离婚案件中经济适用房分割考量因素

离婚案件中经济适用房分割考量因素

——李某诉毛某离婚案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初第5321号民事判决书

2.案由：离婚纠纷

3.当事人

原告：李某

被告：毛某

【基本案情】

李某与毛某于2010年11月11日相识，于2011年4月12日登记结婚，婚后于2012年2月12日生育一子毛某1。婚后初期双方感情尚可，后因家庭琐事及李某认为毛某与其他异性存在不正当关系产生矛盾，双方自2016年2月分居至今。现李某起诉要求与毛某离婚，毛某亦表示同意。分居期间，毛某1随毛某居住于本市海淀区成府路，共同居住生活至今。李某居住于北京市海淀区苏家坨镇某小区某单元401号房屋(以下简称401号房屋)。

李某与毛某结婚前，毛某以个人名义申请了经济适用房，2010年11月30日，在海淀区第三批经济适用住房配售摇号中，毛某取得了选房顺序号并申请选购了401号房屋。2011年12月18日，毛某与北京海开房地产集团有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了401号房屋，房屋总价款326309元，首付款106309元。2012年2月10日，李某、毛某作为借款人与银行签订住房公积金贷款借款合同，贷款22万元用于支付购房款。李某、毛某自2012年3月开始偿还贷款，现贷款尚未还清。毛某于2014年7月24日取得401号房屋的房屋所有权证书，登记在毛某名下。现401号房屋由李某居住使用。经询问，双方当事人认可婚后截至2016年2月双方分居前，共同偿还贷款本息52752元，分居后房屋贷款由毛某自行偿还。经鉴定，现该房屋扣除土地收益后价值为106.07万元。李某主张401号房屋为婚后购得，应属夫妻共同财产。毛某则表示自己从2009年即开始申请经济适用房，经过三次摇号，在婚前摇中配售资格，401号房屋应属其婚前个人财产。

【案件焦点】

401号房屋作为经济适用房，应属双方夫妻共同财产还是毛某的婚前个人财产。

（法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：李某与毛某同意离婚，本院予以准许。李某就毛某违反夫妻忠实义务一节，向法院提交的证据已达到高度盖然性程度，在毛某未能做出合理解释的情况下，本院对这一事实予以采信。根据未成年子女利益最大化原则出发，在毛某及李某均对毛某1的成长、教育予以照顾的基础上，因毛某1现与毛某共同生活，已形成较为稳定的生活环境与氛围，且可享受较为便利的居住与教育环境，故判定毛某1由毛某抚养，李某负担合理的抚育费。

针对401号房屋权属争议，因401号房屋经济适用住房的特殊性质，故对该房屋的权属判断不应单纯以购买时间及出资进行判断。依据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权，购买未满5年，不得直接上市交易。故经济适用住房除需支付购买对价外，对供应对象及购房人的权利存有限制。本案中，由于401号房屋的特殊性质，毛某的申请、摇号、选房行为与签订购房合同、办理贷款手续及取得所有权证等行为应为一系列不可分割的行为，401号房屋的取得主要取决于毛某具备申请人资格。如将401号房屋认定为夫妻共同财产，则不符合相关规定对经济适用住房购房人的身份要求和申请条件，不能单纯以购买时间及出资情况认定房屋权属。综上，401号房屋应为毛某的个人财产，本院将401号房屋判归毛某所有，李某应将房屋交付毛某。

李某婚后与毛某共同偿还贷款，毛某应对李某婚后共同偿还贷款款项及其对应增值部分予以补偿。鉴于李某婚后与毛某共同负担该房屋的费用，错失了其他购房机会，故本院对毛某应支付的补偿金金额，在考虑上述事实、毛某存在过错并保护妇女权益的原则下对李某适当多分。因李某无其他住房，毛某应及时给付李某折价款并给予李某寻找住房的合理期间。

综上，北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国婚姻法》第三十二条第二款，第三十六条第一款、第二款，第三十七条第一款，第三十八条第一款、第二款，第三十九条第一款，第四十六条，作出如下判决：

一、李某与毛某离婚；

二、双方婚生之子毛某1由毛某抚养，李某自2017年8月起每月支付子女抚育费2200元，至毛某1年满十八周岁时止；

三、李某可自2017年8月起每月不多于四次对毛某1进行探望，每次可于每周六上午九时至毛某住处将毛某1接走，于每周日下午十七时前将毛某1送回毛某住处；对此，毛某负有协助义务；

四、现在毛某名下的401号房屋归毛某所有，上述房屋的剩余贷款本息由毛某自行偿还；毛某于本判决生效后七日内给付李某折价款20万元；李某于收到上述款项后90日内将上述房屋交还毛某；

五、双方各自名下存款、公积金归各自所有；

六、驳回李某的其他诉讼请求；

七、驳回毛某的其他诉讼请求。

【法官后语】

离婚案件审理中，房产的权属认定与分割问题易成为案件争议焦点。由于我国住房政策经历多阶段的调整，房产种类繁多，且不同性质房屋存在不同的房屋管理政策。离婚案件中对房屋权属的认定、房产价值的确定、房产的分割与折价等问题均应考虑到房产的性质。

本案中，401号房屋为经济适用房。经济适用房作为国家住房政策调控的产物，同时作为一项惠民政策，其具备“保障性”及“政策性”两大特殊属性。“保障性”体现为经济适用房对供应对象存有条件限制，会严格审查买受人是否具备购买资格。一般经济适用房的申请资格仅有一次，经过申请并选购房屋后，不得再次申请，且买受人对房屋的收益处分权存在一定程度的限制。“政策性”体现为经济适用房制度的设计中包含了系统的政府职能，该制度设计决定了司法权介入的有限性。上述特性导致经济适用房与普通的商品房在权属取得上存在两点不同：一是购买资格限制不一。经济适用房的供应对象存有严格限制，并非出资即可取得；二是购买程序要求不同。购买普通商品房的手续及过程相对简单，购置程序往往自签署合同时开始。经济适用房的取得则往往经历时间较长，在正式签署购房合同前，还需经历申请、资格审查、摇号、选购等诸多环节。

面对上述特性，对于可否在本案中直接参照处理普通商品房的权属认定及财产分割时的审查内容，主要审查购房时间、购房出资及还贷、房屋登记等事项即可，存在争议。笔者认为，如果单纯参考一般商品房权属认定及分割的审理思路，完全不审查购买资格及申请程序，则忽略了经济适用房的特殊性质。在离婚案件中，分割处理经济适用房时应有其独特的考量因素，即在离婚案件审理过程中，对经济适用房的权属认定问题，应结合此类房屋的保障性与政策性，综合考虑购房人资格及摇号过程、合同签署及出资情况、产权办理情况进行确定。在必要的情况下，法院可依职权主动审查经济适用房的申请及摇号、选房过程并向有关机关了解当事人是否具备经济适用房申购资格，避免在民事案件审理中，出现以司法权介入对新主体申购资格审查的问题。

值得注意的是，在确定经济适用房的权属后，对于夫妻共同还贷的另一方的补偿，可参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条第二款的规定，即应补偿共同还贷中应属其还贷的本金和对应的增值利益。同时，在确定给付未取得经济适用房一方折价金额时，除需考虑保护妇女儿童权益原则外，还可考虑以下因素：一是由于经济适用房在上市交易时需要交纳土地出让金，相比普通商品房，其市场价值较低。如按照该市场价格判定折价，不利于保护未取得房屋一方解决离婚后居住困难的问题，故在判定折价款金额时，可适当考虑离婚后居住困难的情况。二是一方为购得经济适用房出资的，可能丧失其他购房机会，故在确定折价时，可适当考虑。

编写人：北京市海淀区人民法院刘雪琳 张慈聪