抵押物未办理登记手续的效力问题

【要点提示】

两个债权人对同一债务人的财产享有抵押权时，法院可以对同一种类的诉讼请求进行合并审理。

当事人以城市房地产作为债权抵押担保的，应当办理抵押登记手续；抵押物未登记的，抵押合同不生效。但抵押合同不生效并不意味着抵押合同无效。无效的合同自始无效，对当事人不具有约束力；而合同未生效是因为合同生效要件欠缺而暂时不生效，未生效但依法成立的合同对当事人仍然具有约束力。

【案例索引】

一审：河南省内乡县人民法院[2004]内民商初字第707号（2004年7月19日）

二审：河南省南阳市中级人民法院[2004]南民商终字第332号（2004年12月6日）

【案情】

原告时小丽。

原告王玉胜。

被告王洪基。

1998年11月18日，被告王洪基借原告时小丽现金70000元。借款协议内容为：“现有时小丽、王洪基协商借款之事，由时小丽自己现金柒万元人民币借给王洪基使用壹年，月利率百分之壹元捌角（1．8％），利息总计壹万伍仟壹佰贰拾元整，到期本息共计捌万伍仟壹佰贰拾元整，借款日期从1998年11月19日至1999年11月19日止，到期连本付息，一次结清，若到期不能一次结清，如延期借款时间从延期之日起，加倍付息（3．6％），王洪基以自己房权证作抵押，从借款之日起将房权证交于时小丽，如王洪基到期无能力偿还此笔借款，时小丽可通过人民法院将房屋变卖偿还此款，由王玉胜为中介人办理。以此为凭，三方签字有效。以收款收据为准，借款人：王洪基（签名），王小女（签名，王小女系王洪基之妻），被借款人：时小丽，中介人：王玉胜，1998年11月19日。”借款协议签订后，被告将房权证及房屋转让协议一并交于原告时小丽。被告分别于1999年12月16日、2000年6月16日、2000年11月18日和2002年6月1日借原告王玉胜10000元、2000元、18360元和2000元，共计32360元，并约定有利息。2003年7月24日被告给原告王玉胜出具一保证书，其主要内容为：“……王洪基还款计划保证：2003年10月底前还2万元，2003年底争取还清，如年底还不清，2004年3月底全部还清，如到期还不清，可用房屋作价偿还。保证人王洪基（签名），2003年7月24日”。合同到期后，被告未付，二原告诉至本院，请求被告偿还此借款，并要求以约定房产优先受偿。在诉讼中，二原告先后分别提出了保全约定房屋的申请，并自愿放弃向被告追偿部分利息的权利。

【审判】

河南省内乡县人民法院一审认为，债务应当清偿。原告时小丽、王玉胜与被告王洪基双方签订的借款抵押协议是在自愿、平等、公平的基础上签订的，且不违背有关法律、法规，为有效协议。被告借二原告现金，理应积极偿还，却以种种理由拒付，实属错误，对此应承担全部责任，现二原告要求被告偿还此借款，于法有据，本院予以支持。被告借原告时小丽70000元，利息15000元，共计85000元，并与原告时小丽签订了借款协议，协议中约定被告以自己所购买李松涛的楼房抵押给原告时小丽，并把房权证（房权证户主为李松涛，该房权证没有过户），交于原告时小丽，根据有关法律规定，此抵押虽然未经有关部门登记，但房权证已交付，在他人对该抵押物不享有排他性权利的情况下，原告时小丽作为抵押权人依法对该抵押物的折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。被告在自己房子抵押给时小丽后又将该房抵押给王玉胜，由于被告先抵押给时小丽，后抵押给王玉胜，所以，王玉胜只能从时小丽对抵押物优先受偿后剩余价款中优先受偿。二原告自愿放弃部分利息，属对自己权利的处分，不违反有关法律规定，本院予以支持。一审法院判决：一、被告王洪基与原告时小丽及王玉胜签订的抵押借款协议为有效协议。二、被告王洪基于本判决生效后十日内偿还借原告时小丽85000元、借王玉胜32360元。三、原告时小丽对被告王洪基抵押给其位于内乡县湍西开发区经九街363号的房屋（内房权字第11246号）折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。四、原告王玉胜对原告时小丽优先受偿后的剩余价款享有优先受偿权。诉讼费3860元，保全费1640元，鉴定费500元，共计6000元，由被告负担。

上诉人王洪基不服一审判决上诉称：（1）原审将时小丽和王玉胜与我的借款案件合并审理并对本人的房屋采取财产保全措施不当。时小丽和王玉胜是两个自然人，其权利是不同的，二人的诉请不是必要的共同诉讼，不能合并审理。我的房屋已由内乡县人民法院查封，不应再重复查封。（2）时小丽与王玉胜的债权已超过诉讼时效，不应受到法律保护。时小丽与本人的借款协议明确：还款日期为1999年11月19日，而其在2004年4月19日才提起诉讼，其请求已超过诉讼时效。我不欠王玉胜10000元和18360元，其请求不能支持。（3）原审认定我将房屋抵押给时小丽和王玉胜是错误的。我将房权证交给时小丽和王玉胜是让他们办理过户手续，而不是抵押，不能据此认定双方存在房屋抵押民事法律关系。

被上诉人时小丽、王玉胜辩称：（1）本案存在王洪基将其房屋抵押给时小丽和王玉胜的事实，故原审将二人的诉请合并审理并无不当。王洪基的房屋虽然已被查封，但根据法律规定，人民法院可以对该房屋轮侯查封。故原审对其房屋采取财产保全措施符合法律规定。（2）时小丽与王洪基的借款协议虽然注明借款期限为一年，1999年11月19日到期，但王洪基后给时小丽出具的欠款凭证并没有确定还款时间，故时小丽的请求不超诉讼时效。王洪基欠王玉胜的10000元和18360元有其出具的借据为证，故应予偿还该笔贷款。（3）王洪基在借款中，将房产证交给时小丽，并在借款协议和保证中明确将该房产抵押，故应确认双方的房产抵押关系。

河南省南阳市中级人民法院二审认为：（1）上诉人王洪基在借款时先后与时小丽和王玉胜订立合同和出具保证，将其房屋抵押给二人，本案存在房产抵押给两个债权人的事实，原审为了有利于抵押房产的处理，而将案件合并审理，并无不当。根据最高人民法院的有关规定，人民法院可以对房产轮候查封，上诉人王洪基对原审的财产保全裁定，没有依法申请复议。故其所诉原审不应将案件合并审理和不应对房产进行查封的理由不能成立，本院不予支持。（2）时小丽于1998年11月19日与王洪基订立的借款协议中虽然明确了借款期限，但王洪基给时小丽出具的还款凭证中，并没有确定还款时间，而对于没有确定还款时间的债权，债权人可随时主张。故时小丽的诉请不超过诉讼时效。王洪基所欠王玉胜的10000元和18360元由其出具的借款凭证为证。王洪基在原审中没有对此提出异议，现提出不欠该款不能成立。（3）王洪基在借款中，给时小丽和王玉胜订立协议和出具保证明确将其房屋抵押给二人，并将房产证交给了时小丽，该抵押行为虽然没有登记，不能对抗第三人，但对双方具有法律约束力，可以据此认定双方设立了房屋抵押借款关系。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

这是一起特殊的抵押担保合同纠纷案，其特殊性不仅在于抵押人以房屋作抵押但没有办理抵押登记手续，而且在于抵押人同时以房屋向两个债权人抵押。本案主要涉及以下两个问题。

1．本案能否合并审理问题

所谓合并审理，是指为了提高诉讼效率，防止法院在相互关联的问题上作出相互矛盾的裁判，法律规定将在主体和客体上具有关联性的两个以上彼此独立的诉讼放在同一诉讼程序中进行审理的制度。合并审理常常是由共同诉讼引起的。但并非所有的共同诉讼都必须合并审理，我国《民事诉讼法》对普通共同诉讼和必要共同诉讼作出了不同规定。《民事诉讼法》第五十三条规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”对于当事人一方或者双方当事人为二人以上，其诉讼标的是同一的两个诉讼即必要共同诉讼，人民法院必须合并审理，而对于当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是同一种类的诉讼，即普通共同诉讼，人民法院决定合并审理则须经当事人同意。本案中，王洪基分别向王玉胜、时小丽二人借款，与二人均形成债权债务关系，从该种角度来看王玉胜与王洪基、时小丽与王洪基之间的两个诉讼的标的是同一种类的，法院应当经当事人同意后方可合并审理，当事人因缺席而不能作出同意合并审理的意思表示的，法院不得合并审理。由于王洪基在向王玉胜、时小丽借款时，均作出了期满未能还款，愿以房产变卖抵债的意思表示，并且，时小丽、王玉胜在起诉时均要求以同一房屋优先受偿，两个诉讼请求互不相容，不能并存，即王玉胜与时小丽分别提起的两个诉讼同时指向同一标的，其诉讼琢的是相同的，属必要共同诉讼，应当予以合并审理。至于两个优先受偿的主张能否成立，应视案件的结果而定，人民法院在决定合并审理时，只须作字面上的审查即可。

2．抵押物未办理登记手续的效力问题

根据《担保法》第四十一条之规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《担保法》第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下……（二）以城市房地产或者乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。”据此，以城市房地产作抵押的，抵押物应当办理登记，抵押物未登记，抵押合同不生效。但抵押合同不生效并不意味着抵押合同无效。“无效”是和“有效”相对应的概念，无效的合同自始无效，对当事人不具有约束力；而未生效与生效相对应，合同未生效是因为合同生效要件欠缺而暂不生效，未生效但依法成立的合同对当事人仍然具有约束力。根据《合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”。本案中，王洪基分别与时小丽、王玉胜协商一致，签订了抵押借款合同，合同即依法成立，三方均应依照合同之约定履行义务，王玉胜、时小丽有权要求王洪基依据合同履行诸如办理抵押登记手续的附属义务及以房屋作价、变卖偿还自己债权的义务。因此，抵押担保合同虽未生效，但对双方仍然具有约束力，时小丽、王玉胜有权要求变卖王洪基的房屋用于偿还自己的债权。

（编写人：河南省内乡县法院杨　红王群 责任编辑：胡夏冰）