要转让建设用地上盖的厂房，能否做到只卖房不卖地

要转让建设用地上盖的厂房，能否做到只卖房不卖地

案情

2010年，县里为搞活经济，准备招商引资一些企业进来，A企业通过拍卖拿到了县里一块建设用地的使用权，并在这块地上建了两间厂房。2014年，为了引进新设备，A企业向银行贷了一笔款。随着市场竞争加大，A企业经营状况越来越差，眼看银行的贷款快到期了，还不上钱，于是A企业关闭企业。张某在旁边开办了一个家具加工厂，正准备扩大经营规模，就想买下这两间厂房。2017年，双方经过协商，签订了合同，张某也支付了转让款。由于A企业是作为招商引资企业进来的，在拿地的时候享受到了优惠政策，所以当时对土地使用权转让作了限制。现在要把这块建设用地使用权变更到张某名下，要补交费用。于是双方就先把两间厂房登记到了张某名下，土地使用权暂时没有变更。2018年，张某听说这一路段的房子可能要被拆迁，想到建设用地使用权证上登记的还是A企业，于是张某找到A企业，要求办理土地使用权过户手续。A企业认为当时卖的只是厂房不包括土地，土地使用权证上写的还是A企业；而张某认为当时付的钱包括了厂房和土地的钱，房跟地不可能分开卖，只是由于政策原因，暂时没有变更土地使用权人。

权威观点

建设用地土地使用权和土地上建造的房屋是一体的，要处分就要一并处分。建设用地使用权和房屋只要有一个发生了转让，另外一个随之一并转让。A企业已经把厂房卖给了张某，也办了过户，在卖房的时候，房子占用的建设用地使用权应该一并处分。

法官解读

本案例涉及到建设用地上盖房，房地一体处分的规则。

一、土地使用权和房屋产权是一体的。

土地是任何房产的基础，是土地上建筑物的组成部分。如果对土地不享有使用的权利，就没有权利在土地上建房或使用房屋。同时，要取得房屋的产权，必须已经依法取得建房土地的使用权。权利人对房屋产权或土地使用权中任何一种权利的处分，都会涉及另一种权利的变动。A企业要建厂房，必须先要取得建房所占土地的使用权。建设用地使用权的取得，一般是要通过招标、拍卖等方式取得，要支付一定的土地出让金，跟村里宅基地使用权的取得方式不一样。

二、土地或房产转让时，房随地走，地随房走。我国对于建设用地上建造的房屋，采取的是房地一体的原则，不允许分别流转。在权利人将土地使用权转让、互换、出资或者赠与时，土地上的房屋一并处分。同理，在房屋所有权人将房屋转让、互换、出资或者赠与时，也应当一并移转相应的土地使用权。不能说只卖地不卖房，也不能只卖房不卖地。本案中A企业和张某就到底是只卖房还是房、地都卖产生分歧的时候，根据房地一体的原则，在厂房已经过户到的张某名下时，可以认定土地使用权也一并归张某所有，张某有权要求A企业办理土地使用权变更手续。

这里所说的“房屋占用的建设用地使用权”既可能是一宗单独的建设用地使用权，也可能是与其他人共同享有的建设用地使用权中的份额。典型的是开发商建设的多层、高层房屋，房子每个业主是独立享有的，但土地是所有业主共同享有的。在商品房买卖时，不可能说只卖房，土地使用权还自己保留。以前，一套房子有房产证和土地使用权证两个证，自从国家进行了不动产统一登记改革后，两证合一变成了不动产权证，也体现了房地一体的原则。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

特别提醒

房地一体，房随地走，地随房走。要转让建设用地上建造的房子，不能仅仅只转让房子的所有权，房子所占的建设用地使用权要一并转让。

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