司法鉴定

房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范研究

日期：2015-02-02 来源：北京房产纠纷律师作者：房产律师阅读：358次 [字体：大中小] 背景色：

房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范研究

娄文侠

6月27号，上海“莲花河畔景苑”一栋在建的13层楼房轰然倒塌，此事件再次提醒公众：房屋质量缺陷的确不容忽视！房地产市场的发展一方面满足了人们对住房的需求，另一方面也带来了大量的矛盾和纠纷，其中大部分矛盾和纠纷是由于房屋质量缺陷引起的。随着《中华人民共和国物权法》的颁布和实施，国家立法越来越重视对公民、法人和其他组织的财产权益的保护，而人们对私有财产的保护意识也在不断增强。那么，如何对房屋质量缺陷造成的损失进行价格鉴定，为司法、行政部门提供专业的调处和审判依据，使价格认证工作更好的发挥“调解价格矛盾，处理价格纠纷”的职能作用呢？本文从房屋质量缺陷的分类、房屋质量缺陷损失的价格构成、价格鉴定程序、原则和方法、影响价格鉴定因素分析等几个方面，对房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范问题进行了初步探讨，并提出了几点建议。

第一部分房屋质量缺陷的基本概况

一、房屋质量缺陷的基本认识

房屋质量缺陷是指房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准和合同约定的要求。其产生的原因主要有：人为和工期因素造成的偷工减料、资金和成本因素造成的降低材料标准、技术和资质因素造成的设计、施工不规范等。

二、房屋质量缺陷的分类

房屋质量缺陷按照性质、是否可以修复以及缺陷存续时间分类如下所示：

房屋质量缺陷分类表

标准	种类		内涵	影响情况
按缺陷性质分类	房屋实体质量缺陷		房屋实际存在的主体结构、围护结构和装饰装修等有形组成部分的缺陷，它直接影响房屋安全或未达到设计的合格标准	地基不均匀沉降、基础老化、腐蚀、地面酥碎、屋面裂缝、漏筋、墙面起鼓、碳化、剥落等
	房屋功能质量缺陷		房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与现实指标等无法满足设计使用要求的缺陷	层高不足、暖气不热、保温隔热效果差，地面返潮、地漏反臭等
	房屋环境质量缺陷	室内环境	对房屋使用人及其活动造成影响的室内环境缺陷	采光不足、通风不畅、装修污染、有害气体严重超标、隔音差等
		室外环境	对房屋使用人及其活动造成影响的室外环境缺陷	小区绿化率不足、配套设施不齐全、噪音、光、化学、气体污染等
按是否可修复分类	可修复房屋质量缺陷		修复施工技术上可能、经济上可行，且有科学、合理、可行的修复方案的缺陷	装修材料不合格、装修不符合标准、地面起沙、空鼓、墙面摸灰裂缝等
	不可修复房屋质量缺陷		在技术上不可能、经济上不可行的、不能修复的房屋质量缺陷	室内加固造成的使用面积减少，层高降低、房屋耐久性降低等
按缺陷存续时间分类	暂时性房屋质量缺陷		依据质量缺陷修复方案进行修复后，缺陷可以完全消除，房屋耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用	装修污染、装修不符合标准、地面起沙、空鼓、墙面摸灰裂缝、小区绿化不足等
	永久性房屋质量缺陷		伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求	室内加固造成的使用面积减少，层高降低、房屋耐久性降低、楼体间距造成的采光不足、通风不畅、地下污染等

第二部分房屋质量缺陷损失价格构成

根据房屋质量缺陷的分类，联系价格鉴定工作的实际，房屋质量缺陷损失补偿的价格构成主要包括以下四个方面：

一、可修复房屋质量缺陷损失的修复工程费用价格鉴定

可修复即在法律上允许、技术上可能、经济上可行的原则下，在相应时间内可以恢复成原状或原设计使用用途。对于可修复的缺陷损失价格鉴定主要是测算修复房屋缺陷部位所需支付的拆除、修缮、恢复工程费用，其主要工程费用构成如下所示：

人工费

直接费材料费

机械使用费

措施费

主要工程费用各种规费

间接费

企业管理费

利润

税金

二、可修复、暂时性房屋质量缺陷造成的直接经济损失

对于可修复、暂时性的房屋质量缺陷在修复施工期间或修复后造成的经济损失。主要包括:房屋使用人周转安置费用、房屋空置的收益损失、房屋延期交付使用的可得利益损失、租金收益损失、能源消耗等运营费用的增加、施工影响的补偿（对周边环境造成的安全保障、人员出行、噪音超标、有害气体污染等）、对相邻房屋损坏的补偿、其他直接经济损失等。

案例一：2007年受宿州市中级人民法院委托，我中心依法对宿州市某大酒店于2007年2－4月份3个月的可得利益损失进行了价格鉴定。该酒店因装修质量缺陷产生纠纷，导致其未能如期营业。由于价格鉴定标的的主体在鉴定基准日并未投入营运，根据鉴定需要，假定该主体在鉴定基准日期间按照原设计用途能够进行正常营业。价格鉴定人员通过对宿州市7家同行业的近期经营状况进行市场调查，并咨询有关经营主管人员，建立统计调查表，选取客观数据（社会平均水平），经综合测算得出鉴定标的客观合理的鉴定价格，得到法院和双方当事人的认可。

宿州市某大酒店2007年2至4月份可得利益损失价格鉴定表单位：元

名称项目	类别	数量	单位	单价	利用率％	天数	月营业额	各项费用开支％	月纯利润	每天纯利润	鉴定价格（89天）
客房部	标准间	36间	元/ 天	128.00	80％	30	110592.00	70％	33177.60	1105.92	98426.88
客房部	商务间	8间	元/ 天	288.00	75％	30	51840.00	70％	15552.00	518.40	46137.60
酒店	包间	28间	元/桌	400.00	90％	30	302400.00	70％	90720.00	3024.00	269136.00
酒店	大厅	46桌	元/桌	350.00	20％	30	96600.00	70％	28980.00	966.00	85974.00
桑拿项目	浴资门票	232人	元/人	28.00		30	194880.00	70％	58464.00	1948.80	173443.20
	擦鞋	119人	元/人	5.00		30	17850.00	70％	5355.00	178.50	15886.50
	搓背	102人	元/人	10.00		30	30600.00	70％	9180.00	306.00	27234.00
	足疗	93人	元/人	30.00		30	83700.00	70％	25110.00	837.00	74493.00
	保健按摩	84人	元/人	58.00		30	146160.00	70％	43848.00	1461.60	130082.40
	美容美发	80人	元/人	10.00		30	24000.00	70％	7200.00	240.00	21360.00
娱乐项目	KTV	12间	5小时/天	25.00元/小时	50％	30	22500.00	70％	6750.00	225.00	20025.00
	棋牌室	6间	7小时/天	30.00元/小时	90％	30	34020.00	70％	10206.00	340.20	30277.80
	网吧	30台	5小时/天	3.00元/小时	50％	30	6750.00	70％	2025.00	67.50	6007.50
	演艺门票	50人	元/人	10.00		30	1500.00	70％	4500.00	150.00	13350.00
桑拿过夜费	大厅	50人	元/人	15.00		30	22500.00	70％	6750.00	225.00	20025.00
桑拿过夜费	房间	12间	元/人	50.00	50％	30	9000.00	70％	2700.00	90.00	8010.00
合计									350517.60	11683.92	1039868.88

三、不可修复、永久性房屋质量缺陷造成的直接经济损失

在房屋存续期间，由于使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低等不可修复或修复不经济所造成的经济损失。主要包括：自营房屋的经营收益的减少、租赁房屋的租金收益的减少、市场交易价值的减损等。

案例二：今年元月，我中心受理一起价格纠纷咨询案件，某市一栋竣工交付使用的三层楼幼儿园校舍，由于施工方原因，致使一层楼的层高由原来设计的3.5米降至2.8米，从而引发污水倒灌。对这起没有安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格鉴定案件，关键是要根据法庭的价格补偿调解意见书进行价格鉴定，因为同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案或补偿方案会导致鉴定结果的巨大差异。当然，也可以由专业机构出具权威鉴定意见书，对其修复是否经济进行评定，如果推倒重建，其拆除、重建费用比房屋的价值减损要高出十几倍，从经济的角度来看属于修复不经济，而通过经营收益的减少或市场价值的减损来实施价格补偿最为客观且易于双方接受。因此，建议当事人提供法庭确认的价格补偿调解意见书后，再进行直接经济损失的价格鉴定，当事人也表示这是解决矛盾纠纷的有效途径。

四、存在安全隐患的房屋质量缺陷损失价格鉴定

在房屋存续期间，存在安全隐患的房屋质量缺陷损失的价格鉴定，首先要建议委托方委托专业工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定结论书，判定房屋危险级别，并出具修复方案或不可修复、需拆除重建的鉴定意见书。根据鉴定意见书，价格鉴定人员确定价格损失构成：

1、对于可修复、暂时性的缺陷损失，价格鉴定项目包括修复工程费用、周转安置费用、租金收益损失和其他直接经济损失；

2、对于不可修复、需拆除重建的缺陷损失，价格鉴定项目应该包括：拆除费用、清理费用、重建费用、周转安置费用、租金收益损失和其他直接经济损失等，同时扣减拆除物残值。

第三部分房屋质量缺陷损失价格鉴定的定义、

程序和原则

一、房屋质量缺陷损失价格鉴定的定义

房屋质量缺陷损失价格鉴定是指价格鉴定机构接受司法、行政执法、仲裁等部门的委托，在价格鉴定基准日，采用公开市场价值标准，对由于房屋质量缺陷造成的损失进行调查、勘验、测算、论证，并出具价格鉴定结论，其结果经委托机关确认后，作为认定房屋质量缺陷损失的价格依据。

二、房屋质量缺陷损失价格鉴定的程序

按照《安徽省涉案财产价格鉴定条例》第三章第十三条规定，房屋质量缺陷损失价格鉴定可按以下程序进行：

（一）司法、行政机关和仲裁机构委托，提交价格鉴定委托书、鉴定物品明细表和其他相关资料；

（二）价格鉴定机构接受委托；

（三）拟定价格鉴定作业方案；

（四）搜集价格鉴定所需资料；

（五）价格鉴定人员市场调查、现场勘验、科学测算、客观论证；

（六）价格鉴定机构作出价格鉴定结论；

（七）价格鉴定资料归档。

由于房屋质量缺陷的表现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失价格鉴定工作具有较为鲜明的个案特点，价格鉴定人员应根据掌握的相关资料，向委托方说明影响价格鉴定的结论的主要因素，并提出客观合理解决价格纠纷的意见和建议。根据《安徽省涉案财产价格鉴定条例实施细则》第十八条规定：对需要进行质量检验或技术鉴定的涉案财产，办案机关应委托有关法定机构进行质量检验或技术鉴定，取得具有法律效力的质量（技术）检验（鉴定）报告书后，价格鉴定机构方可进行价格鉴定。

因此，在这里特别强调，价格鉴定机构应当做好房屋质量缺陷损失价格鉴定委托资料的审核查验工作，同时要求委托方提供质量缺陷认可协议书，或协助委托方委托相应资质的机构出具鉴定意见书，以及修复方案的确定工作，以此作为价格鉴定的重要前提和文件依据。

（一）明确价格鉴定房屋的有关情况：房屋名称、权属状况、坐落位置、建筑结构、建筑年代、建筑面积、装修标准、建筑图纸和设计说明等；

（二）房屋质量缺陷认可协议书、鉴定意见书：

1、房屋质量缺陷的认可协议书，是由当事人双方对房屋质量缺陷协商一致或委托方协调后经当事人双方认可而签订的缺陷认可协议书。

2、房屋质量缺陷的鉴定意见书，是经双方当事人委托或委托方委托，由具有相应资质的建筑工程质量监督机构或房屋安全鉴定机构出具房屋质量缺陷的鉴定意见书。

无论是认可协议书还是鉴定意见书，都必须包括以下四项内容：房屋质量缺陷的部位、类型、程度和影响。

案例三：某一房屋由于相邻在建楼房打桩增大荷载影响，造成地基不均匀沉降，引起结构明显位移、裂缝等，并有继续发展的趋势。根据JGJ125－99《危险房屋鉴定标准》判定为C级：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。

（三）确定修复方案：由于修复方案的选择对价格鉴定结果的影响巨大，因此，科学、合理、可行的修复方案，必须按照技术上可能、经济上可行的原则制定。同上所述，修复方案的确定也可以采取两种方式：

1、当事人双方协商一致或委托方协调后经当事人双方认可而签订修复方案协议书。

2、由具有相应资质的建筑工程质量监督机构出具修复方案意见书。案例三，其合理的修复意见：采用混凝土注浆技术加固基础，修复受损房屋。

三、房屋质量缺陷损失价格鉴定的原则

1、合法原则，主要是指机构资质、人员资格、鉴定程序、鉴定人员的行为等都必须符合法律法规规定的要求，这是价格鉴定的基本前提。

2、客观原则，是指从实际出发，通过认真调查研究，以详实可靠的客观资料为基础，得出真实可信的价格鉴定结论。

3、公平原则，是指价格鉴定工作应当建立严格的管理制度和严谨的作业流程，运用科学的方法、程序、技术标准和工作方案，使价格鉴定结果准确合理。

4、公正原则，是指价格鉴定机构和人员应当坚持公正的立场，以中立的第三者身份为办案机关公正地提供价格鉴定结论。

5、技术上可能原则。是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。

6、经济上可行原则。是指修复方案在技术可能的前提下，修复费用是符合市场客观中等水平、可以被双方接受的。

第四部分房屋质量缺陷损失价格鉴定的基本方法

由于房屋质量缺陷的分类不同，损失的实际状况也不尽相同，因此对损失价格的鉴定应做到具体情况具体分析，密切联系实际，科学选取价格鉴定方法。价格鉴定方法选取是否得当，直接影响价格鉴定结论的公正性，以及双方当事人的接受能力。根据鉴定项目的复杂程度、选定的修复方案以及损失价格构成，房屋质量缺陷损失价格鉴定的基本方法有以下四种：

一、成本法

成本法是指根据技术鉴定结果或修复方案，按价格鉴定基准日的相关市场价格及费用水平，求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和的一种价格鉴定方法。公式为：

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格；

C1—— 拆除工程费用；

C2—— 修缮工程费用；

C3—— 恢复工程费用；

C4——直接经济损失（修复期间或修复后造成的经济损失，如收益损失、周转安置费用、相邻房屋损坏补偿等）；

C5—— 被拆除物残值（按市场回收价格确定）。

该方法主要适用于可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

二、资本化法

资本化法是指通过一定的资本化率，将房屋质量缺陷所引起的未来收益损失折算为现值的一种价格鉴定方法。

1、适用于净收益损失的资本化公式：

m ΔAi

V=Σ

i=1 (1+R)i

式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格；

ΔAi—— 未来第i年的净收益损失额；

R —— 折现率；

m —— 净收益损失年限。

注：净收益损失额包括收入减少和运营费用增加所造成的损失总额。

2、适用于收益年限减少的资本化公式:

n ΔAi m ΔAi

V=Σ －Σ

i=1 (1+R)I i=1 (1+R)i

式中 V—— 房屋质量缺陷损失的鉴定价格；

Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益；

R —— 折现率；

n —— 无质量缺陷房屋剩余使用年限；

m —— 有质量缺陷房屋剩余使用年限。

该方法主要适用于有收益且不可修复房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

三、价差法

价差法是指求取类似的无质量缺陷的房屋和有质量缺陷房屋的市场价值之差的一种价格鉴定方法。公式为：

V=V1-V2

式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格；

V1—— 类似的无质量缺陷房屋的市场价格；

V2—— 类似的有质量缺陷房屋的市场价格。

该方法主要适用于房屋市场价值易于收集的房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

四、市场比较法

市场比较法是指与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行各项因素修正或调整的一种价格鉴定方法。

公式为：V＝P×F1×F2×F3

式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格；

P—— 可比实例损失补偿价格；

F1—— 补偿情况修正因素（正常情况）；

F2—— 补偿日期修正因素（鉴定基准日）；

F3—— 补偿状况修正因素（鉴定标的状况）。

该方法主要适用于类似质量缺陷的房屋市场价值易于收集的房屋质量缺陷损失的价格鉴定。

五、比例系数修正法

比例系数修正法是指采用房屋质量缺陷所造成的损失比例系数来界定房屋质量缺陷对房地产整体价值的影响的的一种价格鉴定方法。

公式为：V＝P×（1－h1/h2）

式中 V—— 房屋质量缺陷损失鉴定价格；

P—— 无质量缺陷房屋价格；

h1—— 实际指标；

h2—— 设计指标。

该方法主要适用于房屋层高降低、室内净使用面积减少的等房屋质量缺陷损失的价格鉴定。如案例二中三层楼幼儿园校舍一层楼的层高由原来设计的3.5米降至2.8米，其损失价值为：

损失价值＝无质量缺陷房屋价格×（1－2.8/3.5）

＝2580000×20％

＝516000（元）

即该校舍因层高降低导致的价值减损为51.6万元。

第五部分影响房屋质量缺陷损失价格鉴定的因素分析

从房屋质量缺陷的种类和损失价格构成来看，影响房屋质量缺陷损失价格鉴定的因素较多，那么，如何排除因素干扰，确保鉴定结论客观、合理、公正、公平，从而维护司法的公正性和双方当事人的合法权益？下面就以下影响因素进行简要分析：

一、损失程度的界定

房屋质量缺陷损失程度的界定应以地基基础、结构构件的损毁程度为基础，结合历史状态和发展趋势，全面分析，综合判断。特别是在地基基础或结构构件发生危险的判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。若构件的危险是孤立的，则不构成结构的危险；若构件的危险是相关的，则应联系结构判定危险范围(整幢或局部)。在历史状态和发展趋势上，判定房屋是否处于危险状态，是否影响主体结构，是否能满足正常使用要求。这是确保价格鉴定结论客观公正的基础性且关键性的工作。

二、修复方案的选择

同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案会导致价格鉴定结果差距很大，如某住宅小区屋面出现裂缝，采用局部切割封堵与拆除重建的修复工程费用相差竞高达十多倍。因此，选择修复方案必须遵循客观、科学、公正、在技术上可能和经济上可行的原则，避免由此产生分歧，使价格鉴定结论失真。

三、工程预算取费标准的权衡

修复工程费用一般采用建筑工程预算法进行测算，即根据预算定额结合市场价格，给予合理取费综合确定。由于房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件、施工复杂程度等不同，取费标准应根据具体情况适当调整。特别是在农村建房一般都是普通施工队承揽施工，对专业技术人员的要求不是很高，施工费用普遍低于定额标准，特别是管理费、利润和税金的取费标准应酌情考虑，使鉴定结论符合当地市场客观水平，能够让双方当事人接受为宜。

案例四：2009年元月，我中心受某县法院委托，对一起因建筑工程质量纠纷引发的部分建筑工程劳务费进行价格鉴定，由于施工现场位于某城镇，且属于包工不包料的转包工程（个体承包），原协议综合劳务费按施工建筑面积计算为150元/平方米（低于预算标准）。价格鉴定人员采用工程定额预决算法，测算得出标的金额10.05万元，远远高出双方的诉求金额。鉴于以上因素，价格鉴定小组经过审议，决定暂不予考虑相应的管理费、利润和税金，扣减后的标的金额为7.24万元，介于双方诉争的价格之间，得到双方当事人的信服。

四、价格鉴定方法的选择

由于房屋质量缺陷损失的价格构成不同，价格鉴定人员可以根据缺陷的分类以及确定的修复方案，选择一种或两种以上价格鉴定方法进行综合测算。对于分项损失的测算，应根据其不同的特点选择适宜的鉴定方法。如：租赁房屋的收益损失价格鉴定，适合选用资本化法进行损失价格的鉴定。如果选用市场法，就要求市场中存在一定数量的可比实例，因此选用市场法进行价格鉴定就有一定的局限性。由此可见，价格鉴定人员应根据鉴定项目的具体状况灵活选用鉴定方法，做到既能让双方当事人认可，又能使鉴定结论科学合理。

五、被拆除物是否再利用

本着节约的原则，被拆除物如果能够再利用，应当在结论中扣除相应材料费用；如果不能再利用，就要扣除其回收残值。

六、房屋质量缺陷损失刑事案件价格鉴定应扣除原材料的折旧额。根据《安徽省涉案财产价格鉴定条例实施细则》第二十三条十七款规定：刑事案件中毁坏财产损失的价格鉴定，如修复需要更换全新零配件材料的，应按原来零配件材料的新旧程度扣除合理的折旧额。

案例五：价格鉴定标的位于宿州市墉桥区北杨寨商业街，被毁坏的简易铁皮屋建于2007年底，主体为铁管和铁皮焊接而成，建筑面积为8.925平方米。屋面为水泥石棉瓦搭建，于2009年1月28日被毁坏。

根据《实施细则》规定，价格鉴定标的被毁坏的铁皮屋屋面损失价格为其修复费用扣除原材料合理的折旧额，该修复费用包括材料费、辅料费、人工费、利润和税金。考虑该修复工程量小、简单易于施工，故仅计材料费、辅料费和人工费，不考虑利润和税金。因此，该鉴定标的的鉴定价格为：

鉴定价格＝修复费用－原材料的折旧额

＝材料费（包括运费）＋辅料费（包括工具费）＋人工费－原材料的折旧额

＝123＋6＋120－123×20％

＝224.40（元）

第六部分建议

一、制定房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范

由于房屋质量缺陷损失价格鉴定工作专业性强、涉及面广、价值量大、矛盾易于激化，因此，制定房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范，对于规范价格鉴定程序、拟定价格鉴定作业方案、客观科学的论证有积极的指导意义。

二、加强价格鉴定人员建筑工程等专业知识的业务培训

提高价格鉴定人员的业务技能和综合素质，是价格认证中心始终不可忽视的基础性工作。从2009年上半年我省的价格鉴定人员的资质来看，全省价格鉴定人员737人，其中注册房地产估价师27人，注册造价工程师3人，仅占总人数的4.07%。可见，我省价格认证队伍中，房地产专业技术人员严重缺乏，因此加强价格鉴定人员的建筑工程知识培训势在必行。

三、加强与房屋安全鉴定机构和建筑工程质监部门的业务沟通和联系

价格鉴定机构只有与相关业务部门各司其职，发挥各自的职能优势，才能客观合理的解决房屋质量缺陷损失的价格争议和价格纠纷问题。

四、设立专门的价格争议纠纷调处室

借助“3.15”消费者权益日和房地产交易大会开展宣传咨询活动，扩大价格鉴定机构的社会认知度。从学习科学发展观入手，积极探索，大胆实践，认真研讨科学调处价格争议的方式方法，着力解决群众关心、社会关注的价格争议热点难点问题，充分发挥价格部门“调解价格矛盾，处理价格纠纷”的职能作用。

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