以集体土地合作开发房地产，本质上属于集体土地使用权有偿转让，该合作开发协议因违反土地管理强制性规定而无效

以集体土地合作开发房地产，本质上属于集体土地使用权有偿转让，该合作开发协议因违反土地管理强制性规定而无效。

案例：明鸿进出口贸易公司与珠海市金湾区三灶镇海澄村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书[珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第180号] ，本院认为，涉案土地《合作开发海澄乡华侨村合同书》本质上是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，明鸿公司通过此种合作方式将农村集体用地自由流转用于开发建设商品房，从而取得涉案土地经营收入，此举与我国农村集体土地管理精神相违背，亦与珠海市政府同意三灶海澄村委会利用自留用地单项开发经营房地产的初衷相违背。涉案土地虽然取得17547平方米作为住宅用地的《建设用地许可证》，但迄今为止有效期已经截止，而另外30595.8平方米农用地及4844平方米草地并未取得任何审批手续，鉴于涉案集体土地不属于可以有偿转让范畴，该《合作开发海澄乡华侨村合同书》约定内容违反法律、行政法规强制性规定，应为无效。

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