出现这样的情况主要是因为目前转按揭的操作程序复杂，办理时间比较长，另外跨行之间的转按揭几乎无法操作。因此，在带有按揭贷款的房屋上市再交易时，一般都会要求房主先将贷款一次性还清，与银行解决抵押贷款后再进行交易过户。但遇到一些资金不足无法提前一次性还贷的客户时，则需要有买方或中介公司来垫资提前还贷。在大多数情况下，在没有过户之前买方是不愿冒风险为卖方提前还贷的。因此，需要中介公司作为第三方出面为卖方垫资提前还贷。中介操作此类业务进要收取所垫资金3%的佣金，此佣金的支付应由房主、客户协商解决。

案例40，客户陈小姐看中了一套二手房，在与业主协商后，交易价为24万元。可陈小姐到按揭机构申请房产按揭，结果银行指定的评估公司作出的评估价为23万元。对按揭买房就不是十分熟悉的陈小姐，一知道该房屋的评估价低于该房屋交易价，心里就十分疑惑不解，不知道自己买这套房是不是买“亏”了？

分析：可以告诉客户，评估价≠交易价很正常。随着广州二手楼交易市场的发展，像陈小姐这样的例子并不少见。有的客户喜欢用评估价作为衡量交易价高低的准绳。若交易价高于评估价，就十分沮丧地认为自己买亏了；而若交易价低于评估价，就十分得意地认为自己买的房屋买得值了。其实“房屋评估”是这几年金融业内出现的新鲜名词，其作用、内容、操作模式、注意事项等具体方面，一般普通市民对此并不是十分清晰明了。评估是一个特殊行业，房屋评估更是一项经验、艺术加科学的工作结晶，虽然有一定的量化标准，但不可作为绝对化的准绳，因此，以评估价与交易价的差价高低来衡量谁亏谁赚是不科学的。

案例41，童某看中了一套二手房，由于是为了孩子的教育问题，因此非常急于成交。在看过房子之后，童某希望能够亲自与业主见面，商谈房价。于是经纪人便带童某看了该物业，双方商谈之后，定下房价便约定签约时间。由于房价方面的原因，业主认为房价过低，不愿意支付经纪人佣金，因此为了促成该交易成功，经纪人与买家均表示可以协商，并在合同中约定相关费用由买家承担，签约之后，童某连续问了好几家地产中介，都认为这个价格是买高了，认为不值得。这下子童某觉得心理很不平衡，他希望再把这个物业抛售出去。但是此时中介给他开出的价格几乎都比买入价低，这下他就更加灰心了，认为是被狠狠宰了一笔。多方权衡之下，童某还是决定买下这物业。但是签约之后经纪人又告诉童某，由于该房产当年购入时没有完全交纳土地出让金，必须再增加3000元的费用。而根据双方约定的合同，这笔费用由新买家承担。但童某表示不愿意多付之笔“突然浮头”的费用，认为事先没有声明，而且这笔资金是业主以前遗留下来的问题，必须由业主自己“买单”。经过经纪人的多方协商之后，这笔费用最后由业主负担。但到了房管局递件时，童某才发现，怎么突然来的业主另有其人呢？一直与童某打交道商讨房价的“业主”原来仅是一个委托人。该委托人后来才拿出一纸有经过公证的委托书出来。

分析：这个交易有N大“硬伤”硬伤一：关于检查物业权属，童某表示要亲自与业主商谈房价的意识很好，要求三方和谈和意识是对的，但他的大意是认为亲自到物业看到的就是业主，对房东的真实身份没有查实。

经纪人支招：看物业及业主时必须先检查物业的权属人，需先要求怎物业的房产证，业主的身份证，此两者是否相符，如果房产证上是多人共有物业的话，要多人同时同意出售才行。如果两者不相符的话，应该提供有公证的委托书。确认之后再进行交易。

硬伤二：关于房价，童某在交易之后才发现房价过高，但从上述例子来看，该价格及其价值明显是在其认为可以接受的范围之内。因此交易过后再去咨询其他行家的价格明显就不明智了。经纪人支招：听了这位买家的购房经过后，对其经历表示理解，因为大多数买家购房之后几乎都有一个“后悔”的过程，甚至后怕，毕竟购房是大事。也有一种心理，认为中介会蒙蔽大家有什么黑箱操作。另外，童某后来希望以放盘来“解套”，此时他的身份已经转变为“业主”，一般而言，经纪人会先“压价”，为买家争取空间。

案例42，客户盛某于2004年2月初委托某公司购房。业务员带盛某看房后，让双方客户签署了《看房确认书》。第二天业务员向该客户电话征询，客户明确表示还需谈一下价格。之后，该客户便无音信。中介公司向卖出方了解后得知，该房屋已经出售，卖出方还提出了撤单要求。经证实，该房屋的买方为盛某。

分析：锁定下家，防洪风险。中介公司可以与盛某交涉，明确告辞跳单应承担的责任，并出示其签署的《看房确认书》。透明、规范操作流程，能够规避交易风险。由于该客户在委托买房的过程中留下了今后可以证明其违约的书面证据。即使该客户不愿主动承担违约责任，也能通过法律途径向其追究。中介公司保障自己利益的操作流程是，明确规定客房委托购房必须先签订《物业承购委托书》，再为客房上网查找房源进行物业配对。若客户要求上门看房的，应请买方先签署《看房确认书》，看房结束后由卖方签字确认。这样在遇到客户违约后中介公司能成荔索回佣金。须值得注意的是，有的时候买卖双方并未签署《承购委托书》，仅签署《看房确认书》，而《看房确认书》中对违约金数额是不作具体约定的，就有可能被违约方钻空子。这种操作模式的目的在于明确买卖双方和中介这三方的法律地位，从而有效规避了操作规程中公与所面临的法律风险。

案例43，客户周某买了一套二手房并签了买卖合同，但卖主并不是该房屋的产权人，他说过几天房屋的产权人就是他了，这种情况下签订的买卖合同有效吗？

分析：所签合同中的产权主体有问题，应该说该合同是无效的。因为出售房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出售他人房屋的，其买卖行为无效。如果房屋的产权为数人共有的，还必须征得所有共有人的同意才能出售，出售共有房不避艰险时，须提交所有共有人的书面同意证明。因此，上家必须先将该房屋产权转为他自己的，才能与你签买卖合同，否则交易是有一定风险的。

案例44，客户准备购买一套二手房，但是该房屋只有使用证没有房产证，经过公证可以转让土地使用证，能不能购买该套房屋？

分析：这个房子原则上是没法买的，从合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你，没有办法进行过户手续。购房人一定要树立一个观念，实际上很多相应的法律法规，从以往历史来讲，很多房屋在计划经济条件下比如使用权或者原来单位即便购买了，没有土地这一块儿，包括公房再上市，经济适用房再上市，在住房制度的改革过程中，将来会看到市面流通的房子一定是房地一体的，有土地没有房子或者有房子没有土地这个房产的产权是不干净的，所以购房人一定要树立一个房地一体的概念，房屋和土地的相应权属关系应该是契合的，否则在交易、出售、转让、出租、抵押上都会发生法律问题。

案例45，张先生今年6月由于急需一笔资金周转生意，愿意把一套贷款27万元的商品房以低价出售，但是该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。孙女士看中张先生这套房子，但是孙女士也需要通过按揭贷款方式购房。双方通过中介签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。孙女士先期支付10万元作为购房首付款，然手业主张先生前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。同时由中介作担保，孙女士申请在银行办量了20万元的二手房按揭贷款，其中18万元支付给建设银行用于张先生提前还贷解除抵押。其后业主张先生与该中介公司办理房屋过户全权委托并公主。待过户成功，将孙女士向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张先生。 中介为孙女士领取到新的房产证后抵押并登记，然后将房产证交予孙女士，到此交易完成。

分析：在本案例中，业主张先生须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方孙女士需申请贷款并由银行提前放贷才能为张先生还清其在建行的贷款，而此时孙女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中可能以下几种风险：1、张先生在建行的贷款由孙女士还清后，突然改变主意，拒绝过户。2、孙女士拒绝还贷。3、浦发银行不同意提前放贷。 4、交易完成后张先生无法顺利拿到剩余房款。5、交易完成后孙女士无法顺利拿到房产证。

转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处，在于普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主，以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的贷款，取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。所以只有选择正规大型的房屋中介，才能完成，因为这样的中介与银行之间保持着良好的协作关系，并且在转按揭交易中能够帮助业主、客房及银行三方面避免以下可能发生的各种风险，起到很好协调和保证作用。转按揭具体操作流程：1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常入款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或是介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而改良主义需向银行出具担保委托书。4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要五个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。

案例46，马某为改善居住条件，将其一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同，合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自2002年9月1日起至同年11年30日止。合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的2.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经过多次的协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。

分析：依法签订的合同受国家法律保护。那么马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践中，一种意见认为，居间合同的本质是基间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。另一种意见认为，如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见代理，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的，中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。

案例47，曾某通过中介一套二手房，同意以总价25万元购买，与中介签订了居间承购合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，曾某对其委托的房地产居间事项，在规定的范围内按成交价的1%向中介支付中介费2500元。合同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下，曾某与上家达成交易，签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕，曾某始终以各种理由拒付中介费。曾某提出了拒付中介费的三条理由：（1）中介方已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；（2）中介委托其他公司办理过户手续；（3）中介违反了国家的税收规定。经过庭审质证及辩论，一审法院判决曾某全额支付中介服务费。

分析：居间合同的一个重要牲即为有偿性。我国居居间服务的报酬制度，可以概括为三点：一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，对于风险报酬制度，这是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”。拒付中介费的法定理由是居间不成立或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。曾某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，上家与中介这间的居间委托法律关第以及上下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，上下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中，下家、上家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。到圩委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。

案例48，案例：李某在某中介公司看中了一套挂牌价为50万元的二手房。在签订正式的房屋买卖合同之前，李某交给中介公司2万元作为定金。上家王某收到后抬高了价钱，希望以52万元出售。于是，李某表示放弃交易，并要求对方王某退还2万元。在收回2万元后，李某认为王某违约在先，应当双倍返还定金，但遭到拒绝。王某认为自己委托中介公司收取的意向金，不应双倍返还。

分析：产生2万元纠纷的主要原因，是双方混淆了定金与订金的区别。定金具有担保合同履行的性质，在上家违约不卖房时下家有权要求上家双倍返还；下家违约不买房时上家有权拗掉定金。但订金只属预付款性质，在双方交易不成功时应如数返还。产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人均不能要求双倍返还或者拗掉；二是定金交付数额问题。比如合同中约定下家在签约时付4万元定金，但实际只付了2万元。一旦一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给上家。中介公司收到下家定金后，往往会开具以下格式收据：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”。这种定金支付方式对下家极为不利：一则与上家并无直接签署的协议；二则手中没有上家出具的定金收条；三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实；四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，下家很难要求上家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。可采取的补救措施是，在下家与中介公司签订的居间合同中，明确界定中介公司收取定金的性质：是代收还是转交？如果是代收，中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则，就要明确中介公司转交责任。作为中介公司也要学会保护自己，如上家委托代收，应要求其出具代收委托书；如是转交，在上家收到定金后，应要求其出具收条。这样一来，当发生上家或者下家违约时，就不会卷入他们的定金纠纷中。

案例49，张先生把父母的一套二手房卖给了吴某。在交易过程中，所有手续、签字等都由张先生代办。合同签完后，张先生父母认为成交价低于市场价，不同意出售；吴某认为该交易应该继续。在这种情况下，吴某提出打官司。分析：单纯从法律上讲，房屋属于共有财产的，出售时必须征得其他共有人的书面同意；如果未经其他共有人书面同意，应认定该转让行为无效。司法实践中，如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续，法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用，也没有办理过户手续，一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对，法院就有可能判定该交易无效。中介公司在上家要求挂牌出售房屋时，有审查该房屋权利状况的义务，有如实告知下家该房屋权利状况的责任。但是，中介公司往往由于法律专业知识的缺乏和受经济利益的驱动，忽略甚至故意隐瞒这些细节问题，从而造成交易双方纠纷的产生。共有房屋在出售前，全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中，下家一定要详细查盾房屋是否属于共有房屋特别是把好夫妻共有财产关。根据婚姻法规定，凡是夫妻婚后取得的财产均属于双方共有财产。因此，即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易过程中，下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明，确保房屋的交易安全。

案例50，1市民王先生于今年8月看中了二手房，买卖双方谈妥房价为6万元，预付定金4000元。由于该房当时仍属单位集资公房，卖主仅有居住权而无产权，需经单位开证明买断该房产权后，才能过户给王先生。于是在卖主的提议下，双方签字起草了一份关于实收预付定金4000元的收条，并注明余款5.6万待卖方房产手续齐全后交纳。可就在王先生好不容易筹齐余款，准备等卖方手续齐全后交清尾款时，却被卖主突然告之，该房暂无出售打算，要王先生取回定金，收条作废。

分析：王先生可以要求卖主双倍返还定金，但却不能要求卖主变更房屋产权至自己名下。因为卖主与王先生这间仅有收条而并未达万《房屋买卖合同》，王先生所交定金只能理解为订约定金性质，在双方不能达成房屋买卖合同的情况下，卖主应当双倍返还定金。另外，就本案来说，就算王先生与卖主签订了房屋买卖合同，也是效力待定的合同，该房屋属单位集资房，卖主出卖需经单位同意。