王丽是否应当对李涛的行为承担民事责任

是否该为代理行为买单

作者：黄闯

312号房屋原登记于王丽（化名）名下。2011年1月25日，王丽夫妇与李涛（化名）签订《委托书》，委托李涛代为出售312号房屋，并办理相关过户手续等。《委托书》还经过了公证。2011年5月18日，李涛作为委托代理人代表王丽与买受人孟刚（化名）在中介公司居间介绍下签订了《存量房屋买卖合同》，将312号房屋卖给了孟刚，后房屋过户至孟刚名下。2013年12月26日，孟刚以自己已经向王丽的代理人李涛支付了全部购房款且房屋已经过户完毕为由向法院起诉，要求王丽向其交付房屋。

法院经审理查明：王丽夫妇与李涛签订的《委托书》中载明：“委托人王丽与黄凯（化名）二人系夫妻关系，我们同意出售312号房产，现委托李涛为我们的代理人，前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，办理此房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限：办完上述委托事宜为止。代理人有转委托权。本委托书附委托人的身份证复印件。”

2013年1月21日，王丽曾以房屋买卖合同为由起诉李涛、孟刚和典当公司，请求法院判决李涛代王丽与孟刚签订的《存量房屋买卖合同》无效。2013年12月20日，法院作出一审判决，依法驳回了王丽的诉讼请求。王丽不服该判决提起上诉。2014年5月9日，王丽撤回上诉。

2013年12月26日，孟刚以自己已向王丽的代理人李涛支付了全部购房款且房屋已经过户完毕为由向法院起诉，要求王丽向其交付房屋。王丽仍坚持其在之前房屋买卖合同纠纷一案中的意见，称其从未与孟刚达成过房屋买卖的意向，也没有从李涛处收到过孟刚支付的购房款，主张其夫妇之所以出具上述委托书系因2011年1月25日王丽与某典当公司签订《房地产最高额抵押典当合同》时应典当公司的要求为李涛出具，当时家里资金紧张，急于从典当行拿到钱才一时疏忽，酿此大错。

一审法院于2014年7月9日判决认为，孟刚与王丽的委托代理人李涛签订的《存量房屋买卖合同》是合法有效的，双方当事人均应全面履行合同义务。涉案房屋现登记在孟刚名下，孟刚已经支付全部房款，故对于孟刚要求判令王丽将房屋交付给孟刚的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

王丽不服一审法院判决，以前述理由提起上诉。二审法院于2014年8月19日受理，经审理认为，李涛在代理权限内以王丽的名义从事的民事法律行为的后果应由王丽承担。双方的买卖合同的效力已经生效的判决确认为有效的合同，王丽应当按约履行合同义务，向买受人孟刚交付涉案房屋，故于2014年11月6日作出二审判决，驳回王丽的上诉，维持原判。

法官说法：本案的争议焦点和认定关键在于王丽是否应当对李涛的行为承担民事责任及是否应当继续履行合同即交付涉案房屋的问题。

首先，李涛与孟刚签订房屋买卖合同的行为应由王丽承担民事责任。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，王丽并不否认其夫妇二人为李涛出具委托书的事实，作为委托代理人的李涛与孟刚签订《存量房屋买卖合同》的行为及收取购房款的行为均未超出王丽赋予其的代理权限，所以该行为的后果理应由王丽承担责任。

其次，涉案房屋买卖合同为有效合同。虽然王丽在本案中仍主张该房屋买卖合同并非其真实意思表示，亦未收到过孟刚支付的购房款，但在本案之前王丽曾于2013年1月起诉要求确认该房屋买卖合同无效被法院驳回，提起上诉后又撤回了上诉，故驳回王丽要求确认合同无效的判决已经生效，王丽继续以李涛与孟刚恶意串通损害其利益为由要求驳回孟刚的诉讼请求不能被法院采纳。

最后，王丽应当继续履行合同义务，将房屋交付给孟刚。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案合同为有效合同且孟刚已经按照合同约定全面履行了自己的义务，王丽亦应按照合同约定继续履行其合同义务，即将涉案房屋交付给孟刚。