我变卖自己的房产为什么无效

我变卖自己的房产为什么无效

问：我们兄弟四人共有10间祖上传下来的房屋，2004年我们兄弟四人共同到公证处公证,将该10间房屋做了分割，其中我获得东房两间，但我们兄弟四人一直未对房屋产权进行变更登记。2006年，我将公证书上所载明的属于自己的两间房屋卖给王某，我和王某也没有办理产权过户登记手续，现王某搬进房屋已连续居住了5年。前几天我的三个兄弟认为我处分了与他们共同共有的财产而未征得他们同意，损害了他们的利益，要求确认我与王某的房屋买卖合同无效，这种情况法律上是如何规定的？

答：共有房屋分割未进行产权登记不能单独出售。共同共有，是指共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。一般是家庭成员间对家庭财产共同拥有的一种状态。你们兄弟四人对10间房屋的占有关系应该是共同共有关系。你们通过公证的形式，对原共有房产进行划分的行为，实际上是你们内部对共有房屋进行了分割。但是因为没有进行产权变更登记，根据《物权法》的不动产登记和公示公信两项原则的规定，该房屋的产权对外仍处于共有状态。因此，你将公证书上所载明的属于自己的两间房屋，卖于王某的行为，是属于无权处分共有财产，你在出售时须征得其他共有人的一致同意或售后追认才能生效。买房人王某以合法有效的“公证书”来抗辩，公证书本身是合法有效的，但不能作为房屋产权分割的依据。根据《物权法》第97条规定，处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。因此，你未经其他共同共有人同意擅自转让自以为属于自己的那份财产是缺乏法律根据的。

作者：史殿喜 李成武