如何处理离婚案中的房屋问题

如何处理离婚案中的房屋问题

作者：登封市法院 崔浩

住房是人类不可或缺的生活资料，随着住房改革的逐步深入,我国城镇居民的住房状况已得到较大的改善,但一些地区住房困难情况仍然存在。在离婚案件中,夫妻双方常常为获得房屋产权或使用权而争执不休,使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中的主要争执点即为住房问题，因此，解决好离婚案件中的房屋纠纷,往往是办好离婚案件的关键，在审判工作中,应分别按不同情况去处理。

一、对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得,应为夫妻共有财产,按照分割夫妻共有财产分割；如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高人民法院有关司法解释，经过八年可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等、保护妇女儿童合法权益、照顾无过错方、尊重当事人意愿、有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿等等。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。

二、对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付的情况，笔者认为在商品房屋尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因此应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意获得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿，并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意获得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款进行分配。在处理此类问题中若由于牵涉到商品房预售方的利益而使夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以另案处理。

三、离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人的同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生诉讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点，《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题》中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的；婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工，一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的。

四、对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活困难的一方；照顾无过错一方。解答中规定：“对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当经济补偿。”但对于给付的标准并没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价与市场价格之间的差价。因此，在承租方对另一方进行经济补偿的，应考虑另一方有无房屋、有无可能分房、收入、当地房屋租赁价格等因素给予合理补偿。

解答中规定：法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求来自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此观点有待商议，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可以依此作出独立判决，不能受管房单位意见的左右。征求管房单位的意见是为了调动他们的积极性，配合法院作好当事人的工作，以便于判决的执行。

五、房屋部分产权的分配问题也是离婚案件中经常遇见的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公房后享有部分权并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则和公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先、无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据“解答”的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。笔者认为，住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房的一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。

“解答”中还规定：对夫妻双方均争房屋“部分产权，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价方式在离婚案件的审理中还属于新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践中逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1、双方自愿原则。选择竞价方式应征得双方当事人的同意，有关意见应记入法庭记录。如一方当事人不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2、公平合理原则。指竞价双方当事人的经济条件、住房条件应基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，不应采取竞价方式。3、在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应当听从法庭的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价，这样才能保证竞价的公正和合理。