二手房交易出售方应纳税（费）规定及优惠政策

一、二手房交易应缴纳的税（费）种：

出售方：营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防维护费、印花税、土地增值税、个人所得税。购买方：印花税、契税。

二、二手房交易办税流程：

出售方持与纳税相关的证明资料，到地方税务机关征收窗口申报缴纳税款并申请开具销售不动产发票，按规定将销售不动产发票交购买方。购买方持销售不动产发票及其他相关资料，在地税部门征收窗口申报缴纳契税及印花税，按照“先税后证”的原则，凭契税完税证（或免税证明）及其他资料到市房管、土地部门办理产权变更手续。

三、二手房交易申报纳税，应出具的申报资料：

出售方：（一）房屋权属转移合同；（二）原销售不动产发票或合法有效的付款凭证；（三）原《房屋所有权证》；（四）本人身份证明、承受人的身份证明；（五）主管税务机关要求提供的其他资料。

购买方：（一）房屋权属转移合同；（二）销售不动产发票或合法有效的付款凭证；（三）原《房屋所有权证》；（四）本人身份证明；（五）主管税务机关要求提供的其他资料。

以上资料需提供原件及复印件，税务机关留存复印件。

四、二手房交易出售方应纳税（费）规定及优惠政策：

（一）营业税：1、个人将购买不足5年的住房（含普通住房和非普通住房）对外销售的，全额征收营业税，应纳税款＝销售收入×税率（5%）；2、个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售，如符合普通住房标准，且证明材料齐全的，经主管税务机关审核后，免征营业税；3、个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售，如销售非普通住房，或不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定条件的，以全部收入减去购置原价后的余额为营业额征收营业税，应纳税款＝（销售收入-购置原价）×税率（5%）。

二）城市维护建设税：以缴纳的营业税税款为依据计算缴纳，适用税率为7%。应纳城市维护建设税额＝实际缴纳的营业税额×税率（7%）。

（三）教育费附加：以缴纳的营业税税款为依据计算缴纳，征收率为3%。应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税额×征收率（3%）。

（四）堤防维护费：以缴纳的营业税税款为依据计算缴纳，征收率为2%。应纳堤防维护费＝实际缴纳的营业税额×征收率（2%）。

（五）印花税：以合同所载金额为计税依据，税率为0.5‰。应纳印花税＝售（购）房合同所载金额×税率（0.5‰）

（六）土地增值税：个人销售非普通住房，按土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，依30%－60%的四级超率累进税率计算缴纳土地增值税。

个人销售普通住房，暂免征收土地增值税。

（七）个人所得税：1、征税规定。个人出售自有住房，以转让房屋的收入额减除住房原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，依20%的税率计算缴纳个人所得税。

应纳个人所得税额＝应纳税所得额×税率（20%）

应纳税所得额＝销售收入-住房原值-合理费用

住房原值：为房屋建造费或购进价格以及其他有关费用。

合理费用：为出售该住房时按照规定支付的有关费用。

纳税人提供的住房原值及合理费用的支付款项凭证必须是发票或合法有效的付款凭证。

2、优惠政策：（1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。（2）为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

五、私房交易购买方应纳税规定及优惠政策：

(一）契税：以权属转移合同确定的成交价格为计税依据，按适用税率计算缴纳。1、个人购买非普通住房，按4%的税率征收契税。应纳契税=成交价格×税率（4%）。2、个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。应纳契税＝成交价格×税率（4%）×50%。

成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定或委托具有土地、房产评估资格的中介机构进行评估。

(二）印花税：以合同所载金额为计税依据，税率为0.5‰。

应纳印花税＝售（购）房合同所载金额×税率（0.5‰）