论多元房地产法律制度

论多元房地产法律制度

内容提要: 本文在世界范围内对多元房地产物权的概念和权利范围进行了比较研究，在此基础上对我国《物权法》中多元房地产的物权概念和权利范围以及专有部分和共有部分的界定和划分进行了考察，认为《物权法》就多元房地产物权的内涵和覆盖范围以及专有部分和共有部分的界定和划分所作的规定，尚有可进一步探讨之处。

关键词: 建筑物区分所有权/物权法/权利

Abstract: This paper discusses the concept of Multi-Unit Developments and the scope of pertinent rights in global perspective. It points out that the definition of and distinction between the individually owned portions and the commonly owned portions in such housing developments, as established in the sixth chapter of China’s Property Law, have certain deficiencies that require improvement (such as concerning roads, green space, and garages.)

Keywords: Condominium, Property Law, Homeowner Rights

我国城市居民的住房模式主要是多层建筑物和由多栋多层建筑物组成的住宅区，自然也包括由多栋单独别墅或联排别墅组成的住宅区以及由别墅和多层建筑物混合组成的住宅区。美国、加拿大、香港的普通法称此类房地产为多元房地产[1]（Multi-unit Development，MUD,亦可称多单元房地产）。美国法律界还称之为共有权益房地产[2]（Common Interest Development, CID）。为研讨相关的法律制度，笔者在本文中采用多元房地产的称谓。

多元房地产的产生和发展历经久远，在古巴比伦曾见雏形，经欧洲中世纪的缓步增长，到上世纪特别是下半叶，大多数国家的大中城市都出现急剧的以至爆炸性的发展。由此种新型房地产派生出的财产权，是一种权利客体多元化、权利主体多边化的新型物权。由此种新型房地产引发出的法律关系，是一种复合型、多层次和多重化的新型法律关系，较早时期的普通法和民法典均鲜有涉及。一种与多元房地产的特征相适应的新型法律制度，发轫于1802年法国民法典的第664条。经若干代法律人的不懈努力，到上世纪后期，已在很多较发达国家和地区陆续面世，其形式多为单行成文法，或在民法典中新辟专章。一些先行者的此种法律，屡屡修改创新，与时俱进，几近完备成熟。他们的居民社区秩序良好，管理有序，人们相处和谐，罕有纠纷，足显其法律的必要性和优良效果。

我国《物权法》关于业主的建筑物区分所有权一章（第六章）的制订出台，构建了多元房地产法律制度的基本框架，对调整城市社区的多边法律关系和保护城市居民的财产权益，已初步显现其重要的作用和良好的效果。但从公布实施一年多的情况来看，此项新的法律制度尚有待进一步完善，尚有疑难课题未获破解，尚存模糊地带有待厘清。2006年国庆节期间，笔者曾发表《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》一文。两年来，笔者又作了一些进一步的比较研究和实地观察，再趁国庆节期间书就此文。

一、关于多元房地产物权的概念和权利范围

如何使多元房地产物权的概念与其客体相适应、相吻合，如何使法律规定的权利范围能够对其权利客体包容无余和无隙覆盖？也就是说，如何使法定的权利范围能够覆盖多元房地产的三维边界以内的全部建筑物、设施和土地？通俗地说，如何做到使法定的权利范围能够横向到边，纵向朝上到顶，往下见底？这是笔者试图着意探讨的课题之一。

笔者感到，《物权法》关于此种多元房地产的物权概念和权利范围的规定，尚有可进一步斟酌探讨的余地。

第一，《物权法》采用建筑物区分所有权的概念，从字面上看，这意味着此种物权的客体只是建筑物，未包括地基，也未纳入住宅区内除建筑物以外的其他共有部分，特别是缺失作为房地产基础的土地使用权，显得名不副实。

第二，第六章第七十三条和第七十四条又采用了“建筑区划”的概念，并规定建筑区划内除建筑物以外的道路、绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房，以及占用道路或者其他场地形成的车位，除作一定的排除外，均属于业主共有。这应是以概括和列举相结合的方法作出对权利范围的界定，从而使业主的权利范围从建筑物扩及住宅区的其他部位，但失于概括不全，列举未尽，且有模糊而不确定之处，可能导致法律适用和法律解释上的困难。就“建筑区划”一词而言，似乎应为与住宅区横向范围相一致的概念，但由于缺少定义，使其因不具有明晰无误和不容争议的确定性而处于模糊状态，有待厘清。由于土地使用权未被纳入权利范围，业主不拥有土地使用权，那就只有将道路、绿地、场所、场地、车位等视为附着物，方可规定为业主共有，这似乎与法理和常理不符。

为研究多元房地产法律制度，笔者阅读了美国、加拿大、魁北克、香港、台湾和日本的相关立法例，愿在此作扼要评述，以供研究参考。这六个国家和地区的相关法律制度，大体上可以分为以下两种模式：

第一，共有权制度或区分共有权制度

（1）属于普通法系的美国、加拿大和香港，采用了基本相似的共有权制度，即将多元房地产所有权人的权利称之为共有权（Ownership in Common or Co-ownership），权利主体则称为共有权人（Co-owner）。

美国在这方面没有联邦立法，但各州都无一例外地制定了单行成文法，称之为公寓法（Condominium Act），几十年来频繁修改，有些州已采用列有消费者保护一章的被称为第二代的公寓法。各州的法大同小异，但由美国统一州法委员会（NCCUSL）制订提供的1980年《统一公寓法》[3]（Uniform Condominium Act， UCA），1994年《统一共有权益法》[4]（Uniform Common Interest Ownership Act, UCIOA）及2007年《新公寓法》[5]（New Condominium Act，NCA）,可能更具代表性，更能反映其发展趋势。对Condominium一词，美国的布莱克法律词典解释为“与他人的共同所有权”[6] （Ownership in Common with others），即共有权。《统一公寓法》[7]在定义一章则称“公寓（大厦）是指若干部分被赋予单独所有权而其余部分被赋予仅由前述部分所有权人享有的共有权的房地产（“Condominium”means real estate，portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those portions)”。《新公寓法》在其前言中称Condominium为“房地产所有权的分享形式”（Shared form of real estate ownership）,并称其目的为制定“一部土地和建筑物分享所有权的现代法律”[8]（A modern law of shared ownership of land and buildings）。《新公寓法》的适用范围既包括多座公寓大厦（multicondominium），相当于我们的住宅区，也包括具有分享福利健身设施的成排房屋和有门社区（Row houses and gated community with shared amenities），有门社区是在出入口设置以密码控制的自动开启大门的社区。这种成排房屋和有门社区通常由市政公共设施直接提供水、电、气、排水、排污、通信等方面的供应和服务，又同时自建自备俱乐部、网球场、游泳池、烧烤房、花园、绿地等分享福利健身设施。从以上可以看出，美国房地产法律的调整范围涵盖多种形式的多元房地产，并将土地和建筑物视为多元房地产不可分割的客体，在整体上赋予共有权，又进一步称为分享的所有权，似乎共有权与分享所有权并无实质区别，权利范围则覆盖任何项目的全部土地和建筑物。

加拿大（不包括魁北克）和香港的多元房地产法律制度与美国大同小异。加拿大各省都制订有与美国极为相似的公寓法。香港就多元房地产采用了一个与美国的Condominium相对应的称谓，即Multi – storey Building（多层楼宇），并将四栋以下和五栋以上多层楼宇作了区分，五栋多层楼宇的房地产项目相当于我们的住宅区。按香港普通法的土地制度，土地与房屋作为权利客体合而为一（大陆法称为一个物），权利主体亦合而为一。房地产开发商从政府批租取得的土地属于租赁权（Tenancy,租权），多层楼宇业主的权利则为共同租赁权（Co-tenancy）。但批租土地的期限为75年、99年或999年，且允许续期，故在学理上和实务上均认为共同租赁权（Co-tenancy）等于共同所有权（Co-ownership），多层楼宇业主均拥有共有权。他们制订了调整多层楼宇法律关系的多部单行成文法，包括适用于五栋以上多层楼宇的特别规则。实际上，香港是通过一项特别制度来调整和规范此种法律关系，即在业主（共有权人）进入多层楼宇以前，必须由业主、开发商和物业管理人共同签订一项楼宇公契[9]（Deed of Mutual Covenants, DMC），作为调整三方之间和业主之间权利义务关系的规范性文件，香港政府地政署、香港律师会和房屋委员会共同制订发布楼宇公契示范文本，作为各方遵守的指导性文件。由于香港市场的房地产交易均须由律师代理进行，甚至交易双方可由同一律师代理，香港律师会还制订《楼宇公契草拟指引》，以规范房地产律师的行为。

（2）魁北克民法典关于多元房地产的法律概念则具有更强的概括性和更宽的适用范围，称之为不动产区分共有权[10] （Divided Co-ownership of Immovables）。他们在物权编的所有权特别形式这一部分列有非区分共有权和不动产区分共有权两章，并在第1010条开宗明义地规定，“共有权人的所有权不伴随财产的实物区分的，称为非区分共有权（Undivided Co-ownership）”；“共有权人的所有权在共有权人之间按比例地划分为单元，每个单元包含一个在实物上区分的私人部分（Private portion）和共同部分（Common Portions）中的一个份额，此种共有权称为区分共有权（Divided Co-ownership）。”然后在第1038条规定，“不动产所有权被区分为由一人或数人拥有的单元”，则为不动产区分共有权。由此看出，魁北克有其独特的观念和做法，即对共有不动产中做出实物区分的部分称为区分共有，而对不作实物区分的部分称为非区分共有，整个共有不动产的所有权则称不动产区分共有权。按魁北克法律的基本原则，所称不动产，自然包括土地和附着物，即一宗土地及其全部附着物；作为区分共有权客体的不动产应为一个物，而每个私人部分并非一个独立的物。有趣的是，他们所称的单元，原文为Fraction，这个Fraction是分数的同义词，故可解释为每个共有权人拥有整个不动产的一个分数，这个分数即为每个私人部分的价值同全部私人部分总价值的比例，而每个共有权人在共同部分中的份额亦根据这个比例推出。这个比例也代表每个共有权人的表决权，也是共有权人分担费用和分取收益的标准。

第二，区分所有权制度

台湾和日本在这方面的法律，被视为具有典型意义且为我国学者称道赞赏和多所借鉴的立法例。他们均采用区分所有权的概念，但含义有广狭之别。

（1）台湾于1995年制订并于2006年1月修正公布的《公寓大厦管理条例》，为区分所有权制度设立两个核心条款。其第一条开宗明义地规定，公寓大厦是指“得区分为数部分之建筑物及其基地”[11]；区分所有则“指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权”[12]。按此规定，区分所有权应可理解为由专有部分所有权和共用部分持份权组成。同时，第九条又规定，“各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共用部分及其基地有使用收益之权。”这又表明，区分所有权人还有基地使用权。在笔者看来，此处之所以只规定区分所有权人拥有基地使用权，可能是因为公寓大厦开发者可以是土地所有权人，也可以是地上权人；如果开发者为地上权人，则区分所有权人只能按应有部分比例享有基地使用权。而台湾学者谢在全教授则认为区分所有权人就基地享有的权利可以称为准共有权。还须特别提到，《公寓大厦管理条例》第五十三条规定，“多数各自独立使用之建筑物、公寓大厦，其共同设施之使用与管理具有整体不可分性之集居地区者，其管理及组织准用本条例之规定”。此处所称各自独立使用之建筑物相当于我们所称的别墅，公寓大厦相当于我们的多层建筑物，集居地区相当于我们的住宅小区。可见，台湾的《公寓大厦管理条例》确为一部颇为完善的足以适用于不同形式的多元房地产的法律。

（2）日本于 1962年制订的《建筑物区分所有法》所设立的多元房地产法律制度，几乎同其他许多国家和地区都不一致。该法所设计的建筑物和住宅区的区分所有权人和所有权人的权利（住宅区别墅业主被称为所有权人而非区分所有权人），不是一项单一的权利，而是以区分所有权为主干的组合型权利。通览《建筑物区分所有法》以后，可以看出，所称区分所有权以建筑物的专有部分为客体，但区分所有权人并非只享有区分所有权，还同时就建筑物的共用部分享有持份权，就建筑物占地享有占地利用权，而占地利用权则可以是所有权或其他权利。就住宅区而言，区分所有权人和所有权人还就建筑物以外的共用部分享有持份权。看来，虽然日本的法律并未就包括建筑物和住宅区在内的多元房地产权利人的权利采用单一的法律概念，但法律设定的适用范围和权利人的权利范围是全面的和完整的，对作为权利客体的不同形式的多元房地产是覆盖无余的。

在对上述六个国家和地区的多元房地产法律制度作粗浅的比较研究，并对我国多元房地产现状作粗浅的考察了解的同时，笔者一直在思考和探索一个问题：就我国的多元房地产创设的法律制度，究竟采用何种法律概念为好？笔者在前面略述了两种模式，其区别主要在于将此种物权设定为一个物的一个权，还是设定为多个物的多个权。

一种是台湾和日本的模式，即多个物、多部分和多个权的模式。台湾将此种房地产分为建筑物和基地两个物，相应地设定区分所有权和基地使用权，区分所有权包含建筑物专有部分所有权和共用部分持份权，基地使用权则源于土地所有权或地上权的权能。日本则将此种房地产分为三个部分，相应地设定互不隶属的三个权，即以建筑物专有部分为标的的区分所有权、共用部分持份权和占地利用权，占地利用权则以土地所有权或其他权利为权源。[13]对作为多元房地产另一种形式的集居地区和住宅区，台湾和日本均规定可以准用或适用就建筑物设立的条款，日本并设有住宅区专章。就日本的住宅区而言，区分所有权人或所有权人还就建筑物以外的共用部分享有持分权。值得注意的是，台湾和日本均设立禁止分离处分的专门条款，即专有部分不得与共用部分之应有份及基地（占地）所有权（或使用权）之应有份相分离而处分，从而将几项权利加以捆绑而由同一权利主体即区分所有权人行使处分权，似乎亦可称为一主多权制度，即一个主体享有多项权利的制度。[14]

另一种模式是美国和魁北克的模式，即一个物和一个权的模式。美国有其独特的普通法土地制度和财产法律制度，难以与大陆法完全类比，但可能是由于在多元房地产的发展方面走了相同的道路，就大陆法和普通法关于多元房地产法律制度的基本框架而言，确有很强的相似性和可比性。美国将此种房地产统称为Condominium，这是一个含义微妙的词语，有三种解释。一个解释是共同所有权。另一个解释是“多元房地产的单独单元”[15]（A single real-estate unit in a multi-unit development）。第三个解释则为房地产的一种形式[16]（Condominium means real estate in which……），在这个意义上，美国学者亦称之为高层建筑物（High-rise building）。因此，Condominium既是所有权的一种形式，又是共有权的客体。笔者认为，将Condominium译为房地产共有权，可能与原意更为接近。魁北克民法典就此种多元房地产采用不动产区分共有权的概念，表明其为一种独特的法律制度。笔者注意到，美国和魁北克的房地产开发者（Developer）除土地所有权人以外，还可以是其他土地权利人，但这并不妨碍他们称相关权利为房地产共有权或者不动产区分共有权。美国的房地产开发者可以是租赁期限为40年以上以至999年的土地租赁权人（Tenant）；香港则除政府房地产以外，房地产开发者均为租赁期限为75年、99年以至 999年且可续期的土地租赁权人（批租权人，Tenant）；魁北克的房地产开发者则可以是权利剩余期限超过50年的地上权人（Superficiary）或租赁开发权人[17]（Emphyteutic Lessee）。美国和香港学者均解释称，共同租赁权（Co-tenancy）等于共同所有权（Co-ownership），这可能是因为租赁期限很长且可续展的缘故。

那么，我们通过以上的比较研究，可否得到一些启迪。在笔者看来，魁北克民法典创设的不动产区分共有权，确具有包容性强和适用范围宽的鲜明特点和优点，且能很好地彰显多元房地产的共有性质和区分特征，确为一种颇具创造性和严密性的法律概念。如果我们予以借鉴，采用房地产区分共有权的概念，未必不是一项适宜的选择。但是，毕竟我们已在《城市房地产管理法》中将房屋与土地作为两个物而分别设立房屋所有权和土地使用权，并已通过《物权法》第六章创设建筑物区分所有权，已为各界人士和广大住户普遍接受和认知，现在再将包含区分建筑物的多元房地产视为一个物而作为区分共有权的客体，另行构建多元房地产权属结构，这可能是不现实的，难以做到的。为了弥补《物权法》第六章所设计和创立的权属关系框架存有的某些不足之处，笔者建议在将来修改《物权法》时，可参照台湾和日本的做法，将建筑物地基和住宅内的土地使用权纳入区分所有权人的权利范围并设立相应的规则，并增设适用于住宅区的一节或相应的条数。

二、关于专有部分和共有部分的界定和划分

住宅区和多层建筑物之所以必须划分为专有部分和共有部分，这是由不以人们的意志为转移的客观规律所决定的。住宅共有部分的确定，取决与两项条件的成就。其一，由规划设计部门根据城市规划和设计规范的要求，为使住宅区具有必要的生活条件和达到一定的居住标准，对共有部分做出合理安排和划定。其二，共有部分的价款或者建造费用由全体业主分担。共有部分的功能在于，它要为专有部分提供依托和支撑，要为广大业主提供通行、供水、供电、供气、供热、供暖、空调、排水、通信、通话、电视、网络、文化、娱乐、体育等诸多方面的服务。共有部分的缺失或者减损，轻则会造成人们生活的不便，重则可能使住宅区运行失灵，业主们难以维持正常的生活。此种共有部分应由法律予以确认，使之成为法定共有部分，一经划定就不能轻易地和随意地加以变更。一般而言，专有部分可以改为共有部分，共有部分则不得改为专有部分。在共有部分不符需要且确有空余专有部分的情形下，经业主同意，可以收购一定的专有部分，将其改为共有部分。例如为业主添置一个棋牌室。在共有部分确有富余以至空置的情形下，也可以经业主同意改为专有部分，但如果要突破规划部门审定的容积率、建筑密度和楼距等强制性指标，则须经规划部门批准。

笔者从上述六个国家和地区的相关法律看到，他们都就多元房地产的专有部分和共有部分的界定和划分设立或简或详的规则，大体上可以归为两种模式。

一种是台湾和日本的模式。他们是通过开宗明义地对专有部分和共用部分所下的定义，就两个部分的内涵做出概括性规定，同时划定两者之间的界限，其定义也大同小异。例如，台湾的《公寓大厦管理条例》第三条规定，“专有部分：指公寓大厦之一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者”；“共用部分：指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[18]至于住宅区的共有部分，日本通过专设的住宅区一章予以规定，台湾则规定集居地区可准用有关建筑物的规则。

另一种是美国、香港和魁北克的模式。他们既通过专有部分和共用部分的定义作出概括性规定，又以列举的方法作出详尽的具体而微的规定。以美国为例，其《统一公寓法》就单元（Unit）和共同成分（Common elements）作出了以下的定义：“单元是指公寓大厦中被划定为单独所有或单独占有的形体部分”；“共同成分是指公寓大厦中除单元以外的整个其他部分。”纽约州关于共同成分的列举式规定，则包括以“建筑物所占的土地”为首项，以“所有其他为房地产的保持、维护和安全所必需的或有益的或通常作为共同使用的部分”为末项，共计45个项目。香港的楼宇公契示范文本就共同部分列举了51个项目，其中只有会所（Club）一项可另行约定。魁北克民法典第 1044条则以概括和列举相结合的方法就共同部分（Common portion）作了以下规定：“下列各项被推定为共同部分：土地、庭院、墙外走廊或阳台、公园和花园、通道、楼梯和电梯、出入口和大厅、公共卫生间、车库、储藏室、地下室、建筑物的地基和主墙、公共装置和设备，诸如中央供暖和空调系统及管道和线路等，包括其通过私人部分（Private portions）的部分”。

六个国家和地区就专有部分和共有部分设立的规则，虽详简程度有别，但均由于具有很强的确定性而便于解释和避免歧义，关于共有部分的列举式规定使其具有可操作性。

比较之下，笔者感到，《物权法》第六章就专有部分和共用部分的界定和划分所作的规定，尚有不足之处和尚须进一步完善的地带。一方面，由于对两个部分均未作定义或定性规定而显得欠缺确定性，可能带来法律解释和适用上某种困难和疑惑。另一方面就专有部分和共有部分的分界所作的规定存有不甚合理和略显模糊之处，可能给歧义的厘清和和纠纷的解决带来不便。笔者并就第六章的三处规定提出一些评析意见。

第一、关于住宅区的道路可否划为城镇公共道路

《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”在笔者看来，如果住宅区确需为相邻不动产提供通行权，可以通过一定的程序在属于住宅区不动产的道路上设定公共地役权，允许公众驱车通行，至于是否应由政府市政管理部门为住宅区承担部分造价和支付道路维护费用，可以另当别论，但未必需要划为城镇公共道路，导致权利他移。就笔者所知，香港往往需要在一些建筑物内设置地铁出入口，通向码头或者架空走廊的通道，地政署就在批租土地时在批地条件中设立公共地役权（Public easement）。笔者曾参加香港地政署主持召开的部门联席会议，就曾看到提交会议讨论的批地条件包括公共地役权。曾闻某大城市决定打通几十条穿越住宅区的公共道路，似非明智之举，应为法律所不允许。且如果城市规划确已安排穿越某住宅区的公共道路，应可索性将住宅区一分为二，可能更符合以人为本的原则。当然，对过去已在住宅区内设置的公共道路，应可不再溯及，但未必需要在法律上再开这个口子，何况这也是完全可以做到的事。

第二、关于住宅区的绿地可否划为专有部分归于业主所有

《物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”笔者认为，目前我国的住宅区有两种情形，应当加以区别。一种是由区分所有的高层甚至超高层建筑物组成的住宅区，这种住宅区往往业主人数众多，而绿地面积则非常有限，如果按照过去有的开发商的作法，从由全体业主分担价款的共有绿地中切出若干小块作为专有部分归底层业主所有，会是很不公平的。且各设隔离标志，既有碍观瞻，维护管理也不便，极易引发纠纷。另有一种为数不多的住宅区，由单层或低层建筑物组成，每栋建筑物均为单独所有而非区分所有，即所谓别墅式小区。这种住宅区的每栋别墅都形成一个专有部分，在每栋别墅的周边地带划出小片绿地作为专有部分，归于别墅业主所有，这应是可行的和适宜的。因此，笔者建议可通过司法解释或在将来修改法律时补充规定，“住宅区的建筑物不区分为专有部分的，与建筑物相毗连绿地可以约定为业主所有。”

第三、关于住宅区的地下车库究竟应为专有部分抑或共有部分

《物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据笔者所知，在其他一些国家，地下车库是划为共有部分的。但在我国，由于不同城市以至同一城市的地区的发达程度不同，住宅区及相应的地下车库的规模和档次有别，究竟应把地下车库划为共有部分抑或划分为专有部分，似不可一概而论。依笔者拙见，在目前住宅区的业主组织难以及时地组建和难以有效地自行实施物业管理的情形下，将地下车库划为共有部分而由业主自行经营管理或者委托他人经营管理，似乎难以做到，且易产生纠纷。目前在这个问题上发生的纠纷，倒不完全是业主都要求将车库归于共有，而是由于有些开发商已将车库的建造费用摊入房价，且已向全体业主收取，却又将车库车位另行单独出售，使业主们感到受骗受损，因而要求将车库划归业主共有，或者向业主退还价款。因此，一般而言，地下车库仍以划为专有部分为宜。但是，也不应排除在条件成熟的地方，特别是在允许以合作方式建房的情形下，经规划设计部门合理安排，也可以将地下车库划定为共有部分。笔者同时认为，在将地下车库划为专有部分的情形下，应当将车库区分为独立车位向业主出售，而不宜由开发商保留所有权并自行经营。这是因为，在开发商履行完毕全部房屋买卖合同以后，在住宅区内就不应再有开发商的地位，即使开发商保留某些专有部分未予出售，其身份也已转化为业主。在目前住宅区的前期物业管理公司由开发商本身充任或者由开发商选定的条件下，如果开发商拥有地下车库的所有权，可能成为业主更换物业管理公司的障碍，由此引发纠纷。基于以上考虑，笔者建议通过司法解释或在将来修改法律时补充规定，“住宅区的地下车库，由全体业主分担价款或者建造费用的，属于业主共有；非由全体业主分担价款或者建造费用的，应当区分为专有部分，以出售或者其他方式向业主转让。”

三、关于业主法人组织

在成熟的多元房地产法律制度中，业主法人组织具有重要的地位和作用。前面提到的六个国家和地区，都在其单行法律或民法典中设立专门章节，就业主法人组织的职能、权利、义务、议事规则、办事程序等制订颇为完备的规则。美国佛罗里达州立大学的Peter Dunbar教授著书称，共有房地产是指由公寓大厦单元、共同成分和业主法人组织三个部分构成的集合体，缺少任何部分均不构成共有房地产。[19]他们通常称业主法人组织为Homeowners’ Association(HOA,亦可称为住宅所有权人协会)，这在美国已是家喻户晓。开发商在向第一个购房人交付房屋以前，要委托律师草拟一份业主法人组织的章程，经政府主管部门审查，然后报州务卿备案。美国统一州法委员会拟订提供的1980年《统一公寓法》和2007年《新公寓法》，分别规定了业主法人组织的17项权力和18项权力，基本内容无变化，笔者摘译其几项主要权力如下：“（1）制订和修改章程和规则；（2）编制和修改有关收入、支出和储备基金的预算，向业主（Unit owners）收取共同开支费用；（3）聘用和解聘管理人和其他雇员、代理人和独立承包人；（4）以自身名义并代表自己或业主就涉及共有房地产事项提起诉讼、答辩或参与诉讼或行政程序；（5）订立合同和承担义务；（6）就共有财产的使用、保持、维护、替换或更新实施管理；……”香港称业主法人组织为业主立案法团（Owners’ Incorporation），并制定《多层楼宇（业主立案法团）条例》。魁北克民法典第1039条称业主法人组织为辛迪加[20] （Syndicate），就笔者所知，辛迪加与托拉斯和康采恩一起被称为资本主义制度下三种典型的公司形式。该民法典就辛迪加的权利、义务、执行机构、议事规则等方面订立的规则达三十条之多。笔者注意到，他们的业主法人组织制度具有共同特点，即共有财产被登记在业主法人组织名下；共有财产由业主法人组织自行管理或通过订立委托管理合同委托管理公司或管理人进行管理，为管理共有财产编制预算，向业主收取费用，并开立银行帐户；业主法人组织以自身名义提起诉讼和应诉。

比较之下，《物权法》第六章虽然作了业主可以设立业主大会和业主委员会的规定，但未就其在法律上的地位和资格作出定性定位的规定，业主委员会不具有法人资格。业主委员会不构成民事权利主体，不具有民事权利能力和民事行为能力，不具有诉讼权利。在业主共有财产遭受侵犯时，业主委员会无从利用法律手段，不能诉诸法律，以至维权乏力，维权维艰。一些住宅小区中，业主共有财产屡遭侵犯，业主权利得不到维护，纠纷频发而又难获解决。而业主委员会之所以不能被赋予法人资格，主要原因是不拥有财产，无民事责任能力，无力承担民事责任。消除此种法律上的障碍，解决此种法律上的难题，有待于就多元房地产法律制度进行改革。可供研究探讨的途径之一是，由法律授予业主大会和业主委员会对业主共有财产包括必要时设立的基金行使所有权和管理权，使之具有承担民事责任的财产，从而取得法人资格。

注释:
[1] Sarah Niel, Hong Kong Land Law, Longman Group(Far- East) Limited, [1992], Page 317

[2] Eranden E Bickel and D.Andrew Sirkin, 2007 Condominum Blue Book, Piedmont Press, [2007], Page 1

[3] National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, Uniform Condominium Act, (1980)

[4] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”]

[5] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”]

[6] Bryan A. Garner, Black’s Law Dictionary, West Publishion Company, [2004], Page 314

[7] National Conference of Commissioners on Uniform State Laws, Uniform Condominium Act, (1980)

[8] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”]

[9] Sarah Niel, Hong Kong Land Law, Longman Group(Far- East) Limited, [1992], Page 317

[10] Civil Code of Quebec, Les Editions Yvon Blais Inc. 1996-1997

[11]台湾《公寓大厦管理条例》，2006年修订

[12]台湾《公寓大厦管理条例》，2006年修订

[13] 日本《建筑物区分所有法》第十五条，第二十二条，中国法制出版社，2000年

[14] 台湾《公寓大厦管理条例》第四条，2006年修订

[15] Bryan A. Garner, Black’s Law Dictionary, West Publishing Company, [2004], Page 314

[16] Overview of the Proposed New Condominium Act[“NCA”]

[17] Civil Code of Quebec, Les Editions Yvon Blais Inc. 1996-1997

[18]台湾《公寓大厦管理条例》，2006年修订

[19] Peter Dunbar, The Condominium Concept , Pineapple Press, Inc. 2005, page3

[20] Civil Code of Quebec, Les Editions Yvon Blais Inc. 1996-1997