离婚案件中按揭房屋的处理问题

离婚案件中按揭房屋的处理问题

在目前的离婚案件中，按揭房屋的分割问题成为一个热点。一方婚前以自己的名义签订购房合同及抵押贷款合同，并支付了购房首付款，婚后用夫妻共同财产偿还贷款，且婚后才取得房屋产权证的，离婚时对该房产如何进行分割？审判实践中至少有三种不同的处理办法。(一)认定为一方的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对用夫妻共同财产归还的部分贷款，应返还一半给配偶一方。(二)认定为夫妻共同财产，对于一方婚前支付的房款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。(三)认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。

笔者倾向于第三种观点。如果仅仅机械地以房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。众所周知，房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多房屋由于购房人以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理，仅返还共同还贷部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又变相剥夺了其拥有自己房产或者投资于其他方面而获益的权利。因此，对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方还贷所做的贡献，对其做出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半。

在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，离婚后由其继续承担还款义务是名正言顺的。