基于房屋买卖合同作出的给付判决不能当然排除强制执行

最高法院民一庭：基于房屋买卖合同作出的给付判决不能当然排除强制执行

核心要旨：法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决并非确权判决，买受人并不能据此直接获得房屋所有权，该判决也不能当然排除对案涉房屋的强制执行。能否排除强制执行的审查，仍应按照执行异议与复议规定第二十八条或第二十九条规定的房屋买受人的法定优先保护条件作出认定。

一、案情简介

甲公司与乙签订《融资合同》，约定甲向乙借款2000万元用于项目开发。甲公司与丙公司签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给丙公司。2015年，因甲公司未按时还款，乙起诉甲公司请求其偿还借款，并申请查封案涉房屋。2016年，因甲公司未按期交付房屋，丙公司起诉请求甲公司交付房屋，人民法院据此作出另案生效判决，判令甲公司向丙公司交付房屋。

2017年，因甲公司未履行与乙之间的生效判决所确认的还款义务，乙向人民法院申请强制执行。执行期间，丙公司以另案生效判决已确认甲公司向其交付案涉房屋为由提出异议，执行法院裁定中止执行。乙不服中止执行裁定，以甲公司、丙公司为被告向执行法院提起执行异议之诉。

二、裁判情况

一审法院认为，本案争议的焦点为乙请求继续执行案涉房屋是否成立。在乙作为原告起诉被告甲公司借款合同纠纷一案中，经乙申请，人民法院于2015年5月查封了案涉房屋。在丙公司作为原告起诉被告甲公司房屋买卖合同纠纷一案中，人民法院作出的判令甲公司向丙公司交付案涉房屋的生效判决是在案涉房屋被查封之后，且该生效判决确认的是丙公司的债权并非房屋所有权。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除强制执行异议的，人民法院不予支持”之规定，丙公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故判令准许继续执行案涉房屋。丙公司不服，提起上诉。

二审法院认为，乙申请查封案涉房屋在先，丙公司占有该房屋在后。且人民法院就丙公司起诉甲公司作出的生效判决属于给付性判决，并非形成性的确权判决。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”丙公司的情形不符合上述司法解释第二十八条第二项的规定，故驳回上诉，维持原判。

丙公司不服二审判决，申请再审，主要理由是生效判决已确认甲公司向其限期交付案涉房屋，该生效判决确认的是丙公司拥有案涉房屋的所有权，而非债权。

再审法院经审查认为，丙公司的再审申请理由不能成立。理由如下：人民法院就丙公司起诉甲公司作出的生效判决的主文并无关于丙公司对案涉房产享有所有权的判项，不属于对案涉房屋所有权的确权判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对于第三人在人民法院查封之前已合法占有争议不动产的要求，法律和司法解释未作例外规定，丙公司亦无证据证明其在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋，故其不符合该条规定的法定优先保护条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定保护的是商品房买受人的生存权益，丙公司购买案涉房屋并非用于居住，其亦不符合该条规定的优先保护条件。综上，丙公司对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

三、主要观点及理由

对于人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决能否排除强制执行，实践中有两种不同的观点。

第一种观点认为，人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决不能当然排除强制执行。理由包括如下：

首先，人民法院基于房屋买卖合同作出的生效判决确认的物之给付请求权本质上属于债权。我国不动产物权变动采登记生效主义，民法典第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据该规定，不动产物权自登记之日起发生物权变动的效力。人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决，虽判令开发商向案外人交付房屋，但在出卖人将房屋过户给案外人之前，案涉房屋仍归出卖人所有。案外人依据该生效判决享有的物之给付请求权仍是债权；基于债权平等性原则，该债权不具有优先于其他金钱债权的效力。

其次，人民法院基于买卖合同作出的物之给付判决不是房屋所有权的确权判决。虽然民法典第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”但人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付判决只是要求出卖人履行交付义务的给付判决，并非房屋所有权变动的确认判决，不能直接产生物权变动法律效力。

最后，如果案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定的商品房买受人法定优先保护条件，就不能排除强制执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

上述两条规定了金钱债权执行中房屋买受人债权请求权的法定优先保护条件。案外人对于人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决所享有的权利本质上仍属于债权；而该债权需要获得优先保护，就需要满足上述第二十八条或者第二十九条规定的法定优先保护条件，即同时满足第二十八所规定的四项法定条件或者第二十九条规定的三项法定条件，否则，将不能排除强制执行。

第二种观点认为，人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决已经确认出卖人要向案外人交付房屋。根据该生效判决，案外人可以取得房屋所有权。根据物权优先债权的基本法理，案外人对房屋享有的所有权足以排除强制执行。

四、最高人民法院民一庭意见

人民法院基于房屋买卖合同作出的物之给付生效判决不是房屋买受人享有房屋所有权的确权判决，不直接产生所有权转移之法律效果，房屋买受人并不直接获得房屋所有权，故该生效判决不能当然排除对案涉房屋的强制执行。审查房屋买受人能否依据物之给付生效判决请求排除强制执行，仍应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定的房屋买受人的法定优先保护条件作出认定；如不符合上述条件，则不能排除强制执行。

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