开发商破产后合法有效的以房抵债协议能否继续履行应当如何考量

开发商破产后合法有效的以房抵债协议能否继续履行应当如何考量

裁判要旨

根据《企业破产法》第十八条规定，对于双方均未履行完毕的合同，是否继续履行由管理人决定。对于其中一方已经履行完毕的合同,管理人应否继续履行，相关法律规定没有明确规定。鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，可参照《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中债权保护顺位确定破产财产的归属。

案例索引

《殷晓川、重庆宝狮置业有限公司与破产有关的纠纷案》【最高法民申7497号】

争议焦点

开发商破产后合法有效的以房抵债协议能否继续履行应当如何考量？

裁判意见

最高院认为：本案审查重点为：第一，认定案涉15套房屋是否属于破产财产的法律适用问题，即适用《审理破产案件规定》第七十一条第五项，还是适用《企业破产法司法解释(二)》第二条；第二，宝狮公司应否继续履行《商品房买卖合同》交付案涉15套房屋。

第一，认定案涉15套房屋是否属于破产财产的法律适用问题，即适用《审理破产案件规定》第七十一条第五项，还是适用《企业破产法司法解释(二)》第二条。首先，2002年施行的《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，该规定是在当时《企业破产法（试行）》框架下对债务人的财产归属作出的实体认定。因该《企业破产法（试行）》已经废止，所以不能再当然以该法对应的《审理破产案件规定》第七十一条第五项来认定债务人的财产归属，而应当按照现行物权、执行方面的法律规范来处理案涉房屋的归属。其次，原审查明，2018年5月宝狮公司申请进入破产程序，案涉15套房屋尚未实际交付给殷晓川，案涉15套房屋的产权亦未变更登记于殷晓川名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”规定和《企业破产法》第三十条:“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产”规定，至宝狮公司破产申请受理时案涉15套房屋的所有权归属于宝狮公司，应当认定案涉15套房屋为债务人宝狮公司的破产财产。因此，原审法院根据《企业破产法司法解释(二)》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”规定，认定案涉房屋属于宝狮公司破产财产，不属于殷晓川的财产，并不缺乏依据，适用法律亦无不当。

第二，宝狮公司应否继续履行《商品房买卖合同》交付案涉15套房屋。案涉15套房屋属于宝狮公司破产财产后，其在破产中应由谁享有或获得，则要从债权人与债务人间法律关系以及债权人间权利顺位等方面来确定。首先，从法律关系上分析，双方所签《商品房买卖合同》的基础法律关系是以物抵债协议。根据法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”规定，上述《商品房买卖合同》虽然形成于债务履行期限届满前几日，但在债务履行期满后债务人未以现金偿还殷晓川欠款本息，且在债务履行期满近一年后债务人出具汇总表明确了买卖合同的编号、房屋位置及房号、单价等内容，并确认房款已经全部结清，应当认定双方在债务履行期满后达成以物抵债协议。该以物抵债协议达成并进行网签备案两年余后宝狮公司申请进入破产程序，无证据证明该协议存在恶意损害第三人合法权益等情形，也不存在其他无效事由。因此，双方达成的以物抵债协议合法有效。其次，双方在宝狮公司进入破产程序前达成的以物抵债协议，在宝狮公司进入破产程序后应如何履行及案涉15套房屋能否交付殷晓川，应当按照破产程序的相关法律规定处理。根据《企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人”规定，对于双方均未履行完毕的合同，是否继续履行由管理人决定。对于其中一方已经履行完毕的合同,管理人应否继续履行，《企业破产法》及相关法律规定没有明确规定。鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，在《企业破产法》及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，符合上述规定的三个条件时商品房买受人对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时可以排除执行，优先取得被执行人的商品房。上述规定所涉优先债权即为商品房消费者物权期待权。殷晓川若对案涉15套房屋享有商品房消费者物权期待权，则有权要求宝狮公司继续履行《商品房买卖合同》交付案涉15套房屋。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》关于消费者的定义，商品房消费者是指购买商品房用于居住之需者,商品房消费者物权期待权是指商品房消费者对购买用于居住的商品房享有物权期待的权利，该物权期待权可以理解为一种准物权，旨在保障公民赖以生存的居住权。结合宝狮公司管理人已经向殷晓川交付17套房屋中的2套房屋的实际情况，殷晓川即使属于商品房消费者，其作为商品房消费者所应当享有的物权期待权，已经通过从宝狮公司管理人处接收2套房屋得到了保护。对于案涉15套房屋，已经超过殷晓川居住之需，殷晓川不应再享有相应的商品房消费者物权期待权，即在破产程序中对案涉15套房屋的债权不享有优先受偿权，仅享有普通债权。因此，原审认定殷晓川不属于案涉15套房屋的消费性购房人，其享有的案涉15套房屋的债权在破产程序中并无优先事由，若宝狮公司交付案涉15套房屋将构成对个别债权人的清偿,从而损害其他债权人利益，并据此驳回了殷晓川要求继续履行《商品房买卖合同》交付案涉15套房屋的诉讼请求，原审的上述认定也并不缺乏依据，适用法律亦无不当。

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