按份共有人可以将共有房屋对外出租吗
案例
张甲、张乙、张丙、张丁、张戊、张戌六人系兄弟姐妹关系。2009年，张氏兄妹六人作为股东，在南京市某房屋(以下简称诉争房屋)内开设了百货商店，张戌任执行董事、法定代表人及经理。兄妹六人一直以承包的形式对外出租诉争房屋，直到2018年3月4日张戌去世。张戌去世后，其对诉争房屋的份额由其儿子张庚继承。现张庚与张甲、张乙、张丙、张丁、张戊共有诉争房屋，且张甲、张乙、张丙、张丁、张戊均同意继续对外出租诉争房屋，但张庚不同意。2018年3月27日，张甲代表百货商店与郑某签订了承包协议书，约定由郑某承包百货商店的百货、服装经营项目及场地30平方米，承包期限3个月，承包费13000元，2018年6月27日、9月27日又续签了承包协议书。此后，张庚以张甲擅自将诉争房产以承包的形式提供给郑某使用，长期占用上述房屋将收益据为己有，侵害其对财产的合法使用权和处分权为由，诉至法院，请求确认张甲、郑某于2018年9月27日签订的承包协议无效；判令郑某及百货商店将诉争房屋腾空交还张庚；并返还2008年6月1日起至实际腾房之日止的房屋收益。张甲、百货商店则认为其有权处分诉争房屋，承包协议合法有效，并同意按每月722元的标准给付张庚房屋租金。
权威观点
按份共有的大多数共有者(已超过2/3份额)有权对共有物进行处分，同样也有权对共有物实施管理，张甲等人有权将诉争房屋以承包形式继续对外出租。
法官解读
本案涉及对共有物的管理和处分问题。对于共有物的管理和处分行为，《民法典》第三百条和第三百零一条采取了两种区别处理的态度：针对管理行为，首先应当按照约定进行；如果没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。针对处分、重大修缮、变更性质或用途的行为，在按份共有的情形须经占份额三分之二以上共有人的同意，在共同共有情形须经全体共有人的一致同意，但是共有人另有约定的情况除外，即有特别约定的优先适用特别约定。那么，本案中将诉争房屋对外出租的行为是属于对共有物的处分行为还是管理行为？解决这一问题必须首先弄清管理与处分概念的区别。 共有物管理是指共有人对共有物的保存、使用、简单改良与修缮等行为。共有物的管理具体可分为共有物的保存、改良和利用。共有物的保存指以防止共有物的灭失、损毁或者其权利丧失、限制为目的，而维持其现状的行为。共有物的改良指不变更共有物性质而增加其效用或价值的行为。共有物的利用指以满足共有人的共同需要为目的，不变更共有物的性质，而决定其收益方法的行为。共有物的处分，可以分为事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭，如粮食被吃、房屋拆除；法律上的处分是指依照所有人的意志，通过某种法律行为对财产进行处理，如转让、出质、抵押等。处分是所有权的核心内容，也是所有权最基本的权能，其与占有、使用、收益一起构成所有权的完整内容。本案中将诉争房屋对外出租的行为，是在不变更共有物的性质的前提下，决定其收益方法的行为，系对共有物的利用，属于共有物管理的内容。
处分作为决定财产命运的一种权能，对于被处分物所产生的影响最为显著，因而法律对其合法行使做出的规定也最为严格。《民法典》规定在无特别约定的情况下，处分按份共有物应当经占份额2/3以上的按份共有人同意。管理相对于处分来讲，对共有物产生的影响较轻，因而法律对其行使条件的限制至多不应超过法律对于处分的限制，故当占2/3份额以上按份共有人同意时，管理行为同样应为有效。
本案中，张庚要求确认的是百货商店与郑某签订的承包协议无效，但张庚并非该合同的当事人。而诉争房屋为张甲等六人按份共有，张庚对诉争房屋仅享有1/6的产权，虽然其不同意将共有房屋继续对外出租，而占5/6产权的张甲等人均同意将诉争房屋对外出租。且诉争房屋一直处于出租状态，以对外出租的形式对共有物进行管理既没有对共有物造成不合理的损害，亦没有损害到张庚的合法权益，故张庚认为对外出租行为侵害到其对于共有物的使用权和处分权缺乏相应依据，张甲等人有权将诉争房屋继续对外出租。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第三百条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
特别提醒
按份共有人要对共有物处分、重大修缮、变更性质或用途的，须经过多数决定，共同共有人则必须一致同意，但是共有人之间另有约定的，还是要遵循意思自治原则。
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