如何帮助投资型客户挑选二手房

如何帮助投资型客户挑选二手房？

回答：第一招:地理位置是关键；地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

第二招：房屋质量看周说；房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。有些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

第三招：户型面积要选好；有些二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

第四招：房屋产权验仔细；在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是十分必要的。首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。其次，确认产权证所标的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源与其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。当购房者仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。

第五招：装修结构弄清楚。二手房大都带装修，对于购买后立即入住胡购房者来说着实可以节省一笔不小的装修开支。但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，最好了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向，承重墙的位置等，也好便于重新装修。

第六招：屋内配置细查看购买二手房时，屋内的部分配置（沙发，衣柜，空调，闯，燃气灶，热水器，电话等），通常情况下业主都会折价或半买半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，在考虑购买与否。

第七招：物业杂费看真切，算算居住费用水，电，气的价格，观察这些费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三标是否出户。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；了解物业管理公司提供哪些服务。同时，自驾车族还要查看其车位的费用。如果是高层塔楼还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚才能够安心购买。

告之客户投资二手房的要注意一些什么因素？

回答：任何投资首先考虑的都是收益率，投资二手房也一样，需要提醒投资者注意的是，确定合理的二手房收益水平是正确投资的关键。如果您的预期投资收益在1%—2%，可以选择银行储蓄；若您的投资预期在3%，尽可选择国债。也就是说，投资二手房的合理收益率至少应在3%以上，否则您就没必要进行这种有一定风险、投资额较高、资金回收期较长的投资了。投资商铺、要考虑到家庭和个人收入会存在不稳定性，虽然有“一铺富三代”的说法，但若您要计划投资商铺用于出租时必须注意，若商铺的回报率只有5%就太低了，特别是以租养贷，目前银行贷款利率在6%上下，您必须准确估算能否“以租养贷”，一旦预期收益率的设定不准确，将房子的采暖、物业等费用支出计算在内后，您所谓“投资”往往只是会赔本赚吆喝，商铺投资达不到8%—10%收益水平的话，不如不做。

同行有客户需求的房源，但是自己公司没有，怎么和同行协调？

回答：和同行沟通，说出自己公司的名字，自己的姓名和来意。说这是自己的一个老客户。