储藏室改宠物医院扰民如何维权？

近年来，在一些开放式管理的小区内，部分业主为了经济效益，将储藏室、车库改为快递驿站、宠物医院等商业用房，由此因噪声、污染导致的邻里纠纷时有发生。对此，其他业主是否可以维权？民法典新增条文给出了明确规定。

案例：小张住在某小区某栋楼103室，他所购买的半地上储藏室就在103室的正下方。由于小区属于半开放式管理，且小张住的这栋楼位于小区临近大门主干道的一侧，人流量较大。小张在征得部分住户的同意后，在其储藏室里开了间宠物医院，并进行了工商、税务登记。

宠物医院营业后，该栋楼305室的业主小李认为，小张将储藏室改为宠物医院，没有征求自己的意见，而且在营业期间内，动物的叫声、洗澡机器产生的噪声以及天气炎热导致的异味，严重影响了其生活，遂要求小张立即停业。小张则以其已征得部分业主同意为由，不予理睬。

民法典第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

检察官解析：尽管现有法律法规对于储藏室、车库等是属于商业用房还是住宅没有明确的规定，但在本案中，经查明该小区的储藏室为半地上结构，配置比例为1∶1，而且连同房屋一同登记在不动产产权证上。从其用途以及登记形式上看，显然是为了满足业主的居住需要，属于住宅的一部分。

小张将储藏室改为宠物医院，未经全体利害关系人同意，虽然经过行政主管部门核准设立，但其在实际经营过程中存在动物叫声、异味、机器噪声等，对小李的正常生活造成了影响，妨害了小李住宅物权的行使，小李可以向法院起诉要求排除妨害。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条规定，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为有利害关系的业主。

检察官小贴士

业主改变房屋性质的行为虽然可以带来一部分经济效益，但并不可取，一方面在改造过程中可能会对房屋结构、功能设施造成破坏，存在安全隐患；另一方面可能会在经营过程中产生卫生、噪声、排污等问题，引发邻里纠纷。正是基于维护业主正当利益的考虑，法律对小区业主“住改商”的行为进行了严格限制，除应遵守法律、法规以及管理规约外，还要经有利害关系的业主一致同意。只要是在本栋建筑以内的业主，当然属于“有利害关系的业主”，无须进一步举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

（作者：高岩岩 作者单位：江苏省徐州市泉山区人民检察院）

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