售后回购诱人 兑现承诺扎心

售后回购诱人 兑现承诺扎心

近年来，以天猫、京东为代表的电商发展势头强劲，实体店客流量大幅下降、销量一落千丈，商业房产库存大量增加，于是有的开发商推出承诺回购等条件吸引投资者，但到期无法兑现被起诉甚至引发群体性事件，造成严重不良社会影响。两年来，浙江省舟山市两级法院共审理商业房产售后回购案件28件，标的额2014.56万元。

调研发现，此类案件主要呈现三个特点：

原告多为合伙购房的投资者。原告人数在两人以上的有19件，占全部案件的67.85%，主要为合伙购买产权商铺、酒店式公寓等商业房产进行投资。被告主体相对比较单一，均为商业房产的开发商。实践中，被告除与原告签订商品房买卖合同外，还补充签订了承诺书，承诺如果市场在几年后还不能形成或买受方所买商铺未能达到所期望的升值幅度时，均需无条件回购。

主要经济风险没有转移。上述案件中，商业房产的所有权均已完成过户登记，法律风险也转移给原告承担，但相关经济风险并没有转移。根据企业会计准则的规定，企业在销售商品的同时，与购买者签订合同，承诺日后以非公允价格将售出商品重新买回的，可以认定为所售商品所有权上的主要风险和报酬没有从销售方转移到购买方，因而不能确认相关的销售商品收入。企业应按照“实质重于形式”的要求，作为融资交易进行会计处理。

销售价格明显高于市场价。承诺回购大多为市场营销的一种噱头，是开发商吸引投资的一个财务技巧。从表面上看，购房者既可以每年享受8%至12%的租金收益，也可以享受房价上涨红利。几年后如果房价没怎么上涨，还能请求开发商回购，是一个稳赚不赔的买卖，但实际上开发商已通过提高销售价格，将今后要付给投资者的收益预提出来。

为此，该院建议：

引进“体验式”商业模式。在开发商业房产时要谨慎确定体量，更加注重项目质量、盈利水平的稳定性；运营过程中要不断创新，尝试引进以“体验式”消费为主的商业模式，积极增添体验元素，增强商业房产的市场认可程度。

规范商业房产销售行为。加强合同网签备案管理，将另行签订的补充协议或者回购承诺书全部纳入备案范围。积极受理购房纠纷投诉，严厉打击承诺回购式销售行为。严格执行广告法的强制性规定，严肃查处发布误导欺骗性销售广告，宣传中不得含有保证物业升值、投资回报、承诺回购等内容。

强化投资风险防范意识。要准确甄别商业房产相关信息，购买前做深入细致的市场调查，客观理性地判断未来的收益及面临的潜在风险。要树立投资有风险、选择需谨慎的观念，坚决不轻信“零风险、高回报、几年收回成本”等宣传，切勿盲目跟风投资承诺回购的商业房产。

作者：王雄军