一起房屋买卖合同纠纷

一起房屋买卖合同纠纷

内容简要：在审判实践中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨原因，对原来的出卖价格不满而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润，出卖人往往先要求买受人加价，加价不成，则可能采取第三人诉至法院要求确认买卖合同无效，如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，如由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。在此种情况下，如果将损害赔偿范围限定在信赖利益，则在违约方违约本身即视为获得比履行所能获得的跟股东利益的情况下，此种赔偿对违约方十分有利。因此，对买受人进行履行利益的赔偿，才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。

一、案件过程：

2012年5月8日，戴某、程某及中介公司签订《居间服务合同》，中介公司为双方提供居间服务。同日，戴某与程某签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：戴某购买程某的房屋，总价款是

2300000万元，戴某支付了购房定金，戴某为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日内，支付出戴某贷款申请额之外的剩余房款，双方交易资金划转结算方式以双方签订的《居间服务合同》或补充协议约定为准。但是，2012年7月25日，程某与另一个人就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并办理完毕房屋过户手续。

基于上述情况，戴某通过我的一个朋友找了我，我在详细为她分析案件情况、解答诉讼事宜之后，她希望维护自己的最大权利，故聘请我作为她的代理律师。

二、审理过程：

案件审理过程中，我方向法院申请对房屋的现时价值的差价进行评估，经评估，评估公司确定房屋的市场价值为2800000万元。按照评估结果的数额我方起诉程某，因程某将房屋出卖给案外人，严重违背诚实信用原则，构成违约，应承担相应赔偿责任。故请求法院判决1、要求程某赔偿房屋差价损失（根据评估报告书中房屋价值的差价计算所得）2、双倍返还定金。

程某辩称：是戴某违反合同约定，没有及时交纳房款，导致银行贷款拖延近两个月，我现已将房屋过户给案外人，所以不同意戴某的诉讼请求。

三、法院认定：

法院认为戴某、程某及中介公司签订的《居间服务合同》、程某与戴某签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。虽然戴某确实存在迟延支付首付款的行为，但其陈述的未在3日内支付首付款的理由符合常理。程某在未与戴某解除合同的情况下直接将房屋另行出售并办理完毕房屋过户手续的行为构成严重违约，程某应当那个就此对给戴某造成的损失承担赔偿责任。关于房屋差价损失，根据戴某与程某订立的《北京市房屋买卖合同》及补充协议中约定的房屋价款，可以确定房屋的差价损失。故判决如下：1、程某返还戴某定金。2、程某赔偿戴某损失。

四、律师解析：

在房屋买卖合同案件中，在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能，或履行费用过高，实际履行已不必要时，对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时，买受人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同，解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如在“一房两卖”的情况下，因房价大幅上涨，出卖人已将房屋另售他人并已合法过户，而未取得房屋的购房人已付房款数额不大，则即便根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定，判令出卖人加倍赔偿亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。

本案中，考虑到程某违背，诚实信用原则，将涉案房屋“一房两卖”，已经构成严重违约，而房屋差价损失客观存在，因此，程某应当就该差价损失给予合理赔偿。在处理该案件时，还应当注意以下几点：

1、合同解除应指法定解除，在约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理。

2、合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或延迟履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。

3、由于在清偿期届至前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届至前，解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿。

4、在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。