哪些情况下二手房不能正常上市交易

购房者如何慎重对待二手房交易？在哪些情况下二手房不能正常上市交易？

由于房屋是不动产，根据我国《城市房地产管理法》的有关规定，土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。因此，购房者在购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况：

（1）对于出卖共有产权的房屋，必须经过所有房屋所有权证上的共有人的同意才可以出卖；如果出卖方只有一人到场，则必须确定其他共有人也同意出让且有委托该共有人签订合同、办理产权等相关授权手续。否则，双方签订的买卖合同可能被确定为无效，这将会导致购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任，即缔约过失责任。

（2）对于房改房，要确认是否需要原单位同意该房子的出售。因为根据我国的房改政策，在房改的不同时期实行不同的政策，对于以标准价购买的公有住房，须确定是否已按成本价补足差价，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订了服务年限合同，原单位有优先购回权。所以，对于房改房的买卖，最好有单位同意出售的书面证明。

（3）对于军队、医院、学校的公有住房，一般情况下，该公房单位都保留了优先回购权，且这些公房大多集中在单位的两个大院内，不宜外人人住。因此，购房者在购买此类房屋时，一定要与该公房的单位进行沟通，在该公房单位同意的情况下，方可与出售方签订房屋买卖合同，否则将会给自己留下不必要的隐患和纠纷。所以，这种公房在没有获得单位同意以前，很难获得上市资格。

（4）对于单位集资房及农村自住房，购买时一定要慎重。因为集资房存在土地级差、费用补交的问题；而农村自住房只有房屋产权证明，没有土地使用权证，该土地是国家批准只能作为村民自住房用地，是不准转让的。

（5）对产权有纠纷，产权不清，无产权的房子，购房者最好不要购买。因为这些买卖合同不能受到法律的保护，当事人双方的权益都不能得到保障。

另外，按照国家有关二手房买卖的法律、法规之规定，出现下列八种情况中的任何一种情形的房屋都不符合二手房上市交易的条件，具体包括：

①违法或违章建筑，不能买卖；

②房屋产权有纠纷或产权未明确的，不能买卖；

③教学、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑，不能买卖；

④著名建筑物或文物古迹等需要加以保护的房屋，不许买卖；

⑤由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖；

⑥城市私房，单位不得擅自购买；

⑦出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；

⑧享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋，有一定限制条件买卖。