附生效条件的房屋买卖合同是否生效

附条件合同纠纷案

【案情介绍】几年前，孙先生由于继承而取得了位于本市城郊结合部的临街平房五间。由于孙先生一直在城里工作，并且有房屋，遂将房屋委托给其邻居赵先生照管并使用。由于赵先生是做生意的，这五间临街房正好适合他的需要，于是赵先生问孙先生是否愿意出售该房。孙先生想将房屋卖掉，但考虑到自己在外地工作的儿子想要调回本市工作，这房子可以给他住，但不知道他能不能回来。于是，双方经商谈，订立了如下房屋买卖合同：“房价人民币20万元；在2003年6月30日前，如果孙先生的儿子调不回本市工作，卖方孙先生便将房屋卖给买方赵先生。房款在交房时一并付齐。”合同订立后，孙先生的儿子在2003年4月30日顺利调回本市。5月份，赵先生通过熟人了解到：由于城市规划的需要，该城郊结合部要扩建为城市，这五间房屋可能要升值。赵先生在得知该情况后，找到孙先生，要求其把房子卖给他。孙先生称：“我的孩子已经调回本市工作，房子不能卖给你了。”赵先生听后不同意：“我们签的是买卖房屋的合同，与你的儿子有什么关系，你应当履行合同，把房子卖给我。”双方遂起争议，赵先生将孙先生告上法庭，要求其履行合同。

【审理结果】法院经审理认为：本案中的房屋买卖合同是一个附生效条件的房屋买卖合同，双方当事人约定的以孙先生的儿子调不回本市作为条件符合法律的规定，为有效的合同。《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”该合同中约定的条件由于孙先生的儿子调回了本地而未成就，因此，合同不发生法律效力，孙先生没有义务将房屋卖给赵先生。对于赵先生要求孙先生将房子卖给自己的诉讼请求，由于合同未生效，故没有法律依据，法院不予支持。

【评析】本案的争议在于附生效条件的房屋买卖合同是否生效。应当说，合同只要符合法律的有关规定就具有法律效力。但本案有一个特殊性，就是在合同中附加了一个条件，即在“孙先生的儿子调不回本市”时，才将房子卖给赵先生。该条件与合同的效力有无关系，在合同中起到什么样的作用，这涉及附条件合同的问题。

附条件合同是指当事人在合同中约定一定的条件用以限制合同法律效力的合同。《合同法》第45条第1款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”这样，通过设定条件来限制合同的效力，从而满足行为人的各种不同需要，以此扩大合同的使用空间。但是，为了维护市场经济秩序和社会整体利益，法律对当事人设定的条件加以限制和干预也是必要的。这种限制与干预是通过对条件的限制来实现的。

附条件合同中所指的条件是当事人在合同中约定的用以确定合同效力的将来客观上不确定的事实，其作用是决定合同效力的发生或消灭。条件一般应满足下列三点：（1）条件应是由行为人约定的事实。条件应当是当事人协商确定的，是双方意思表示一致的结果。如果是法律强制性规定的或行为性质所决定的事实，则不能作为合同所附的条件，因为无论双方是否将其作为条件，其都将自动发生作用。（2）条件应是尚未发生的、将来是否发生不能确定的客观事实。如果该事实是在订立合同之前已经发生的，其对合同效力的限制已经失去意义，因此该事实不能作为合同所附的条件。条件是不确定的事实，也就是当事人对条件将来发生与否不能确定。（3）行为人约定的事实应是合法事实。作为附条件合同的条件，其设立目的在于决定合同的效力，因此，违反法律和社会公共利益的事实不能作为合同所附的条件。

合同所附的条件依其对合同效力所起的作用，可以分为生效条件和解除条件。生效条件是指合同中所确定的权利和义务在所附条件成就时发生效力。附生效条件的合同在条件成就之前就已经成立，但效力处于停止状态，即在生效条件成就以前，合同已经成立，行为人之间的权利关系已经确定，但权利人尚不能主张权利，义务人还无须履行其承担的义务，即双方的权利和义务的法律效力尚处于停止状态。解除条件是指合同中所确定的权利和义务在所附条件成就时失去法律效力。附解除条件的合同在所附条件成就以前，已经发生法律效力，行为人已经开始行使权利和履行义务。当所附条件成就时，该合同失去法律效力。条件依其内容又有积极条件和消极条件之分。前者以某种事实的出现为内容，后者则以某种事实的不出现为内容。当事人约定的事实发生，则为条件成就；约定的事实未发生，则为条件不成就。

在本案中，双方当事人订立合同所附的条件是“在2003年6月30日前，如果孙先生的儿子调不回本市工作”。在双方约定的这一条件中，工作调动是尚未发生的、将来能否发生不确定的事实，并且该条件合法，因此，本案的合同关系应认定为是附条件的合同。但应注意的是，“2003年6月30日前”这一时间由于对合同的效力没有影响，不应认定为合同所附的期限，而只是对所附条件的一个限定因素。本案中双方所附的条件是生效条件，即“在2003年6月30日前……孙先生的儿子调不回本市工作”时，条件成就，合同生效；而如果调回本市工作，则条件不成就，合同不生效。本案合同属于附生效条件的房屋买卖合同，而该合同约定的条件由于孙先生的儿子调回了本地而未成就，因此，合同不发生法律效力，孙先生没有义务将房屋卖给赵先生。对于赵先生的诉讼请求，因合同未生效而没有法律依据，法院不应予以支持。