从估价机构角度看房地产司法鉴定估价存在的问题
——房地产司法鉴定调查问卷统计分析
摘 要 侵害当事人的不动产物权，需要通过不动产损害赔偿估价来实现对不动产物权的保护。突发自然灾害，不动产受到损害，对不动产的保险理赔，也需要通过不动产损害赔偿估价来办理理赔事宜。不动产损害赔偿估价的类别如何划分，不同的损害赔偿估价，其估价技术路线有什么特点，均是估价师应当深入思考研究的问题。另外，不动产损害赔偿估价，往往是侵权纠纷当中的核心问题，其司法鉴定估价的属性，要求估价师出庭接受法官和诉讼当事人询问。不同于一般目的的估价，损害赔偿估价通常需要增加一个质证程序。不动产损害赔偿估价的类别、估价技术路线，以及估价质证程序等，均是本文进行分析和探讨的重点。
关键词 不动产 损害赔偿 估价
1. 问卷调查来源
根据房地产司法鉴定估价规范研究课题组工作计划，课题组长崔太平博士组织设计了针对司法鉴定估价机构的调查问卷，于2009年5月完成问卷收集。
本次调查主要针对四川省的二级以上具有司法鉴定资格的房地产评估机构。机构的选取由成都市房地产评估协会、四川省高级人民法院、成都市中院从近5年从事司法鉴定估价的机构中选取，选取机构从事业务量达到了司法鉴定项目的90％，选取机构基本反映四川省从事司法鉴定估价机构的整体情况。
本次调查问卷共发出30份，收回有效问卷25份。在收回的有效问卷中一级评估机构7家，二级评估机构18家，分别占统计总体的28%与72%；25份有效问卷中，其中有22份来自于成都市当地评估机构，占统计总体的88%。本次统计总体特指调查机构25份有效回收问卷。
2． 问卷调查结果
通过对25份调查问卷的统计分析、归纳，揭示出了统计结果的四大方面内容：第一、房地产司法鉴定的现状；第二、房地产司法鉴定估价类型划分；第三，房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取；第四，房地产司法鉴定估价机构的期望及建议。
2.1 房地产司法鉴定的现状
估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。一个完整的房地产司法鉴定基本程序是：①接洽估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案④搜集估价所需资料；⑤实地查看估价对象；⑥分析估价对象价值；⑦测算估价对象价值；⑧判断估价对象价值；⑨撰写估价报告等程序。在以上估价程序中，问卷反映存在问题的主要环节有受理估价委托、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、估价实施等四个方面。
(1)受理估价委托阶段：房地产司法鉴定委托书不规范，多数委托书由委托方按照自己意愿填写，法院基本上没有与房地产司法鉴定机构签订书面委托合同。
(2)资料搜集和现场查看阶段：诉讼当事人对估价人员的工作极不配合，抵触情绪明显，给司法鉴定估价后续工作造成困难。在对估价对象进行现场查看前，估价机构对估价资料难以搜集或搜集不完整较为普遍。估价人员现场查看时，当事人或法官不陪同现场查看，或即便陪同而不愿在现场查看表上签字确认较为普遍。
(3)估价实施阶段：估价人员进行现场查看后，经常发现估价范围不明确、产权登记与实际面积不符、房屋登记用途与土地登记用途不一致、权属资料与实物不能一一对应、产权不清等情况。由于当事人的不配合、消极抵触，以致估价人员很难对登记档案进行查询，当事人不愿意另行委托专业测绘机构进行面积测绘等工作，这使得估价工作难以继续开展。
诉讼当事人的不配合、现场工作受到限制、估价对象存在重大权属瑕疵是目前房地产司法鉴定估价无法实施的主要原因。
(4)房地产估价师出庭就估价报告接受询问的比率在5%以下。诉讼当事人擅自与估价机构接触，不接受估价结果现象占有相当大的比重，同时诉讼当事人又不及时出庭参加对估价报告进行质证。
(5)在法院二审和再审程序中的房地产鉴定估价，对鉴定机构的选择随意性较大，缺乏相应规范。问卷调查显示，有16%的法官认为另选机构，不在意估价鉴定机构资质的高低，“从而出现受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。”（引用内容）
2.2 房地产司法鉴定估价类型划分
由于司法鉴定估价涉及各种类型的房地产，因而依据不同的划分标准其类型也多种多样。
2.2.1.根据估价对象的不同划分：常遇见的类型有实体存在并可实施现场查看、实体存在但不能实施现场查看、隐蔽工程、规划调整或未严格执行规划等缺陷造成的价值减损。在此种类型划分中也会遇见少量的公共设施面积分割、租约限制、在建工程等类型。
2.2.2.根据调查问卷显示，目前我省尚未出现根据法发〔2008〕11号最高人民法院《民事案件案由规定》,“房地产估价纠纷”鉴定估价类型。
2.2.3.根据时点不同划分：有估价时点为过去、现在、未来（预测房地产未来某一时点价值）。
2.2.4.其他划分
根据评估实体情况划分为：土地、房产、房屋、构筑物、附属物、在建工程等；根据价值类型划分为：公开市场价值、非公开市场价值。
2.3 房地产司法鉴定在各种类型划分下的技术路线选取
1.实体存在但不能实施现场查看情况
A．选取市场比较法进行评估（①选取类似实体进行评估，给出区域平均价，不作个别因素修正；②选取类似实体进行评估，个别因素中只作结构、年限、朝向修正。）
B．核定其存在性，按规范评估，并在报告中揭示；
C．选取成本法评估，按照房屋建成年代确定其成新率；
D．采用替代程序，法院及当事人双方签字、盖章确认估价资料，委托方出具估价对象实物状况说明；
E．根据产权资料、影音资料、图纸、
2. 实体灭失
A．要求委托方提供证据保全资料，估价时点为过去，选取类似实体进行评估；
B．根据资料判断是否能评估，一般原则上不评，不出具估价报告；
C．在法院法官主持下，当事人提供实体灭失的影视、笔录、照片等证据，并对证据与灭失实体一致进行确认，当事人对灭失实体以前状况作书面描述，当事人双方签字、盖章加以确认，在评估报告给予披露。依据调查问卷统计数据分析，大部分司法鉴定机构采用此种技术路线。
D.结合相关图纸、概预算等资料进行测算。
3. 隐蔽工程
A．采用成本法，要求委托方提供设计图、施工图、竣工图、决算资料等，并聘请专业人员支持。此种技术路线为多数司法鉴定机构所采用。
B．根据施工图、预决算书等作期日调整。
C．当事人提供工程资料，并对隐蔽工程作书面说明和确认，在征得当事人同意的情况下打开隐蔽工程。
4. 规划调整或未严格执行等缺陷造成的价值减损
A．规划调整前后的差价即为价值减损额度。该技术路线为大多数鉴定机构所采用。
B．无缺陷估价对象与有缺陷估价对象的差价即为价值减损额度。
C．按委托书要求的规划条件进行鉴定估价。
D．规划调整后的价值减去现状价值，求得价值减损额。
（四）房地产司法鉴定估价机构的期望及建议
1.诉讼当事人的配合义务
根据问卷调查结果，鉴定估价机构在以下几个方面有强烈的愿望：诉讼当事人应向法院如实提供估价资料，并对真实性、合法性、完整性负责；配合估价机构进行现场查看，配合鉴定估价机构对权属资料查档，诉讼当事人应在陪同估价人员现场查看后在查看表上签字，在现场查看中如实回答估价人员提出的问题。
2.法院的配合义务
通过调查统计，认为法院配合的义务主要体现在估价委托、搜集资料、现场查看、依职权调查取证等几个方面。
A． 估价委托阶段的配合义务
司法鉴定估价机构非常希望在接受司法鉴定估价委托时能够与法院签定司法鉴定估价委托合同，如果不能订立估价委托合同，则希望在统一规范司法鉴定估价委托书当中，以委托书附表的形式加以规定。调查问卷显示，估价机构普遍希望，鉴定估价委托书及其附表应当包括估价的基本事项的约定，如估价对象及范围、估价时点、估价目的、价值定义等。
B． 资料收集阶段的配合义务
问卷调查统计表明，90%以上的鉴定机构认为，法院在负责向诉讼当事人搜集资料并转交给评估方、提供资料移交资料清单方面负有义务，有向诉讼当事人发出鉴定估价风险告知书的义务。
C． 现场查看阶段的配合义务
陪同司法鉴定估价机构进行现场查看。
D． 依职权进行调查取证
96%的司法鉴定估价机构希望法院能依职权进行调查取证，如查询登记档案和规划资料。
E．其他方面的配合义务
a.提供基本案情、确定估价对象和范围、确定和调整估价时间进度、明确当事人交纳估价费用金额和时间等等；b.及时支付司法鉴定估价费（被调查机构中反映较多）；c.甄别资料真实性，组织当事人开展针对估价材料的质证；d.组织针对估价报告的质证。
3.怎样区分资料来源的建议
在问卷调查中大多数鉴定机构认为，当事人应当在提供的材料清单及材料复印件上签字、盖章，经过法官组织当事人对提交估价材料进行质证之后，由法院统一移交评估机构，经办法官在移交清单上签名，不但区分了资料的来源，还可以有效避免当事人单方与估价机构进行接触。其他建议有：a.中途提交资料以法院确认为主；b.法院查询的相关权属资料应盖档案章；c.在法院出具估价委托书中载明移交给评估机构的估价材料清单。
4. 完善司法鉴定估价委托程序的建议
A．委托书中明确价值类型（如市场价值或拍卖底价）；
B．当事人提供全面、真实、合法的估价材料，陪同现场查看并签字，交接清单上双方（法院与当事人）签字；
C．明确估价目的、估价时点、纠纷原因；
D．司法鉴定机构的入围程序、资质审查、报告签收、评估费用结算、机构考核制度等进一步规范。
5.司法鉴定估价机构认为质证程序应当包括：出庭通知、估价师出庭、质证内容、诉讼当事人询问和法官质询、估价师退庭等。
三、问卷分析具体内容
（一）估价委托程序不规范
问卷调查结果显示，估价委托书不规范是司法鉴定估价中存在的普遍现象。其程序上的不规范，影响了司法鉴定估价的公信力，为司法鉴定估价机构的鉴定估价工作带来了极大困难，亟需统一鉴定估价委托程序。
1. 司法鉴定估价委托书不规范
在本次问卷调查中，25份调查问卷中有23份认为房地产司法鉴定估价委托书不够规范统一，占统计总体的92%，其中在不规范统一中有近半数认为，法官依照自己理解填写委托书。法院与估价机构之间没有签定估价委托合同。由于经办法官对国家的房地产估价制度不熟悉，其填写的委托书与国标《房地产估价规范》的要求出入较大，估价人员与委托方在估价委托书栏目及内容方面沟通不够。
基于上述原因，房地产司法鉴定估价机构对于统一规范委托书格式具有强烈的要求。在对估价机构的“你认为统一规范房地产司法鉴定估价委托书”问题调查中，有24家机构认为有必要统一房地产司法鉴定委托书，占统计总体的96%;其中有20家机构认为有必要,并且在委托工作当中与受托估价机构就委托书内容进行沟通后填写委托书，占统计总体的比例为80%。
备注：A.委托书不够规范统一； B。司法鉴定估价机构认为有必要规范统一委托书
2. 司法鉴定估价范围不明确
由于法院经办法官在房地产估价方面知识的匮乏，常常出现司法鉴定估价范围不明确等情况，给司法鉴定估价机构带来极大困难。“例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。”（为引用内容）在对“你认为委托书应当包括的内容”问题中，集中反映了估价委托书应包含估价范围、估价时点、估价目的等基本事项，其中前三项分别占到了统计总体的比例分别为100%、96%、96%。
备注：A.估价范围； B估价时点； C。估价目的
（二）诉讼当事人、法院不清楚自己的配合义务
问卷统计表明，诉讼当事人100%均不配合司法鉴定估价工作，其抵触情绪非常严重。其次，“是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。”（为引用内容）在法院与司法鉴定机构之间的配合中也常出现配合不畅，工作难以开展等情况。其中B项、C项分别占到统计总体的76%和72%。
备注：A. 诉讼当事人不配合；B现场查看中，诉讼当事人或法官不到现场，或拒绝在现场查看表签字；C。法官或当事人不在提供资料上签字，无法分清资料来源途径
（三）诉讼当事人在鉴定估价中存在的问题
从调查数据来看，存在的主要问题集中在不配合估价机构的现场查看(B项)、提供估价资料不及时(C项)、提供资料不全面(D项)三项，三项均占到了统计总体80%以上的比率，其中提供资料不全面(D项)占到了100%。其次为不接受估价结果(F项)和擅自与估价机构接触(A项)，其所占比率分别为52%、32%。其他情形(G项)主要有：阻扰现场，拖延时间；提供资料不真实，拒绝签字；当事人态度消极，对诉讼抵触情绪明显。诉讼当事人不配合估价人员的工作，是房地产司法鉴定估价中难以克服的问题。
备注：A.擅自与估价机构接触 B.不配合估价机构的现场查看 C.提供估价资料不及时D.提供资料不全面 E.不及时出庭 F.不接受估价结果
（四）诉讼当事人、法院应有的配合义务
1.诉讼当事人的配合义务
其义务主要集中在A.向法院如实提供评估所需资料，并对真实性承担责任、B.配合评估机构进行现场查看 、C.配合法院、评估机构向权属登记等部门的资料查询三项，三项均占到了统计总体的96%。
备注：A.向法院如实提供评估所需资料，并对真实性承担责任 B. 配合评估机构进行现场查看 C. 配合法院、评估机构向权属登记等部门的资料查询D. 其他
2.法院的配合义务
从调查数据来看，统计项目中90%集中在A项、B项、C项、D项、E项、G项，其分别占统计总体的比率为100%、92%、92%、92%、80%、96%。F项：向诉讼当事人发出鉴定风险告知书相对较低，占统计总体的36%，这说明由于目前没有鉴定估价风险告知这一环节，大家对其缺乏认知。其他配合义务主要有：协调评估结果，协调处理当事人对评估结果的异议（或报告修改）；协助评估公司收取评估费用，陪同查看现场并签字，对移交资料的真实性和合法性责任。
备注：A.出具委托书 B.配合估价机构的现场查看C.将案子涉及的估价资料移交估价机构 D.估价机构申请后,法院人员依职权调查取得资料交鉴定估价机构 E.提供移交资料清单 F.向诉讼当事人发出鉴定风险告知书 G. 配合评估机构向权属登记等部门的资料查询
（五）二审中法院对房地产估价机构的选择
通过调查可知，有24%的机构认为法院在二审中不用避开一审中的评估机构，76%的司法鉴定机构认为应当避开。其中有40%的机构认为法院在二审中其另选机构资质应当高于一审对外委托估价机构的资质，但仍有16%的机构认为另选估价机构。二审中不在意估价机构资质高低，势必会造成估价程序的不规范，影响司法鉴定估价的公正性和公信力。首先，如果法院在二审中不在乎另选机构资质的高低有可能使受托估价机构的资质不符合相关规定。“建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。”（引用内容）其次，级别低的机构复核级别高的不具有公信力，形成级别错位，使得鉴定估价的公信力受到质疑。
备注：A.不用避开一审当中委托的估价机构 B.避开一审当中的估价机构另选鉴定估价机构 C.另选机构资质应当高于一审对外委托估价机构的资质 D.另选估价机构,不在意其资质高低
（六）房地产估价行业组织与司法鉴定估价的关系的建议
大多数司法鉴定估价机构对房地产估价行业组织与司法鉴定估价的关系发表了自己的看法。根据对其看法的整理，机构认为有必要成立房地产司法鉴定专家委员会，要求鉴定人必须同时具有国家颁发的房地产估价师资质。专家委员会的职能：对重新委托估价和估价报告的采信提供专家咨询意见；建立专家资料库，在房地产估价相关杂志上刊登估价专家对于估价中经常遇到的疑难问题的解答; 专家委员会对有争议的事项可出具专家意见， 并切实维护房地产估价机构即房地产估价师的合法权益; 加大对鉴定估价工作的管理，提供技术交流的平台等等方面。
（七）房地产司法鉴定估价类型及其技术路线选取
目前房地产估价报告的写作，技术路线的选取，各种方法的适用性是依据《房地产估价规范》来操作，在房地产抵押评估中，是以《房地产抵押估价指导意见》为指导。今年来随着经济纠纷的不断增多，房地产司法估价鉴定数量也随之大量增加。然而，在司法估价鉴定方面，尚未出台任何指导意见，由于司法鉴定的特殊性，以至于造成司法鉴定机构在估价类型，估价方法的选取，技术路线选取等各方面随意性较大。通过对司法鉴定估价机构的调查了解，对同一估价类型，各个机构所选取的估价方法、技术路线等方面差异较大。因此，亟需形成一个司法鉴定估价意见对司法鉴定估价加以约束规范。
