购房合同文本再规范的方向选择

购房合同文本再规范的方向选择

作者：逸轩

《示范文本》作为政府相关部门指导商品房交易市场的规范性文本，充当着维护合同双方当事人合法权益的角色。重庆市第一中级人民法院法官李颖认为，相关部门有必要结合当前商品房买卖中出现的各种问题,对《示范文本》进行补正和完善，对买卖双方的权利义务作出更加明确的规定，以进一步规范开发商的行为。

将宣传广告写入合同

实践中，多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺订入合同，发生争议时，则以该宣传资料不属于合同内容、不具有约束力为由进行抗辩。

根据最高人民法院相关司法解释，若宣传广告及其他资料中对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，只要买受人提出是因该具体明确的说明和允诺与开发商签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。

因此，李颖建议，将开发商的宣传广告和宣传资料等相关材料作为《示范文本》的附件，同时将开发商违反广告宣传的违约责任加以明确，这样既可以促使开发商履行承诺，也便于在纠纷发生时，缺乏相关专业知识的购房人能够及时提供相关依据，保护自身利益。

完善房屋交付条件

商品房是一种特殊商品，其质量虽然经过参加建设的各方进行了验收，但由于建筑物涉及的工程工艺复杂，并不能保证在验收过程中万无一失。因此，拟交付的房屋如果已经取得“一证两书”，但购房人有证据表明该房屋存在质量问题，就应当对该房屋质量进行实质性审查，而非仅仅作形式审查。

对房屋的交付标准而言，除了将“一证两书”作为房屋交付的必要条件，还应将建筑法、建设工程质量管理条例等相关法律法规规定的质量标准纳入《示范文本》的交付条件之中，如果房屋质量不符合法律法规的规定，不能保证购房人正常和安全使用，就可以认为不具备交付条件，买受人就可以据此要求开发商承担逾期交房的违约责任。

细化质量问题责任方式

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房人可以解除合同，这在审判实践中已是共识。但对房屋质量问题一般达到什么程度买受人可以请求法院解除合同，实践中却存在较大分歧。

房屋的质量问题依据程度的大小可以分为三种：房屋主体结构质量不合格，如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题；严重影响正常居住使用的质量问题，如不能正常供水供电等；其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

李颖认为，据此分类，《示范文本》中商品房的相关质量条款有必要细化责任承担方式。开发商应承诺其房屋质量标准不得低于《工程建设标准强制性条文》中涉及房屋建筑部分的条款内容以及房屋主体结构质量合格，如未能达到此要求,则购房人有权退房；若商品房发生非主体结构质量问题但严重影响正常居住使用，则购房人有权退房，“正常的居住使用”主要以安全为标准；若商品房发生非主体结构之外的一般质量问题,例如地面倾斜、管线破损以及保暖、隔音效果差等，购房人有权要求开发商限期修复并承担违约责任。

来源：一中院