签订民间借贷合同的同时又签订了商品房买卖合同，应当如何处理？

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〖法条规定〗

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

〖适用解析〗

尽管让与担保制度具备诸多其他担保方式所无法比拟的优势，特别是其在能够有效地消除债权风险方面的长处，而备受业界人士青睐，但必须承认的事实是：让与担保在消除担保债权人风险的同时，却为债务人和第三人带来了巨大的风险而隐存着诸种制度弊端。主要有：第一，由于让与担保契约中常常订有流担保约款，债权人在债务人不履行债务的场合可以取得标的物所有权，因此使债务人面临丧失所有权的风险。第二，由于让与担保交易关系是以担保权人和设定人之间的信赖关系为基础，因此其中任何一方从事背信行为，皆会损害另一方的利益。就债权人而言，标的物为债务人所占有乃是让与担保之常态，倘若债务人有失诚信而擅自处分标的物，则担保权人便有丧失其担保之危险；就债务人而言，由于在对外关系上担保物属于债权人，所以担保权人若违反约定而不当处分标的物时，设定人将因不能对抗受让第三人而丧失其对于标的物的权利。第三，让与担保权人在债务人不履行债务时可以直接行使担保权的优点，也同时意味着具有因此而损害设定人以及第三人利益之虞。即在标的物价额大大超过被担保债权额的场合，由于当事人可能约定不负担清算义务，因此存在损害设定人权利之危险。即便当事人约定清算义务，亦可能发生担保权实行中的换价或估价问题，由于其可以通过对标的物进行适当的评价而归属于债权人方式或以进行适当的换价方式来清偿债权，加之拍卖程序并非让与担保实行之必经程序，因此如果该评价或换价方法稍不适当，就将损害设定人的权益产。第四，让与担保带来经济便利的同时，有可能导致高利贷等暴利行业的出现，尤其是在民间借贷实务中，大量的让与担保的适用，不仅有助于帮助实现资产的所有者为满足资本天然逐利的本性和对利益的偏好，而且还可以通过设定让与担保的方式，利用债务人急切需要资金的迫切情形，压低担保物的价值，进而获取暴利，影响社会的分配秩序。

〖实务指导〗

实际上，借款人在与出借人签订民间借贷合同的同时，又签订了一份商品房买卖合同，但没有办理商品房过户手续的，构成了后让与担保。

后让与担保，是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。

对于让与担保与后让与担保的关系，有观点认为，学界对后让与担保的概念尚无统一认识，在此前提下，结合我国法律实践中让与担保制度的发展现状，是否有提出“后让与担保”概念之必要，如何界定后让与担保的性质以及如何准确区分其与让与担保之间的界限，均存有疑问产而且，提出该概念的学者亦认为其与让与担保的区别“仅在于一个是先转移所有权，一个是后转移所有权，同样都是担保物权，仅仅是所有权转移有先后之分而已。在其他方面，二者则基本相同。”让与担保与后让与担保存在的区别主要体现为担保物的所有权等权利转移的时间上，在其他方面产尤其是权利转移的性质、价值、功能以及归属定位等方面并不存在本质区别。

回到本问题中来，借款人在与出借人签订民间借贷合同的同时又签订商品房买卖合同，该两份合同均有效。借款人到期未还款的，出借人无权取得商品房所有权，而应当通过对商品房予以评估、折价、拍卖、变卖等清算方式，实行多退少补。