北京二手房律师网二手房交易问答

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一、城中村改造房只能是本村的人可以买吗？其他人如果买的话得具备哪些条件？ 享受的房价和本村人一样不？

您好！城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低。城中村改造房能否购买，关键还要看其证件等情况。城中村改造房销售同商品房一 样，必须五证齐全，五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果城 中村改造项目不具备销售条件，项目在实施过程中基本建设手续不齐备，就存在违反《土地法》、《规划法》、《建筑法》及《房地产法》 的可能，买卖双方在这种违法的情况下签订的房屋买卖合同是无效的，不受法律保护，合同中的承诺一旦兑现不了，消费者将无从保护自己的权益。另外存在产权隐 患。就是说消费者购买的城中村改造房屋可能拿不到房产证。《西安市城中村改造建设管理暂行办法》规定 “对于不符合城市规划并且无法改正和补救的或存在工程质量、安全问题无法补救的，必须拆除”。另外，在土地未经国家征用和出让的集体土地上建造的房屋，也 不得办理房屋产权登记。没有房产证，房屋将得不到法律保护，房屋的权属随时受到威胁。因此需要谨慎权衡，防止一些不必要的纠纷和麻烦。因此从这些方面考 虑，建议您在购买之前慎重考虑，不要因为价格的优势而忽略了其他方面。

二、我买一套二手房,想用公积金按揭贷款,请问: 1. 公积金贷款都要交哪些税费?请告知. 2. 公积金贷款一般得多长时间能办下来?

您 好！符合公积金贷款条件可以办理公积金贷款，“西安个人住房公积金贷款管理办法” 第二章 贷款对象和条件 第七条 凡所在单位建立住房公积金制 度、个人连续足额缴存住房公积金一定期限，具有完全民事行为能力的职工，购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请个人住房公积金贷款。第八条 职工申 请个人住房公积金贷款应同时具备以下条件： (一)具有西安市城镇常住户口或者其他有效居留身份；(二)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； (三)单位及个人能按时足额缴存住房公积金； (四)购买住房的，须具有符合法律规定的购买住房的合同或协议；建造、翻建、大修住房的，须具有建设、规划、土地管理等部门批准的文件； (五)购买住房的，应已支付了不低于规定比例的首期购房款；建造、翻建、大修住房的，能够支付不低于建造、翻建、大修住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金。 (六)同意按照公积金管理中心和受托银行认可的担保方式进行担保； (七)法律、法规和规章规定的其他条件。

需要提交的资料有：(1)合法的身份证件；(2)住房公积金缴存证明；(3)借款人婚姻证明；

(4)家庭有稳定的经济收入的证明；(5)购买住房首期付款证明，建造、翻建、大修住房所需费用的首期付款或自筹资金证明；(6)合法的购买住房合同或协议及相关资料，建造、翻建、大修住房的合同或协议及相关资料；(7)其他必需的相关资料。

西 安市办理住房公积金的程序如下：一、申请人填写《西安个人住房公积金贷款申请审批表》（以下简称《审批表》），同时提供以下资料：（以下资料均须审查原 件）1、个人资料（1）借款人及配偶身份证（居民身份证或其他有效证件）复印件各四份；（2）借款人婚姻证明（单身证明、结婚证明、离婚证或离婚判决书， 丧偶的须提供死亡证明）或单身职工和结婚证丢失的借款人婚姻状况可由其做出婚姻声明。复印件4份；（3）购房缴款凭证复印件4份；（4）借款人及配偶收入 证明或声明4份；（5）合法的购房合同原件4份；（6）借款人住房公积金缴存证明；（7）借款人及配偶印章。2、房屋建审资料（仅新做楼盘第一次提供） （1）建设用地规划许可证；（2）国有土地使用证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设工程施工许可证；（5）商品房预（销）售许可证或单位集资建房批 复；（6）建审平面图及楼层平面图。二、信贷科（或银行代理员）对借款人提供的资料的真实性进行审核和贷前调查，在借款人所提供资料真实、齐全的情况下， 在3个工作日内做出同意贷款或不同意贷款的答复，不同意贷款的要说明原因。三、确定贷款额度和期限（1）对于单笔贷款金额在30 万元以下且借款期限不超过25年的，信贷人员（或银行代理员）在《审批表》上签署意见并指导借款人填写相关表格，2个工作日内完成；（2）对于单笔贷款金 额在30万元以上（含30 万元）或单笔贷款期限超过25年（含25年）的，由信贷科（或银行代理员）将资料报中心信贷管理处贷前预审，信贷管理处在2个工作日内做出审批，不同意的 说明原因；四、综合业务部对贷款资料完整性进行审核，2个工作日内完成；五、中心审批，3个工作日内完成；六、银行代理员依据中心批准的《审批表》，与借 款人签订《西安个人住房公积金借款合同》（以下简称《借款合同》）并填制《借款凭证》（借据）。《借款合同》和《借款凭证》中的贷款起止日期暂不填写，2 个工作日内完成；七、银行代理员与借款人将《借款合同》等资料送置业担保公司办理房产抵押登记和担保手续，4个工作日内完成。八、信贷科贷时审核后，中心 财务会计处依据《贷款担保办结通知书》和《审批表》给银行开具《住房公积金划款通知书》将款项划入借款合同规定账户，2个工作日内完成；九、贷款发放后， 银行代理员5个工作日内将贷款资料移送综合业务部归档，并及时催收贷款。（以上办理时限均指单件，大宗件除外）。一般需要15个工作日。相关税费用：公积 金贷款所需费用有：房屋抵押登记费：80元；住房置业担保服务费＝贷款额X担保服务费率X贷款年限。（担保服务费率：1－10年，1.2‰；11－20 年，0.8‰；21－30年，0.6‰。）。感谢关注！

三、二手房定金协议问题？我通过中介看了一套二手房，原来是公房，现在改为了私房，有证，我想购买，我想问一下，这个订金协议应该怎么签，在哪里签，签的时候要注意什么，签完后的其它手续应该怎么去办理。谢谢

您好！通过中介交易购 买二手房，在交付定金前，三方需要到产籍处进行核证，以确定产证的真伪。在实际操作中，一般在中介公司签订定金协议，中介方、出售方、买受方三方在场。在 签订定金协议时，三方需要在协议中明确约定：1、当事人的名称或姓名、住所:这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况。 2。标的:此处应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、 设施设备等情况；3同时还要写明房屋产权归属，房屋转卖是否有约束条件；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他 交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。3。价款:此处应写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。.4。履行期限、地点、方 式:这里主要写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。 5。违约责任:这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的 选择适用问题。.6。解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。 7、所签订定金协议需要三方签字，中介公司盖章。交付定金后，收受定金方需要出据“定金收据”。定金协议签完成，双方在约定的期限内签定买卖契约并由中介 方协助办理产权过户手续；房产证是拥有产权的唯一合法标志，只有产权过户，房子才真正属于你。另外，作为购房者，在购买二手房时建议您应该注意以下问题： 一、注意二手房的产权状况。购房者购买二手房屋的产权应完整，否则买卖行为可能不合法，购房者的权益受到损害。购房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的产 权状况。如果卖房者并非房屋所有权人，或卖房者只是有部分产权，与其进行交易，购房者就有可能吃亏或陷于纠纷之中。 二、了解二手房的结构状况。购房者购买的二手房如是旧房，要特别注意房屋的结构情况，看看房屋的外部状况和内部布局是否完好。 三、考察二手房的建筑质量。建筑质量好坏，直接关系到购房者的购买价格和住用期限。 四、调查二手房是否存在遗留问题。 关键点提示：购买二手房一定在成交之前弄清楚房屋的产权是否完整，否则，购房者就有可能吃亏或陷于纠纷之中。

四、遗产房过户需缴纳哪些费用，请问继承的遗产房过户需缴纳哪些费用

您 好！遗产继承需要办理过户手续，需要缴纳登记费80元，0.05%印花税，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐 妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与 行为，应征收契税，通常为3%。费用变化情况以相关部门解释为准。感谢关注！

五、 无证二手房的买卖，您好!我看了一套二手房.该房原属于国有企业的,现该房已过户到个人手上,房产证还在办理过程中,经我们咨询了解房产证确实在办理中, 且过户的所有费用已缴过,现该房主因买了新房急于用钱,让我们交房价的80%,等房产证下来后在过户,请问我现在应该怎么办?

您 好！中华人民共和国城市房地产管理法：第37条规定：未依法登记领取房屋权属证书的，不得转让。另外，国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意 见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办 理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。” 因此，未取得房产证的房子无法正常办理过户手续，也无法取得房产证。而城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对 房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”尽管在现实中不乏有许多在房产证未取得之时的交易，但对此并不能表示 肯定。建议您权衡这其中的风险，谨慎决定。

六、拆迁安置房可以买卖吗？拆迁安置房将来是否有房产证，若有，可以买卖吗？需要注意哪些问题？

您 好！1、拆迁安置房是否能取得房产证不能一概而论，这需要看其拥有的产权是否是全产权，以及拆迁协议上的相关规定。2、有证的拆迁安置房当然可以买卖，交 易也与普通房屋没有差别；对于无证的拆迁安置房，要分清情况，主要注意这几个问题： 1、调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的； 2、一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。 3、有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。

七、单位集资建房可以买卖吗，我想买一套我朋友单位的集资建房，但是目前还没有房产证，可以买吗？需要注意什么问题？

您好！按照现在相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取 得，并可以享受国家很多其他优惠政策。如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工 办理的是部分产权，另部分产权属于另部分集资人（单位）。职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人的单位 的同意，而且单位具有优先购买的权利。现您以朋友的名字购买，所办到的房产证在亲属名下，需要办理过户您才可成为产权人。而根据相关规定“房屋权属证书是 权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”只有产权过户了，您才依法拥有该房屋 产权，成为产权所有人。由于目前没有房产证，无法进行过户，这对您来说在产权上没有保障，因此建议您谨慎处理。

八、关于过户费, 我是单位的房,产权证拿到未满5年,中介说,提供收据,和交房证明,证明已经入住5年也可以免税,这是不可以的吧?

您 好！二手房买卖所涉及的税费有： 1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房 收入全额征收营业税；个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过５年（含５年）转手交易的，销 售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、个人所得税（卖方）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取； 4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。营业税及个税缴纳年限的规定按照孰先的原则以取得房产证的时间或契税完税凭证上的 时间为准。

九、房屋过户，你好，我亲戚的房屋想要过户给我，请问房屋必须满足什么条件？所有的过户费用怎么计算？应该走什么程序或者找什么部门操作此事？

您 好！二手房交易所要过户的房子必须具有房产证，如果存在产权共有人，必段取得共有人同意。您的这种情况下，可以根据实际需要选择赠与过户或买卖过户。房屋 赠与过户时，要赠与人和被赠与人签订一份赠与合同，并经过公证机关公证，然后持着经过公证的赠与合同、赠与人房产证和双方身份证直接到房地产交易中心办理 过户手续即可。需要的资料有：房产证、身份证、共有人同意赠与过户的证明。赠与涉及的税费主要有：1、契税：评估额的3%；2、交易费：6元/平米；3、 登记费：80元；4、评估费：评估额的0.5%；5、公证费：评估额的2%。买卖过户时，双方需要签订买卖契约，过户时需要协带身份证原件，房产证原件， 结婚证等到房地产交易管理中心办理过户手续。买卖过户所涉及的税费有： 1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房 收入全额征收营业税；个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过５年（含５年）转手交易的，销 售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、个人所得税（卖方）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取； 4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。在不清楚的情况下，您也登录本网中介代理频道委托中介代办过户手续。

十、这些费用应该算谁的？你好，我已经购买了一套2手房屋，是单位的家属院， 房产证已经办理完毕。但入住时，那家单位让我缴纳管网建设费用10000多元？ 我想知道这些费用合理吗？难道我买的房屋不包括这些费用吗？

您 好！这种情况下您需要联系出售方进行协商，一般的管网建设费在新房交房时缴纳，但如果出售方当时未进行缴纳，那么，这部分费用是由出售方缴纳，还是出售方 销售时房屋时将费用算在房价里，还是与买受人协商由买受人缴纳，显然，这是双方在交易时的一个漏洞。由您表述的情况来看，出售方进行房屋出售时，对您未做 此方面的说明，双方也没有就此约定，造成了您今天的被动。因此，您需要与出售方联系进行协商，首先了解其是否缴纳过这部分费用，如果没缴纳，双方可以协商 解决。当然，由于房子已经出售给您，如果出售方当初未缴纳这部分费用，现在这种情况下，您较为被动，情况对您不太乐观，您可以力争与对方协商妥善解决此 事。另一种情况是，如果管网是在您取得产权以后才进行建设，您是否该缴纳这部分费用就需要与该单位协商。

十一、赠与房屋是否要重新评估房价，我的公婆要把一套房无偿赠与我们，但不知（评估费：评估额的0.5%）这个评估额是指的原房价，还是要重新评估此房的价钱！另再想问一下：赠与与买卖那种合算？多谢！

您好！二手房交易不一定都需要进行评估，主要还是双方对房屋价格认同，协商一致。而办理赠与时，一般都要经过评估，收取契税时依据评估额收取。通常我们在办理赠与时，要由管理部门指定的评估机构进行。

一 般的二手房过户时，需要缴纳的税费有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5 年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的 20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。

而赠与涉及的税费主要有：1、契税：评估额的3%；2、交易费：6元/平米；3、登记费：80元；4、评估费：评估额的0.5%；5、公证费：评估额的 2%。 也就是少了营业税和个人所得税。比较之下，赠与的费用要少于普通二手房过户的费用。

另外，通常我们所说的评估费：评估额的0.5%，这里指的评估额是经过评估部门进行专业评估后得来的金额。

三、十二、怎样计算房子的年数，是按建成的那一年开始算房子的年数，还是按房产证的上的日期算。2000建成的房子，但房产证是2005年的，如果我要卖房子的话，怎样算有没有过5年？

您 好！通常我们在办理二手房买卖，产权过户时要牵扯到相关税费：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税 （卖方）：对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业 税；对个人购买非普通商品住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、个人所得税（卖方）：取得房 产证未满5年，按交易差价的20%收取；自2006年8月1日起，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。

这里所指的5年，是从您取得房产证之日算起。

十三、经济适用房属于普通住宅么？买经济适用房需要交什么费用？谢谢！我看上了一套房子是经济适用房，经济适用房属于普通住宅么？不够5年的要交什么费用？怎样算年数？是按建成年代，还是按发房产证的日期？很急。

您好！普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.2以上;单套建筑面积在144平方米以下;实 际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。而并不是以是否经济适用房来界定的。根据《经济适用住 房管理办法》规定：第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向 政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。相关规定由出售方交纳一定的土地出让 金，但在实际交易过程中，一般可以根据双方的实际情况来自行商议。经济适用房在上市交易时需要缴纳2%的土地出让金，其他税费标准和操作程序与普通房屋相 同。详细情况您也可以致电市房地产交易管理中心87429343或经济适用住房管理办公室：87452146。

十 四、我刚刚买了二手房，有房产证，是单位的房子（他们买的时候比较便宜），现在要拆迁，单位准备重新集资盖楼，那作为我不是他们单位职工，他们应该如何给 我算这个损失？（按单位的价格、市场价格还是我们交易的价格），我是否也可以享受单位的待遇去买房子呢？不知道相关部门有没有关于这方面的相关规定？谢谢

您 好！1、首先需要看您所购房屋的产权是否为100％的产权，如果是百分之百全产权的房屋，如果需要拆迁的话，按照国家的相关规定给您进行赔偿。 2、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，用于解决本单位或 本系统职工住房问题，一般不得作为商品房出售。如果您是此单位的职工，完全可以按照此单位的待遇去买房，如果您并非此单位的职工，一般情况下您是不能按照 此单位职工的待遇去买房子。如有疑问，您也可以直接咨询相关的主管部门。

十五、关于二手房的应交税，您好，我想买二手房，但不知现在都应交哪些税．我个人办理按揭是否可以．谢谢

您 好！一、目前二手房交易涉及的税费有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担（根据西安市的最新标准，普通住宅应同 时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.2以下;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下为普 通住宅，否则将按非普通住宅对待。）；2、营业税（卖方）：取得房产证未满5年按房价的5.5%收取；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年， 按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目 前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。二、目前二手房买卖可以办理按揭贷款，流程如下：1、签订按揭贷款代理协议；2、银行和房 屋评估公司实地看房，银行核对卖方身份证、房产证，评估公司随后出具评估报告；3、借款人将首付款打入银行指定账户，由代理公司转交给卖方，借款人和银行 签订贷款合同，银行审批；4、到交易管理中心办理过户手续。5、领取新的房产证；6、办理公证、抵押登记手续；7、领取它项权利证书，并交归银行；8、银 行将余款打入，指定账户，由代理公司转交给卖方。9、借款人（买方）到银行领取相关资料，开始按月还款。目前银行不受理个人按揭业务，您需要委托一家中介 办理按揭手续。

十六、我准备买套二手房，请问有房产证的过户和没房产证的更名有什么不同，

您 好！首先，只有取得房产证的房屋才可以办理过户手续。办理房屋过户可以双方直接到房管局办理过户手续，买卖双方缴纳相关税费，在20个工作日内核发房屋所 有权证。双方需要签订买卖契约，过户时需要协带身份证原件，房产证原件，结婚证等。买卖过户所涉及的税费有： 1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房 收入全额征收营业税；个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过５年（含５年）转手交易的，销 售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；3、个人所得税（卖方）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；自2006年8月1日 起，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。

合同在未进行备案以前，有买卖双方在实际操作中存在更名交易的情况，这种情况风险需要自己把握。国家七部委颁布的 《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证 之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手 续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。

十七、父母的名字怎么过户给子女，我是军人没有身份证所以2003年买房（经济适用房）时写了父亲的名字，2006年3月房产证才办下来，现在我结婚了，想把房产证的名字改成我的或者我妻子的，怎样改才能少交费用？

您 好！可以按照赠与手续来办理。房屋赠与过户时，要赠与人和被赠与人签订一份赠与合同，并经过公证机关公证，然后持着经过公证的赠与合同、赠与人房产证和双 方身份证直接到房地产交易中心办理过户手续即可。需要的资料有：房产证、身份证、共有人同意买卖或赠与过户的证明。办理赠与不存在个人所得税，赠与涉及的 税费主要有：1、契税：评估额的3%；2、交易费：6元/平米；3、登记费：80元；4、评估费：评估额的0.5%；5、公证费：评估额的2%。

十八、产权过户，二手房买卖时从交钱到拿到产权证有一段时间，烦问一下政府部门有没有什麽规定来保护交易双方的权益。

您 好！首先，国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交 付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关 不得为其办理房屋权属登记手续。”《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一 合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”因此，只有房屋取得合法的房产证明，才可以合法的进行转让、抵押等。因此，您需要在卖方取得产证后办理 过户手续，只有办完了房屋过户手续，从买方的角度来说只有产权过户了，这套房子才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。因此，买卖双方交易时应该按照规 定来进行，尤其是作为买方，以更好维护自身的利益。另外，按照合法的程序买卖并交纳一定的税费过户，办理过户手续拿到黄票后，一般20个工作日可以拿到房 产证。注意保存您交易时的相关票据，详细情况您还可以致电交易管理中心进行咨询：87639969。

十九、我准备买二手房,请问在长安区交易中心过户,和在西安市交易中心过户: 1.对买房方有啥影响?? 2.两边交易的各种税费有啥区别??

您好！一、长安区交易中心与西安市交易中心只是分列在两个不同的行政区域内，不管在哪个地方过户，对于买房 来说并不会产生什么影响。二、、长安区二手房过户需要交纳的费用有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、交 易服务费：8元/平米，双方各付一半；3、登记费：80元;4、安检费：310元;5、查档费：100-200元;6、受理费：300元;7、评估费：千 分之五; 8、工本费：30元。以上都是常规收费。同时，按照国家的相关规定，对购买住房不足５年转手交易的，还需交纳营业税与个人所得税。由于目前长安区在收费方 面与西安市区还有些不同，具体的收费标准请您直接咨询长安区房管局。三、西安市目前的收费标准，1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价 征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转 手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。；3、个人所 得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。以上仅供参考， 如有疑问，可直接咨询相关的主管部门。

二十、房管局办理手续需要多长时间？我想购买一套二手房，请问如果全部自己办理手续的话，在房管局那里需要多长时间？另外，相关的那些费用这个时候需要缴清，包括买方和卖方的？多长时间后可以领到那个黄票？

您 好！二手房买卖双方自行交易，在谈妥相关事宜并签定好买卖契约后，双方持相关证件到房屋管理局办理过户手续，一般情况下，具体办理时间长短不一，但一般较 短时间内就可以办完过户手续。正常情况下，办完过户手续买方就可以拿到黄票，20个工作日后，买方持黄票领取房产证。在办理过户手续时，买卖双方缴纳相关 税费。过户需要缴纳的税费有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：取得房产证未满 5年按房价的5.5%收取；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记 费：80元，买方缴纳。感谢关注！

二十一、产权状况有几种情况？我根据卖房人提供的房产证号码在房管局数据库中查到有关该房的信息，其中一项上“产权状况”，请问“产权状况”有哪几种情况？谢谢您

您好！　购买房产要投入相当大的一笔资金，因此安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，否则稍有不 慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的 认知，不但可以避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包 括产权证，身份证件及其它证件等，以确定房屋的产权人，即身份证与房产证的的房屋所有人一致。在此基础上，了解该房屋产权是全产权还是部分产权，如集资 房，按职工出资比例不同产权有所不同，职工进行全额集资产权为全产权，职工部分集资产权为部分产权，即职工与单位各持部分产权，这种情况下进行出售需要取 得单位同意，且单位拥有优先购买人。另外，对于全私产，需要了解是否存在产权共有人，需要了解产权共有人是否同意出售或是否放弃优先购买权。另外，您还需 要了解该房产是否存在抵押，如果正在出租，要查验承租人是否放弃优先购买权。

二十二、哪些房子属于二手房？

新二手房：新购未住再次交易的房产； 二手房：已购住过并再次交易的房产。 新二手房、二手房都可以上市交易，原则上上市交易的房产必须要有“房屋 所有权证”，但是现在有很多的房子都没有办理好“房屋所有权证”，买卖时要对产权问题辨别清楚

二十三、二手房如何按揭请问二手房如何按揭?如果房东要求过户时拿到全款,按揭还能办吗?

您 好！二手房可以办理按揭贷款，但是，目前由于银行不受理个人二手房按揭贷款业务，所以您必须要委托一家中介机构办理按揭手续，可登陆本网中介代理频道就近 选择适合的中介公司。中介代理机构接受您的委托代理，双方需要签订一份委托书，中介代理机构将全程代办按揭手续。您需要了解办理的具体流程，确保万无一 失。流程如下：1、签订按揭贷款代理协议；2、银行和房屋评估公司实地看房，银行核对卖方身份证、房产证，评估公司随后出具评估报告；3、借款人将首付款 打入银行指定账户，由代理公司转交给卖方，借款人和银行签订贷款合同，银行审批；4、到交易管理中心办理过户手续。5、领取新的房产证；6、办理公证、抵 押登记手续；7、领取它项权利证书，并交归银行；8、银行将余款打入，指定账户，由代理公司转交给卖方。9、借款人（买方）到银行领取相关资料，开始按月 还款。一般情况下，二手房办理银行按揭时需要先交纳首付款，而由于目前各个银行办理条件不同，这个首付款的付款方式也不尽相同，以光大银行为例，光大银行 要求这个首付款必须打到银行的账户进行冻结，等到按揭手续完全办完后，银行开始放贷后，才可以进行取款。由于目前二手房市场还没有一个统一可行的相关规 定，因此，目前各项事宜都是双方或是三方进行协商的。因此，具体情况还需双方进行进一步的协商。

二十四、关于二手房的应交税我想买二手房，但不知现在都应交哪些税．我个人办理按揭是否可以．

一、 目前二手房交易涉及的税费有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担（根据西安市的最新标准，普通住宅应同时满足三 个条件，住宅小区建筑容积率在1.2以下;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下为普通住宅， 否则将按非普通住宅对待。）；2、营业税（卖方）：取得房产证未满5年按房价的5.5%收取；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差 价的20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目前各中介 公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。

二、目前二手房买卖可以办理按揭贷款，流程如下：1、签订按揭贷款代理协议；2、银行和房屋评估公司实地看房，银行核对 卖方身份证、房产证，评估公司随后出具评估报告；3、借款人将首付款打入银行指定账户，由代理公司转交给卖方，借款人和银行签订贷款合同，银行审批；4、 到交易管理中心办理过户手续。5、领取新的房产证；6、办理公证、抵押登记手续；7、领取它项权利证书，并交归银行；8、银行将余款打入，指定账户，由代 理公司转交给卖方。9、借款人（买方）到银行领取相关资料，开始按月还款。目前银行不受理个人按揭业务，您需要委托一家中介办理按揭手续。

二 十五、关于安置房的房产证问题今天在西郊三桥厂看了五一村的安置房,价格是高,开发商是陕西西城实业发展有限公司,请问,有开发商作过的成功楼盘吗/开发 商可靠吗?售楼处说产权是70年,在5年内能拿到全产权房产证,但合同上这些都为做详细说明,请问我们有制约对方的政策吗?这样的承诺是否能相信,还有听 说二环以内针对7层一下的房屋有相关政策,在近几年可能要拆迁,请问,关于三环周围有这样的政策吗?谢谢!真的很困惑!!

您 好！根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地 房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定，预售合同购 房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所 有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。此规定中特别强调“除当事人有特殊约定外”。因此，关于产证的办理期限及违约责任 问题，在法律处理上，以买卖双方合同约定为优先处理依据。建议您就房产证的办理期限及违约责任和开发商具体协商约定并反映到合同上，以作为产证办理的保障 及相关纠纷处理的依据。合同是双方协商一致的产物，如果买卖双方不能形成合意，则合同无法成立，对于任何不利于购房者的条款，购房者有权拒绝。建议谨慎权 衡。目前没有陕西西城实业发展有限公司的相关信息,三桥周围的政策问题需要向相关部门咨询感谢关注！

二十六、二手房交易必须请中介吗请问二手房买卖的具体程序是什么?是看房--查验证件--签合同--交定金--房管局办手续--领黄票--付清房款 --领取证件.不请中介可以吗?另外,我如果已付清房款(银行转帐方式),卖方不承认怎么办?以什么为凭,

您 好！二手房买卖流程基本您所述的那样，在实际操作中，一般是在办过户手续时付清房款，当然也不绝对，比如，有时候买方为了防止意外，会留一部分尾款，如您 所说等取得黄票或房产证后再付清全款，但这需要取得卖方的同意，因此由双方协商而定。是否委托中介操作并没有硬性的规定，完全由买卖双方的需要而定。如果 通过转帐方式付清房款，转帐时银行会有相应的回单或由转帐人的签字记录，收帐方是否收到双方可以到银行进行查询。

二十七、土地出让金二手房交易中2％的土地出让金是指房屋成交价全额的2％吗？

二 手房交易即买卖，即要办理过户手续。过户需要缴纳的税费有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖 方）：取得房产证未满5年按房价的5.5%收取；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/ 平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。

但如果是经济适用房交易,出卖方还需要交纳土地出让金,是按房屋成交价2%的比例收取。

二十八、您好,我的房产证未满5年,我的房子装修过,有家具,一同转让,请问在征收营业税和个人所得税时.是否减去装修款和买家具款?

据了解，二手房在交易转让时，有评估机构要对房屋进行总体评估，评估内容就包括房屋的装修方面，如果购买方有同时欲购买家具的意向，评估机构也会对家具的价格进行评估，但同时也会考虑到加剧的折旧，以及装修质量等等的折旧问题。

另 外，二手房交易涉及的税费有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：取得房产证未满5年按房 价的5.5%收取；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80 元，买方缴纳。如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。

二十九、二手房交易缴税基数，我想问一下，二手房交易中，缴税基数是依据 1 成交价？ 2 评估价？ 3 评估价或成交价减去原房价、装修价之后的基数？

1、 契税的交纳一般是按合同上注明的价格来进行的;

2、 从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售 时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。而营业税是您在过户时个交的 的，具体情况入费用您也可以咨询相关的房地产主管部门。3、个人所得税（取得房产证不足5年的情况下出售）计算方法是：（卖房价?D房屋原值?D交易过程 中发生的税费）乘以20%。谢谢您的关注！

三十、您好，我们准备买一套二手房，房主说在房屋合同上写明的交易钱数比实际交易的钱少些，这样可以少交税，我想问一下，这样对我有什么弊端？

虽然说将价格少写一点，在办理过户的时候可能会少交一点税，但是如果将来您再次出售房屋的时候，会给您造成一定的经济损失;再者，就算您不出售，但如果将来碰到像拆迁之类的特殊情况，在评估、赔偿等方面都会给您带来一定的损失，建议您再仔细考虑。仅供您参考。

三十一、我看中一套某单位的集资房，请问可以买吗

集 资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出 资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分 出资的，拥有部分产权。因此只要原房屋有房产证（全产权）就可以购买，但在交易之前需要先交纳2%的土地出让金。

三十二、我准备购买一套二手房按揭，中介说房东不肯在按揭手续完成后收完款，要一次性给万，这样就要由中介公司垫资，我就得支付３０００元的垫资金，有这样的说法吗？是否合理，必须这样解决吗？

对于您所说的垫资金问题，一般在现实操作中，遇到您所说的情况时，都要有一定数额的垫资金，而具体关于此方面并没有明确的规定。如果您要了解详细的情况，可以咨询中介，或者是就此事与中介和卖主协商解决。

三十三、好.3年前通过中介购的一拆迁房.已做公证,钱款交易时已一次付清,现在办理房产证,但是卖方不给提供身份证复印件,让我找公证和中介,有何办法是否可以到法院起诉.

首 先，本身通过公证的交易就有一定的风险存在。公证只证明交易行为的发生，但保证不了交易行为的结果。相关法律规定，房产证是拥有房屋产权的唯一合法证件， 从买方的角度来说只有产权过户了，这套房子才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约，或者，如果卖方存在意外、如死亡、失踪等情况，买方也存在办理不了过 户的风险。由此出现您所说的这种情况，可能也就比较被动。除了找公证和中介之外，建议您和卖方积极沟通协商，另外必要时可以用法律手段维护利益。

三十四、买卖二手房流程

您 好！首先，购买二手房的程序主要有：1、实地考察房屋自身情况和周边环境；2、产权审查，要把产权弄清楚，是否有共有人，共有人是否愿意出售房屋，房屋是 否在租或已被抵押；3、和房主协商房屋价格；4、 签订买卖合同；5、交易管理部门确定产权无纠纷后办理产权转移手续，将购房款付给房主，买卖双方缴纳相关税费，在30日内核发房屋所有权证。需要注意的事 项有：(1)搞清卖方的真实身份，到底是产权人本人还是其代理人，房屋产权证是否齐全真实；(2)房屋是否为共有财产，如为共有，其他共有人是否同意出 售；(3)房屋的计价方式是不是按面积计总价，还是按单位面积确定单价后再计总价；如按单价算总价，应约定面积重新测算后的误差如何处理；(4)明确、具 体约定交房日期、办理过户手续的期限及逾期违约责任；(5)核实水、电、气、电话、有线电视、物业等设施的欠费情况，具体约定结算、过户办法；(6)如果 涉及户口问题，特别需要约定卖方迁出户口的期限，因为每件交易均有其自身的特点和复杂性，建议买方聘请专业律师介入交易过程，对合同进行审核、把关。

另外，作为购房者，在购买二手房时建议您应该注意以下问题： 一、注意二手房的产权状况。购房者购买二手房屋的产权应完整，否则买卖行为可能不合法，购房者的权益受到损害。购房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的产 权状况。如果卖房者并非房屋所有权人，或卖房者只是有部分产权，与其进行交易，购房者就有可能吃亏或陷于纠纷之中。 二、了解二手房的结构状况。购房者购买的二手房如是旧房，要特别注意房屋的结构情况，看看房屋的外部状况和内部布局是否完好。 三、考察二手房的建筑质量。建筑质量好坏，直接关系到购房者的购买价格和住用期限。 四、调查二手房是否存在遗留问题。 关键点提示：购买二手房一定在成交之前弄清楚房屋的产权是否完整，否则，购房者就有可能吃亏或陷于纠纷之中。

三十五、请问购买二手单位集资房需要注意些什么？

购 买二手单位集资房最关键需要了解欲购房产的产权问题。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加 集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出 资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。由职工全额出资拥有全产权房产证的集资房可以上市交易，单位拥有优先购买权，出售时需要缴纳土地出让 金。因此，购房时需要了解欲购房产是否是全产权，单位是否进行购买。另外，同购买其它二手房一样，房屋的年限、相关费用对购买人是否与本单位职工同等待 遇、房屋的质量等都需要进行了解。

三十六、你好，我有1套商品房，产权政上标为经济试用房，我的朋友为外地人，请问能否卖给他，如果可以，需要缴纳那些费税？

首先，经济适用房是否合法买卖有前提条件，根据《经济适用住房管理办法》规定：第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向 政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。相关规定由出售方交纳一定的土地出让 金，但在实际交易过程中，一般可以根据双方的实际情况来自行商议。经济适用房在上市交易时需要缴纳2%的土地出让金，其他税费标准和操作程序与普通房屋相 同。

需要缴纳的税费 有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：取得房产证未满5年按房价的 5.5%收取；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元， 买方缴纳。

另外，经济适用房出售对新的买受人没有户口以及相应条件的限制。

三十七、关于二手房交的发票问题我最近看中了一套二手房，共计25万元，我向原房主索要发票时他拒绝给我开发票，那请问我付给他几十万难道连发票都没有吗？还有这个发票对我以后的再次交易用处是不是很大？

通常买卖行为发生的时候，买方有权利向卖方索要发票。在实际操作中，需要买卖双方具体协商。

二手房买卖，最重要的是该房屋要取得房产证，只有取得房产证的房子才具备合法上市交易资格，才能够顺利办理房产过户手续。办理完毕过户手续之后，新的买主才是该房屋的法定所有权人。

三十八、公积金提取我准备商业贷款买套二手房,买房后,手里没有一点活动资金,请问能够提取公积金吗?提取要那些手续?

！ 《西安个人住房公积金贷款管理办法》中明确规定，职工购买的自住住房包括普通商品住房、经济适用住房、集资建造住房（房改房）、二手房等，可以申请住房公 积金贷款。 借款人申请二手房个人住房公积金贷款时，应向西安住房公积金管理中心提出申请，经初审符合贷款条件的还必须提供以下资料：与售房人签订的《房地产买卖契 约》；首付款证明；所购房屋产权证明；所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；已购公有住房、经济适用房等非商品房上市，需提供有关部门准予上市 交易的文件或批准证书；公积金中心认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告。二手房个人住房公积金贷款的还款方式按照《西安市个人住房公积金贷款管理 办法》的有关规定执行，贷款的额度最高不超过贷款人确认的房屋交易价或房屋评估价（以较低者为准）的70%，同时贷款额不得突破30万元；贷款期限最长不 超过20年且贷款期限与房龄之和最长不超过30年。详细的办理情况，您可以咨询西安市住房公积金管理中心：87821076。

三十九、二手房费用咨询朋友介绍了一套房子没通过中介。但房主让我一次性付完房费，我没有那么多钱，我又看上 人家的房子。所以想办理按揭，但办理按揭手续要等过完户之后才能办理。房主又怕有风险，我不只该如何是好？请帮我想想办法！另外要办理这些手续该要花费多 少钱？谢谢！能尽快回复。

您好！对于您所说的情况，如果原房主倾向于一种付款方式，在这种情况下，您只能是和房主进一步协商沟通，或是从自身方面解决了。按揭方式购买二手房您所涉及税费及收取部门如下：

所需税费有：交易契税 成交价×1.5% 产权产籍管理中心 ；

交易服务费 建筑面积×6元/ ?O 产权交易中心 ；

产权登记费 80元 产权产籍管理中心 ；

过户代理费 600元 代理公司 ；

评估费 评估值×0.5% 评估公司 ；

评估代理费 500元 代理公司 ；

保险费 评估值×0.07%×贷款年限 保险公司 ；

公证费 贷款额×0.3% 公证处 ；

核档费 200元 产权产籍管理中心 ；

抵押登记费 80元 产权产籍管理中心 ；

抵押代理费 500元 代理公司 ；

贷款担保费 贷款额×1% 担保公司 ；

按揭代理费 贷款额×1% 代理公司

四十、买卖与增与哪个便宜我哥的房子要过户给我,我交按揭也5年多了,90平米以下,请问那种方式划算.程序是怎样的?

买 卖时，过户需要承担的费用有：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖方）：购买住房不足5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年 （含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的 20%收取；4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元。赠与，需要承担的费用有：1、契税：评估额的3%；2、交易费：6元/平 米；3、登记费：80元；4、评估费：评估额的0.5%；5、公证费：评估额的2%。同时，根据国家税务总局最新颁布的相关条例规定，对于个人无偿赠与不 动产行为，税务机关对受赠人将全额征收5%的契税，以及20%的个人所得税。选择哪种方式，可以根据自己的情况来解决。

四十一、关于产权我通过中介看了套长安的房,房产证是99年的,件上面分别写了私产和商品房两项内容,请问是全产权吗?

全 产权和私产是一个房屋产权性质两个方面的描述，全产权是指产权人拥有该房屋买卖、租赁、抵押、收益等在内的所有处分权利，不存在产权共有的问题；私产，是 指该房屋属于私人财产。只有两者同时具备，才可以直接上市交易。私产并不等于是全产权。您最好还是去相关的房地产部门进行详细的查询。

四十二、关于暂无房产证二手房的购买请问：我想购买世家星城二期的新商品房，由于二期大多是团构房，房产证还没办好，如果目前购买这种情况的二手房，办手续时应怎么做才能使房产证最终*****户？

根 据《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受 国家法律的保护。”也就是说，房屋产权证书是证明房屋归属的合法证明文件，没有房产证有可能存在开发商没有办理必要的房屋开发所必需办理的有关规划建筑等 审批手续的情况，因此具有一定的风险性。因此，比较稳妥的办法是等取得房产证后再进行购买。

四十三、请问买二手房,象合同更明这种房,买卖双方还交不交各种税费??

国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品 房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预 购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。合同在未进行备案以前，有买卖双方在实际操作 中存在更名交易的情况，这种情况风险需要自己把握，所涉及的费用没有明确的规定，建议谨慎权衡

四十四、中介不让我去核档而且要办赠于过户我看上一个二手房,是安置房,有房产证,中介说他和房东已经去房地局核过档了,我就不用去了,而且还说为了避开营业税,要我办理赠于过户,请问,中介不让我去核档这样做对吗,赠于过户对我来说有什么风险和弊端?

到 相关部门进行核档，是目前鉴定房产证真伪的唯一有效办法，您有权力要求亲自核档。由于目前二手房交易出售方需要承担较高的营业税，因此，“假赠与”成了部 分出售方希望采用的交易手段。但“假赠与”存在较多风险，主要表现在以下几个方面：首先，根据合同法规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然归属无 效； 其次，假赠与代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款，包括追究对方的延期付款责任，而买方如果依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法 律有效保护；第三，假赠与代替真买卖违反国家税收征收的有关规定，情节严重者可能受刑事制裁；第四，赠与人不对标的的瑕疵负责，故赠与后如房产本身存在问 题很难要求赠与人承担责任；第五，赠与在符合法定条件下可能被撤销，受赠人可能人财两空。目前，新政策出台，赠与需要承担较高的契税，且在取得房产证后再 次出售时，5年内也需要承担营业税和个税。建议谨慎权衡

四十五、关于款满5年二手房交易问题？我想买朋友的一套二手房,未满五年,他说让我付全款,把房产证压在我这儿,并签订房屋买马协议,五年之后再过户 1.请问这种方式可以吗? 2.签订的协议有效吗?

这 种交易方式有一定的风险性。这种交易可以让出售方规避相关的税费，但将风险转嫁给买方。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥 有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”也就是说，即使房产证压在您的手上，但产权仍属于 您的朋友。即使双方签订相关的协议，对于双方有约束力，但假设您的朋友于5年后返悔，那么，产权仍是您的朋友的，所承担的责任只是按照协议约定退还房款并 支付您的违约金。更有不利的情况，以前有类似的例子，有购房者以这种方式进行交易，双方也签订了协议，但只约定于某年某月办理过户手续，并没有约定相应的 赔偿责任，假若这样的话，对于买方就更加被动。另外，还存在一种情况，那就是您朋友情况的变化，以前也存在过这样的例子，那就是卖方迁居外地而无法联系， 或者产权人发生意外，比如死亡，这种情况下也无法办理过户手续，作为买方，当然也就无法拥有房屋产权。房产证是拥有房屋产权的唯一合法凭证，只有取得了房 产证这套房子才真正属于你。如果您一定要通过这种方式进行交易，唯一的筹码就是您的朋友信守诚诺。建议再三权衡。

四十六、购买3年的二手房，打算2年后过户房屋于2003年底交工，对方购房后2004年装修，我现在打算购买，因考虑避过部分税金，想2年后房屋满5年再过户，签订合同时须注意什么？合同有效吗？

您 好！1、首先您需要明确该房屋是否已取得房产证，根据《中华人民共各国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的的房地产，不得转让。同时，《城 市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法 律的保护。”因此，没有取得房产证房子，不得上市交易。

如 果有房产证，在过户的时候所需一定的税费，具体标准如下：1、契税：普通住宅按买价征收1.5%；非普通住宅按买价征收3%由买方承担；2、营业税（卖 方）：取得房产证未满5年按房价的5.5%收取；3、个人所得税（卖方缴纳）：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取；4、交易费：6元/平米，双 方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。

2、 如果您打算先购买，后过户，就需要承担一定的风险。

在交易中签订购房合同，可以请律师见证，但律师的见证只能证明双方交易行为的发生，但并不能对抗房产证的法律效力，房产证的产权仍然属于原房主，假设原房主将产证挂失，法院可以依法查封，而只有办理产权过户了，这套房子才真正属于您。